IC

M-C P

LE 12 NOVEMBRE 2024

Minute n°

N° RG 21/04181 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LHBJ

[S] [W]

[Y] [R] épouse [W]

C/

S.A.R.L. LE BOIS JOLI

S.A. SERENIS ASSURANCES

S.A.R.L. OUEST EXPERTISE

S.A. ALLIANZ IARD

Le 12/12/2024

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à :

— M^e Cédric Beutier

— M^e Véronique Adam-Ribault

— M^e Vianney de Lantivy

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

— ---------------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Greffier : Isabelle CEBRON

En présence d'[D] [T], greffier stagiaire

Débats à l’audience publique du 10 SEPTEMBRE 2024 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 12 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

Madame [Y] [R] épouse [W], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. LE BOIS JOLI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Véronique ADAM-RIBAULT, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A. SERENIS ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Véronique ADAM-RIBAULT, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A.R.L. OUEST EXPERTISE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Claire SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Claire SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Suivant mandat de vente sans exclusivité du 13 mars 2018, les époux [U] ont confié à l’agence immobilière le BOIS JOLI la vente de leur maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 7]. A la suite de la parution de l’annonce immobilière par laquelle l’agence immobilière le BOIS JOLI la présentait notamment comme un hôtel particulier en parfait état avec boiseries, Monsieur et Madame [W] ont visité le bien à trois reprises puis, suivant compromis reçu par acte authentique le 18 juin 2018, ont acquis cet immeuble, moyennant le prix de 915 000 euros. La vente a été réitérée par acte authentique le 28 septembre 2018.

Il est précisé au compromis que l’immeuble se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant contaminée par les termites ou susceptibles de l’être, et qu’un état relatif à l’absence de termites dans le bâtiment a été réalisé par la société OUEST EXPERTISE, assurée auprès de la société ALLIANZ IARD le 7 juin 2018. Le diagnostic technique réalisé a été remis aux parties.

Se plaignant de désordres sur les boiseries constatées dès le lendemain de leur installation, Monsieur et Madame [W] ont sur la base d’un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 28 novembre 2018, assigné devant le juge des référés les époux [U], la société LE BOIS JOLI et son assureur en responsabilité civile professionnelle la société SERENIS ASSURANCE, la société OUEST EXPERTISE et son assureur en responsabilité civile professionnelle la compagnie ALLIANZ IARD, afin qu’un expert judiciaire soit désigné avec la mission notamment de vérifier l’existence de désordres affectant les boiseries, les décrire, en rechercher l’origine et leur date d’apparition et de dire s’ils étaient cachés dans leur nature et importance pour un profane normalement diligent.

L’expert a déposé son rapport définitif le 25 février 2021, aux termes duquel il relève avoir constaté de nombreuses traces d’attaques d’insectes xylophages au droit d’étagères de rangement, de boiseries, de portes et plinthes, se manifestant par des traces de sciures. Il a également constaté une fragilité du garde-corps du balcon lié au pourrissement de ses assemblages et à son descellement de la maçonnerie, l’état médiocre de la véranda et des fissures et lézardes au niveau de l’enduit du mur sur lequel est adossée la véranda. L’expert estime que le rapport de diagnostic établi par la société OUEST EXPERTISE n’est pas conforme à la norme NF P 03201, contient des informations incomplètes et erronées quant à l’état réel du bâtiment et n’invite pas l’acheteur à faire procéder à des investigations plus complètes. Concernant l’agent immobilier, l’expert relève que la mention de l’annonce citant les boiseries en parfait état n’est pas conforme à l’état réel du bâtiment.

Suivant exploits des 15 et 10 septembre 2021 et des 14 et 23 septembre 2021, Monsieur et Madame [W] ont respectivement fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes la société LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE d’une part, et la société OUEST EXPERTISE et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD d’autre part, afin de les voir condamner à réparer le préjudice qu’ils estiment subir.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 avril 2023, ils demandent au tribunal de :

— dire et juger que les sociétés LE BOIS JOLI ET OUEST EXPERTISE ont commis une faute portant préjudice à Monsieur et Madame [W],

— condamner solidairement les sociétés LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE ainsi que la société OUEST EXPERTISE et son assureur la société ALLIANZ IARD à verser à Monsieur et Madame [W] les sommes suivantes :

—  45 219,11 euros au titre des travaux rendus nécessaires indexés sur l’indice BT01 de la construction à compter de la date d’établissement des devis jusqu’à la date du jugement à intervenir

—  10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,

—  4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les sociétés LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour publicité trompeuse,

— condamner solidairement les sociétés LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE ainsi que la société OUEST EXPERTISE et son assureur la société ALLIANZ aux entiers dépens de la présente procédure, ainsi que de la procédure de référé ayant conduit à la désignation de l’expert judiciaire par ordonnance du 4 juillet 2019, en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont le montant s’élève à hauteur de 5 349,17 euros, ainsi que le coût du procès-verbal de constat d’huissier qui a dû être réalisé le 28 novembre 2018 pour un coût de 392,00 euros.

Au soutien de leurs prétentions ils exposent en substance que l’annonce présentant le bien en parfait état n’était pas conforme à la réalité, que l’agent immobilier aurait dû attirer leur attention sur l’état dégradé de la façade, tandis que s’agissant des boiseries il aurait suffi à l’agent immobilier d’ouvrir la trappe d’accès à l’arrière des panneaux de menuiseries, trappe qui est parfaitement visible et accessible dans l’entrée de la maison, ou encore d’ouvrir le placard de rangement du rez-de-chaussée pour s’apercevoir de la présence de pourriture molle et de sciure produite par des insectes xylophages. Ils en déduisent que l’agence immobilière a manqué à son devoir de conseil à leur égard en omettant de leur signaler l’existence d’insectes, désordre apparent pour un professionnel averti. Ils soulignent que l’agent immobilier qui a fait des menuiseries ornementales de la maison un atout pour procéder à la vente de celle-ci n’en a même pas vérifié l’état, se contentant seulement de constater que les boiseries avaient été repeintes, sans vérifier leur solidité ni les raisons de la réfection de la peinture peu avant la vente.

Concernant le diagnostiqueur, ils rappellent que même si l’acquéreur est tiers au contrat de diagnostic, il peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle résultant de l’article 1240 du code civil, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Les demandeurs engagent sa responsabilité professionnelle se fondant sur les conclusions de l’expert qui souligne qu’il s’est limité au strict cadre de sa mission alors que le vice aurait pu être révélé par une recherche plus approfondie de sa part, et considèrent que la société OUEST EXPERTISE a commis une faute en produisant un rapport de diagnostic incomplet et erroné, non conforme à la norme applicable. Ils considèrent que leur préjudice matériel consiste en l’obligation de faire réaliser les travaux non prévus et se basent sur les devis retenus par l’expert, et pour répondre aux défendeurs ajoutent que ces travaux de réfection ne constituent pas un enrichissement sans cause et permettent d’avoir un bien « en parfait état », comme annoncé. Ils considèrent en outre subir un préjudice moral lié au manque de sécurité du balcon et aux tracas des travaux et de la procédure, et entendent également être indemnisés par l’agence immobilière de leur préjudice au titre de la publicité trompeuse.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 juin 2023, la société LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE demandent au tribunal de :

A titre principal,

— constater l’absence de faute de la SARL LE BOIS JOLI,

— constater l’absence de lien de causalité entre les fautes imputées à l’agence et le préjudice allégué par Monsieur et Madame [W],

Par conséquent :

— débouter Monsieur et Madame [W] de l’ensemble de leurs prétentions.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de l’agence et de son assureur :

— débouter Monsieur et Madame [W] de leurs demandes tenant à l’indemnisation de leur préjudice moral,

— ramener les montants sollicités au titre de l’indemnisation de leur préjudice à de plus justes proportions,

— faire application de la notion de perte de chance,

— condamner la SARL OUEST EXPERTISE et son assureur la SA ALLIANZ IARD à relever et garantir la société LE BOIS JOLI et son assureur la SA SERENIS ASSURANCES de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre,

— constater que la franchise contractuelle de 10 % dans la limite de 7 600 € est opposable au tiers qui invoque le bénéfice de la police d’assurance,

— constater que la garantie de la SA SERENIS ASSURANCES est limitée à 3 000 000 €.

En conséquence,

— faire application de la franchise contractuelle de 10% du montant des dommages et intérêts dans la limite de 7 600 €, du plafond de garantie et des exclusions de garantie applicables au bénéfice de la SA SERENIS ASSURANCES en sa qualité d’assureur responsabilité civile de l’agence LE BOIS JOLI.

En tout état de cause:

— condamner Monsieur et Madame [W], ou tout succombant, à verser à la SARL LE BOIS JOLI et à la SA SERENIS ASSURANCES la somme de 3.000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure ainsi que de la procédure de référé ayant conduit à la désignation de l’expert par ordonnance du 4 juillet 2019 incluant les frais d’expertise d’un montant de 5 349,17 €.

Au soutien de leur position, ils rappellent pour l’essentiel qu’une précédente agence immobilière avait été mandatée par les vendeurs, laquelle avait sollicité la SARL OUEST EXPERTISE pour les différents diagnostics qui furent établis le 12 décembre 2017, et que l’agence le Bois Joli, chargée de la vente du bien à compter du 13 mars 2018 dans le cadre d’un mandat sans exclusivité, a alors eu à disposition ces diagnostics, et notamment celui qui concluait à l’absence d’infestation de termite. Ils précisent que Monsieur et Madame [W] ont, avant signature du compromis procédé à trois visites successives du bien les 14 avril, 15 mai et 13 juin 2018, lors desquelles il n’a été constaté aucune trace sur les murs ou boiseries pouvant laisser croire à un quelconque désordre. Le compromis de vente a ensuite été signé alors qu’ils étaient assistés de leur notaire, puis ils ont procédé à une dernière visite du bien le 28 septembre 2018 avant la signature définitive sans qu’aucun désordre ne soit décelé, soulignant que la présence des insectes a été révélée postérieurement à la vente à la suite de différents sondages des boiseries à l’aide d’un tournevis et que ces opérations de poinçonnage destructrices ne sauraient, à défaut d’indice en ce sens, être attendues de l’agent immobilier. La société LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE en déduisent que la responsabilité de l’agence immobilière ne peut être retenue en présence de vice caché, une agence immobilière, non professionnelle de la construction, ne pouvant alerter les acquéreurs sur la présence d’insectes xylophages dont elle ignore l’existence et dont la présence ne ressort pas du rapport de diagnostic. Ils critiquent par ailleurs les conclusions du rapport d’expertise selon lesquelles l’agence aurait dû être alertée sur l’existence de désordres du fait notamment d’une bande de solin constituée d’un adhésif, de fissurations dans l’enduit dans le chaînage, et de la présence d’injecteurs de traitement sur les pièces de bois composant la trémie d’accès au comble, alors qu’il s’agit d’éléments techniques de construction, pour lesquels l’agence ne dispose d’aucune compétence. Ils ajoutent que si les vices portant sur la façade du bien devaient être considérés apparents, les acquéreurs ne peuvent soutenir qu’ils étaient cachés pour eux mais apparents pour l’agent immobilier, tout aussi profane qu’eux en matière de construction.

Enfin ils rappellent que l’annonce commerciale de présentation du bien à vendre n’a pas valeur contractuelle, et qu’au demeurant les précisions de l’annonce correspondaient aux éléments connus de l’agence, savoir un hôtel particulier datant de 1875, paraissant parfaitement entretenu (peinture de boiseries intérieures récentes, parquets cirés, façade rue ravalée), relevant que l’annonce émise par la précédente agence qualifiait également d’excellent l’état intérieur et extérieur de la maison, et que les vendeurs avaient fourni des factures attestant de la réfection partielle de la façade et de celle de la toiture en 2013.

La société LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE ajoutent qu’en tout état de cause aucun lien de causalité n’est démontré entre la faute supposée de l’agence et le préjudice allégué, lequel résulte plutôt d’un manquement du diagnostiqueur dont le rapport est incomplet. Sur le préjudice matériel, ils relèvent que l’origine de l’humidité du bien, l’apparition et le développement d’insectes xylophages ne sont pas imputables à l’agence, que par ailleurs le préjudice moral allégué n’est pas démontré, et qu’enfin les demandeurs ne justifient pas d’une quelconque perte de chance d’avoir pu négocier l’acquisition à des conditions plus favorables, de renoncer à leur acquisition ou encore de ne pas avoir à entreprendre les travaux litigieux. S’agissant de la demande au titre de la publicité trompeuse, la société LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE contestent que le qualificatif de « parfait état » revêt un caractère mensonger, et soulignent que les demandeurs ne peuvent en tout état de cause à la fois obtenir réparation à ce titre et sur les autres fondements sauf à contredire le principe de réparation intégrale du préjudice.

En outre, ils entendent être garantis par la SARL OUEST EXPERTISE qu’une recherche attentive des éléments d’infestation par les termites aurait permis, pour un spécialiste de la construction et du diagnostic, de déceler la présence d’insectes xylophages au sein du bien et d’en informer sa mandante quand bien même cela aurait excédé les limites de sa mission.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 14 avril 2023, la SARL OUEST EXPERTISE et sa compagnie d’assurance ALLIANZ IARD demandent au tribunal de :

— juger que Monsieur et Madame [W] ne rapportent pas la preuve d’une erreur affectant le diagnostic génératrice de responsabilité du diagnostiqueur,

— juger que Monsieur et Madame [W] ne rapportent pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute alléguée de la société OUEST EXPERTISE et les préjudices dont ils demandent réparation,

— juger que Monsieur et Madame [W] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice résultant des dommages allégués,

— débouter Monsieur et Madame [W] de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société OUEST EXPERTISE et de la SA ALLIANZ IARD,

A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la société OUEST EXPERTISE et de la SA ALLIANZ IARD,

— juger que Monsieur et Madame [W] ne justifient pas d’un préjudice de perte de chance de négocier le prix du bien immobilier acquis, seul préjudice indemnisable,

A titre très subsidiaire,

— juger que la somme qui serait mise à la charge de la société OUEST EXPERTISE et de la SA ALLIANZ IARD ne saurait excéder 11 428 euros au titre des travaux réparatoires,

— débouter Monsieur et Madame [W] de toute demande au titre d’un préjudice moral,

— débouter la société LE BOIS JOLI et la société SERENIS de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre des sociétés OUEST EXPERTISE et SA ALLIANZ IARD,

— faire application de la franchise contractuelle de 1 500 euros opposable aux tiers et écarter en conséquence les prétentions plus amples ou contraires ignorant ces limites de garantie,

— écarter l’exécution provisoire,

— débouter Monsieur et Madame [W] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la société OUEST EXPERTISE et de la SA ALLIANZ IARD,

— débouter les sociétés LE BOIS JOLI et la société SERENIS de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la société OUEST EXPERTISE et de la SA ALLIANZ IARD,

Au soutien de leur position, ils rappellent pour l’essentiel que l’immeuble se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant contaminée par les termites ou susceptibles de l’être, et que l’état du 7 juin 2018 relatif à la présence de termites dans le bâtiment n’a pas repéré d’indice d’infestation de termites. Ils relèvent que l’opérateur a néanmoins formé des réserves, certains ouvrages n’ayant pas été examinés par manque d’accessibilité, ou faute de destruction possible, et que le rapport mentionne qu’il était exclusivement limité à l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment et que l’intervention n’avait pas pour but de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux. Ils rappellent que le diagnostiqueur immobilier est tenu d’une obligation de moyens, n’est pas tenu d’un devoir de conseil général excédant les termes de sa mission, laquelle en cas de vente, est limitée par l’article L133-6 du code de la construction et de l’habitation à la recherche de termites au sein de l’immeuble, et relèvent qu’a contrario la recherche d’autres agents pathologiques du bois n’est pas l’objet de sa mission. La norme applicable est la norme NF P 03201 qui prévoit que les moyens d’investigation utilisés par l’opérateur de diagnostic résultent d’un examen visuel des parties visibles et accessibles et d’un sondage manuel des boiseries. Ils contestent les conclusions de l’expert selon lesquelles l’absence de mention d’autre agent de dégradation du bois et l’absence de sondage systématique des boiseries constitue un manquement à la norme NFP 03201 et affirment que le diagnostiqueur a respecté cette norme. Ils affirment qu’aucune faute ne peut lui être reprochée au titre d’une simple indication, l’information obligatoire objet du diagnostic, étant circonscrite à la présence ou non de termites dans le bien immobilier. Ils relèvent d’ailleurs que le rapport mentionne « les indices d’infestations des autres agents de dégradation biologique du bois sont notés de manière générale pour information du donneur d’ordre, il n’est donc pas nécessaire d’en indiquer la nature, le nombre et la localisation précise. Si le donneur d’ordre le souhaite, il fait réaliser une recherche de ces agents dont la méthodologie et les éléments sont décrits dans la norme NFP 03200».

Subsidiairement ils relèvent que si une faute devait être retenue, elle serait en tout état de cause circonscrite au diagnostic de repérage des termites et ne saurait s’étendre aux dommages résultant de désordres constructifs, conduisant à la nécessité d’effectuer un drainage périphérique de la véranda et de l’accès garage, de mettre en œuvre une bande solin sur la jonction véranda-mur, de reprendre les enduits du salon et de reprendre les gardes-corps du balcon. S’agissant des malfaçons et désordres relevés sur la façade côté jardin (fissuration, bande solin en adhésif) ainsi que la fragilité du balcon en bois en raison d’un défaut de scellement dans le mur, il s’agissait au surplus d’éléments apparents lors de la vente, sans lien avec la présence d’insectes xylophages.

La SARL OUEST EXPERTISE et son assureur demandent d’écarter toute condamnation in solidum, en l’absence de lien de causalité avéré et soulignent que les traces d’attaques anciennes par les insectes xylophages relevées sur les étagères du cellier n’ont généré aucun dommage puisque ces étagères sont en état d’être normalement utilisées, de même s’agissant des poutres composant la trémie d’accès aux combles, qui ne présentent aucun signe de fragilité structurelle.

Très subsidiairement sur le préjudice ils précisent notamment qu’il ne peut s’envisager que sous l’angle de la perte de chance de négocier le prix, laquelle n’est pas démontrée puisque les acquéreurs avaient déjà négocié le prix du bien. Ils critiquent enfin le rapport de l’expert en ce qu’il ne ventile pas entre les boiseries affectées d’attaques d’insectes xylophages et celles humides et non dégradées et s’opposent dans ces conditions au remplacement de l’intégralité des boiseries de la maison, considérant que la prise en charge ne saurait excéder la moitié du devis retenu par l’expert, que s’agissant de la remise en peinture elle devra se limiter aux soubassements en boiserie, ce qui conduit à un montant total de prise en charge maximum de 11 428 euros. Ils s’opposent en tout état de cause à la réparation du préjudice moral non justifié, dans une maison parfaitement habitable, les insectes xylophages n’entraînant aucune fragilisation de la structure du bien, ni aucune gêne à l’usage.

La SARL OUEST EXPERTISE et la compagnie ALLIANZ IARD s’opposent pour le surplus à l’appel en garantie formé par la société LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE, qui ne visent notamment pas de fondement juridique à l’appui.

Enfin la société ALLIANZ IARD la SA ALLIANZ IARD oppose ses limites de garantie opposables aux tiers par application de l’article L112-6 du code des assurances, soit une franchise contractuelle de 1 500 euros par sinistre ainsi qu’un plafond de 300 000 euros.

Ils s’opposent à l’exécution provisoire, les demandeurs ne présentant pas de garantie de restitution des fonds de sorte que l’exécution provisoire de la décision entraînerait des conséquences manifestement excessives qui la rendrait incompatible avec la nature de l’affaire.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2024.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 1240 du code civil chacun est responsable du dommage causé par son fait son imprudence ou sa négligence.

Cette responsabilité suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et un rapport de causalité certain entre la faute et le dommage.

Sur les demandes formées à l’encontre de l’agent immobilier et de son assureur

Il est constant que si une agence immobilière, professionnel de l’entremise immobilière, doit vérifier les qualités et défauts essentiels du bien, il ne lui appartient pour autant pas d’inspecter l’immeuble sur un plan technique, ni d’opérer des démontages ou des investigations approfondies, n’étant pas un professionnel de la construction.

Une agence immobilière n’a pas à vérifier l’absence de vices cachés pas plus qu’elle n’est tenue de les garantir, tant que la preuve de sa connaissance des vices n’est pas rapportée.

En l’espèce, s’agissant de la présence d’insectes xylophages, Monsieur et Madame [W] soutiennent à tort que le vice était caché pour eux mais apparent pour l’agent immobilier qui n’est pas professionnel de la construction, et ce d’autant que le rapport de diagnostic établi par la SARL OUEST EXPERTISE concluant à l’absence d’infestation de termite, n’attirait pas l’attention de l’agent immobilier sur la présence d’insectes. En effet, il n’incombe pas à l’agent immobilier de se substituer au rôle du diagnostiqueur professionnel ou à celui d’un expert en construction, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée s’agissant de la révélation postérieure des insectes xylophages. Pour la même raison, c’est par une appréciation erronée que l’expert judiciaire reproche à la société LE BOIS JOLI un manquement à son devoir de conseil s’agissant de l’état usagé de la façade sur jardin (véranda, enduit, chaînage), alors qu’il s’agit de désordres liés à la construction pour lesquels l’agent immobilier ne dispose pas de compétences techniques.

S’agissant de l’annonce immobilière, dès lors qu’il est constant que le contenu d’une annonce ne revêt pas une valeur contractuelle, et qu’il est par ailleurs établi que l’agent immobilier ignorait l’état véritable des boiseries intérieures qui étaient récemment repeintes, aucune faute ne peut être retenue à ce titre à l’encontre de l’agent immobilier.

Par suite, aucune faute n’est démontrée à l’encontre de l’agence immobilière et Monsieur et Madame [W] devront être déboutées de leur demandes à l’égard de la société LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE.

Sur les demandes formées à l’encontre de la SARL OUEST EXPERTISE et de son assureur

L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation fixe la liste des diagnostics techniques obligatoires en cas de vente d’un immeuble.

Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral comme étant contaminées par les termites ou susceptibles de l’être, l’article L271-4 précité indique que le dossier de diagnostic technique comprend notamment l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L133-6 du code de la construction et de l’habitation dispose : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L. 133-5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 ».

Ce texte prévoit que la norme applicable en la matière est la norme NFP 03 201 laquelle prévoit notamment que les moyens d’investigation utilisés par l’opérateur de diagnostic résultent d’un examen visuel des parties visibles et accessibles et d’un sondage manuel des boiseries. La norme précise en outre que l’investigation consiste à faire un examen le plus complet possible de la situation du bâtiment et que l’opérateur doit signaler au paragraphe « constatations diverses » du rapport, la présence des éventuels indices d’agent de dégradation biologique du bois autre que les termites.

En l’espèce, l’expert relève que le diagnostiqueur n’a manifestement pas ouvert la trappe d’entrée pourtant visible et accessible, ce qui lui aurait permis d’observer la face arrière des panneaux menuisés et de constater l’état des boiseries, savoir une pourriture du bois et la présence de sciure, indice d’infestation du matériau par des insectes xylophages. De même il reproche au professionnel d’avoir décrit l’espace rangement sans citer les étagères fixes qui présentaient des traces d’infestation d’insectes xylophages, et souligne la présence visible de traces d’injecteur de traitement sur la trémie de l’escalier ainsi que des traces de galeries réalisées par les insectes xylophages. Enfin force est de constater que le rapport de diagnostic ne fait état d’aucun sondage manuel des boiseries.

S’il est constant que la mission de la SARL OUEST EXPERTISE était de rechercher la présence de termites dans les boiseries de l’immeuble, et que sur ce point, sa mission a été remplie, il est acquis que les traces d’infestation d’autres nuisibles étaient visibles de sorte qu’en sa qualité de professionnel dans le diagnostic du bois, il appartenait à l’opérateur de consigner dans son rapport cette constatation de manière précise à titre d’information au paragraphe « constatations diverses », et qu’en omettant de le faire il n’a pas mis les parties en mesure de connaître l’état réel des éléments de menuiserie du bien vendu.

Il en découle que la norme NFP 03201 n’a pas été pleinement respectée par l’opérateur et que sa responsabilité est engagée en raison du caractère incomplet de son rapport de diagnostic, caractérisant un manquement à son devoir général de conseil.

S’agissant des dommages en liens avec cette faute du diagnostiqueur, il y a lieu d’écarter des malfaçons et désordres relevés sur la façade côté jardin et véranda (fissuration, bande solin en adhésif) ainsi que la fragilité du garde-corps du balcon en bois, sans aucun lien avec la présence d’insectes xylophages.

Il reste en revanche que les dégradations des menuiseries intérieures par les insectes nécessitent une remise en état. La cause première du préjudice subi par Monsieur et Madame [W] est l’humidité du bois ayant favorisé la colonisation du bois par les insectes xylophages et la cause secondaire de leur préjudice est leur ignorance de l’état véritable desdites menuiseries. Le diagnostiqueur n’ayant pas reçu la mission d’établir un état parasitaire complet, le préjudice de Monsieur et Madame [W] en lien avec la faute du professionnel ne saurait correspondre aux travaux nécessaires pour remédier aux dégradations causées par les insectes xylophages, mais en une perte de chance, pour les acquéreurs, d’avoir obtenu une information plus complète avant d’acquérir, de requérir des investigations complémentaires et d’en tenir compte s’agissant de la négociation du prix en résultant. Cette perte de chance de négocier à la baisse le prix peut en l’espèce raisonnablement être retenue à hauteur de 80 %.

L’expert a retenu un devis de 16 400 euros au titre du remplacement des boiseries endommagées par des attaques d’insectes xylophages, et un devis de 6 488 euros pour la remise en peinture. Or, ce deuxième devis comprend également des travaux de peinture de murs, radiateurs et balcon de sorte qu’à juste titre la SARL OUEST EXPERTISE et son assureur ALLIANZ IARD sollicitent qu’il soit ramené à la somme de 3 228 euros TTC correspondant au coût des seules peintures des boiseries. Il en résulte que le coût total de remise en état des boiseries est de 16 400 euros + 3 228 euros soit 19 628 euros de sorte qu’eu égard au coefficient de la perte de chance de Monsieur et Madame [W] leur préjudice sera fixé à 15 702,40 TTC.

Cette somme sera indexée sur l’indice BT 01, et sera mise à la charge de la SARL OUEST EXPERTISE et de la SA ALLIANZ IARD déduction faite pour cette dernière de sa franchise contractuelle de 1500 euros.

Monsieur et Madame [W] sont déboutés de leur demande au titre de leur préjudice moral, non étayé.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SARL OUEST EXPERTISE et sa compagnie d’assurance ALLIANZ IARD qui succombent à la présente instance seront condamnées aux dépens de la présente procédure et de la procédure de référé et tenues de verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles. Il est précisé à ce titre que les frais de constat d’huissier ne sont pas inclus dans les dépens et relèvent des frais irrépétibles.

La SARL OUEST EXPERTISE et sa compagnie d’assurance ALLIANZ IARD seront déboutées de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [W] seront par ailleurs condamnés à verser à la société LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, comme c’est le cas en l’espèce, énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit cependant que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur et Madame [W] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE ;

Condamne solidairement la SARL OUEST EXPERTISE et sa compagnie d’assurance ALLIANZ IARD à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 15 702,40 TTC indexés sur l’indice BT01 de la construction à compter de la date d’établissement des devis jusqu’à la date du présent jugement ;

Dit que la compagnie d’assurance ALLIANZ est toutefois fondée à opposer sa franchise contractuelle de 1 500 euros ;

Déboute Monsieur et Madame [W] de leur demande au titre du préjudice moral ;

Condamne solidairement la SARL OUEST EXPERTISE et sa compagnie d’assurance ALLIANZ IARD à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 3 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur et Madame [W] à verser à la société LE BOIS JOLI et son assureur la société SERENIS ASSURANCE la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement la SARL OUEST EXPERTISE et sa compagnie d’assurance ALLIANZ IARD à l’ensemble des dépens de la présente procédure et de la procédure de référé, et comprenant les frais d’expertise.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER