TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Quatrième Chambre

N° RG 23/07179 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YLJG

Jugement du 13 Janvier 2026

Minute Numéro :

Notifié le :

1 Grosse et 1 Copie à

M^e Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, vestiaire : 1787

M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, vestiaire : 713

Copie Dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience de la Quatrième chambre du 13 Janvier 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 24 Juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 14 Octobre 2025 devant :

Président : Stéphanie BENOIT, Vice-Présidente

Siégeant en formation Juge Unique

Greffier : Karine ORTI,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [G] [P]

née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 12] (69)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Monsieur [B] [P]

né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 10] (81)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

[Adresse 8], SAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G], [H] [C] épouse [P] et Monsieur [B], [R], [I] [P], ci-après dénommés les époux [P], ont pris attache en 2022 avec la société par actions simplifiée CREDIT AGRICOLE CENTRE EST IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne [Adresse 11], dans le cadre de leur prospection pour l’achat d’un appartement.

Suivant acte authentique en date du 20 septembre 2022, les époux [P] ont acquis un appartement situé à [Localité 7], au sein d’un immeuble en copropriété, contre la somme de 127 000 euros.

Invoquant la communication d’une information erronée et un manquement au devoir de conseil, les époux [P] ont, par courrier daté du 12 juin 2023 adressé par leur conseil, demandé à la société par actions simplifiée CREDIT AGRICOLE CENTRE EST IMMOBILIER de les indemniser forfaitairement de leurs préjudices.

Aucune issue amiable n’a été trouvée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 septembre 2023, les époux [P], ont fait assigner la société par actions simplifiée [Adresse 8], ci-après dénommée la société CREDIT AGRICOLE devant le tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de réparation de leur préjudice.

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 juin 2025 par ordonnance du même jour.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, les époux [P] sollicitent du tribunal de :

— CONDAMNER la société CREDIT AGRICOLE à leur payer la somme de 37 402,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 ;

— CONDAMNER la société CREDIT AGRICOLE à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 ;

— CONDAMNER la société CREDIT AGRICOLE à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 ;

— DÉBOUTER la société CREDIT AGRICOLE de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER la société CREDIT AGRICOLE aux dépens distraits au profit de Maître Damien DUREZ ;

— CONDAMNER la société CREDIT AGRICOLE à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 8 du code de déontologie des agents immobiliers, les époux [P] soutiennent que la société CREDIT AGRICOLE, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, a manqué à son obligation de conseil et d’information. Ils exposent que la société CREDIT AGRICOLE leur a délivré une information erronée, constitutive d’une faute, en leur indiquant qu’il était possible de pratiquer la location en meublé touristique type AIRBNB dans l’appartement acquis.

Ils exposent que cette information leur a été livrée en contrariété avec le règlement de copropriété qui contenait une clause prohibant expressément ce type d’activité. Ils ajoutent que la possibilité de l’activité de location de meublé touristique était déterminante de leur consentement à la vente.

Répondant au moyen tiré de l’absence de dissimulation d’information, ils soutiennent au contraire que la société CREDIT AGRICOLE leur a donné une fausse information. Ils ajoutent que la remise du règlement de copropriété au moment de la signature du compromis de vente est sans incidence sur la faute de la défenderesse.

S’agissant du moyen soulevé en défense selon lequel le règlement de copropriété n’interdit pas la location type AIRBNB, ils font valoir que cette interdiction leur a été rappelée par le syndic. S’agissant des préjudices, ils se plaignent de subir un préjudice financier consistant en l’impossibilité de pratiquer la location meublée touristique pour rembourser le prêt contracté pour financer l’acquisition du bien.

Ils soutiennent en outre avoir engagé différents frais d’aménagement (à hauteur de 4 716,18 euros) et avoir souscrit divers abonnements (à hauteur de 587,42 euros) pour répondre aux exigences de la location meublée touristique. Ils estiment en outre la perte de revenus locatifs à hauteur de 32 098,80 euros.

Par ailleurs, ils sollicitent également la réparation de leur préjudice moral consistant d’une part à leur sentiment d’avoir été trompé, et d’autre part, en l’atteinte à leur réputation du fait qu’ils aient été considérés par le syndic de copropriété et les autres copropriétaires comme peu respectueux des règles de la copropriété.

Pour fonder leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive, les époux [P] soutiennent que le comportement adopté par la société CREDIT AGRICOLE est fautif.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, la société CREDIT AGRICOLE demande au tribunal de :

— DÉBOUTER les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

— CONDAMNER les époux [P] aux dépens ;

— CONDAMNER les époux [P] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CREDIT AGRICOLE, pour s’opposer aux demandes indemnitaires des époux [P], au visa de l’article 1240 du code civil, soutient que le devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier ne porte que sur les informations déterminantes pour les acheteurs.

Elle ajoute que les acquéreurs ont égalemment un devoir de se renseigner.

Par ailleurs, elle conteste toute dissimulation d’information dans la mesure où d’une part, l’information figurait au règlement de copropriété remis par le notaire dans le cadre de la signature du compromis de vente et d’autre part, dans la mesure où la location en meublé touristique n’est pas expressément interdite aux termes du règlement de copropriété.

Aussi, elle indique qu’il appartenait aux époux [P] de se rapprocher du syndic sur ce point. Elle expose que la présente action vise à mettre en jeu sa responsabilité au motif que le bénéfice réalisé par les époux [P] est moindre que celui escompté et qu’elle n’a pas commis de faute à cet égard dans la mesure où elle ne s’est pas engagée à assurer la rentabilité financière de l’opération.

S’agissant des préjudices allégués, la société CREDIT AGRICOLE conteste la réalité du préjudice financier et le lien de causalité entre les investissements réalisés et la faute reprochée. Elle souligne que le bien est actuellement loué de manière classique. S’agissant des revenus locatifs, elle soutient que les demandeurs ne justifient pas le montant de la somme sollicitée. Elle conteste également l’existence d’un préjudice moral.

Enfin, la société CREDIT AGRICOLE conteste toute résistance abusive et soutient qu’elle est en droit de contester les demandes des époux [P].

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes indemnitaires au titre du manquement à l’obligation d’information et de conseil

A. Sur le principe de la responsabilité

L’article 1240 du code civil fait peser la charge d’une réparation sur celui dont le comportement fautif a causé un dommage à autrui.

L’agent immobilier est tenu, en sa qualité d’intermédiaire professionnel de la vente, et quand bien même il n’aurait pas participé à la rédaction de l’acte de vente, d’une obligation d’information sur les caractéristiques du bien vendu et de conseil tant vis-à-vis du vendeur que vis-à-vis de l’acheteur à l’égard duquel il engage sa responsabilité délictuelle en cas de manquement.

C’est à l’agent immobilier, tenu d’une telle obligation d’information et de conseil, de rapporter la preuve de son exécution.

En l’espèce, il est constant que la société CREDIT AGRICOLE exerce en qualité d’intermédiaire professionnel de la vente immobilière sous l’enseigne [Adresse 11]. Aux termes du courriel en date du 12 mai 2022 adressé par Monsieur [S], préposé de SQUARE HABITAT, à Madame [P], l’agent immobilier indique que « le règlement de copropriété ne comporte aucune clause excluant le Airbnb, il est donc tout à fait possible d’en faire dans la copropriété ».

Par ailleurs, le règlement de copropriété daté du 12 décembre 2016 stipule en sa section relative aux usages des parties privatives au sein du « 2°/ – DESTINATION – OCCUPATION » que « La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni ou la location de courte durée de type hôtelière exercée de façon répétée et habituelle. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement. ». Cette stipulation du règlement de copropriété est dénuée d’ambiguïté et d’équivoque en ce qu’elle prohibe clairement, au sein de la copropriété, la location habituelle de courte durée de type hôtelière d’un appartement entier, ce qui, manifestement, recouvre l’activité de location touristique proposée via la plateforme AIRBNB par opposition à la location meublée de droit commun qui, elle, est expressément autorisée.

L’interdiction expresse posée par le règlement de copropriété est également confortée par les deux courriers adressés par la Régie Monplaisir, en sa qualité de syndic, aux époux [P], dont le second est en date du 22 mars 2023 (pièces n°6 et 16) desquels il ressort que le règlement de copropriété prohibe expressément la location de courte durée, incluant la location AIRBNB. La société CREDIT AGRICOLE, ne peut donc tout à la fois soutenir que le règlement de copropriété était sujet à interprétation tout en ayant indiqué aux époux [P], en procédant par une affirmation catégorique, que « le règlement de copropriété ne comporte aucune clause excluant le Airbnb ».

La société CREDIT AGRICOLE est particulièrement mal fondée à se prévaloir d’une prétendue obligation des acheteurs de se renseigner, ceux-ci en étaient légitimement dispensés du seul fait de la qualité de professionnel de l’immobilier du défendeur, et ayant, de surcroît, manifesté une diligence raisonnable en interrogeant l’agent immobilier. Par ailleurs, dans la mesure où les époux [P] ont expressément interrogé [Adresse 11] sur ce point précis, la société CREDIT AGRICOLE ne peut soutenir que l’information n’était pas déterminante du consentement des demandeurs. Enfin, la question de l’appréciation de la rentabilité financière de l’opération ne fait pas partie des griefs qui lui sont reprochés par les époux [P], de sorte que ce moyen de défense est inopérant.

En conséquence, il doit être considéré que la société CREDIT AGRICOLE a manqué à son devoir d’information et de conseil auquel elle était tenue vis-à-vis des époux [P] et que, dès lors, elle engage sa responsabilité délictuelle à leur égard et doit réparer le préjudice subi par eux en lien de causalité avec cette faute.

B. Sur les préjudices et le lien de causalité

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application combinée des articles 4 du code civil et 9 du code de procédure civile, le tribunal est tenu d’évaluer le préjudice dont il a constaté l’existence en son principe, sans pour autant devoir suppléer la carence des parties. La réparation du préjudice vise à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et à replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu. La réparation est guidée par le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.

*Sur le préjudice financier

Il convient en premier lieu de relever que les époux [P] ne sauraient solliciter la prise en charge des travaux et dépenses d’abonnement liés à l’aménagement de l’appartement dans la mesure où cela n’est pas la conséquence directe et certaine de la faute de l’agent immobilier, consistant à un manquement à son devoir d’information et de conseil. La preuve n’est pas rapportée qu’ils n’auraient pas entrepris, au moins en partie ces travaux, y compris en l’absence de faute de l’agent immobilier. De surcroît, l’indemnisation de ces frais alors que les époux [P] ont pu pratiquer pendant un temps au moins la location en meublé touristique et dont l’appartement ne perd aucunement les améliorations découlant des travaux et aménagements entrepris, conduirait à les enrichir et non à réparer un dommage. Dès lors, ces préjudices ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation.

Par ailleurs, le manquement à l’obligation d’information et de conseil imputable à la société CREDIT AGRICOLE n’a pas causé, comme cela est allégué par les demandeurs, un préjudice actuel et certain correspondant à la perte des revenus locatifs escomptés. En revanche, la demande formulée à ce titre doit s’analyser en une demande de réparation du préjudice de perte de chance de percevoir lesdits revenus locatifs, étant rappelé que le juge peut toujours, saisi d’une demande de réparation complète, n’accorder un dédommagement qu’au titre d’une simple perte de chance, comme l’a rappelé la cour de cassation dans ses arrêts d’assemblée plénière du 27 juin 2025.

Outre d’être direct, le préjudice de perte de chance pour être réparable, doit être certain. Ainsi, la perte de chance est un préjudice réparable, seulement si la chance perdue est réelle et sérieuse et qu’elle consiste en la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Dès lors, il appartient aux époux [P] de caractériser l’existence d’une probabilité, réelle même si minimale de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation.

En l’espèce, les époux [P] produisent l’historique des transactions pour la période de septembre 2022 à février 2023, aux termes duquel ils se sont vu verser entre novembre 2022 et février 2023 la somme de 3 379,90 euros par la plateforme AIRBNB, soit 844,975 euros par mois, permettant d’estimer des revenus locatifs annuels à hauteur de 10 139,70 euros, soit sur cinq ans, la somme de 50 698,50 euros. Par la production du règlement de copropriété et du courrier du syndic en date du 22 mars 2023, ils justifient d’avoir perdu de manière effective la chance de générer des revenus locatifs via AIRBNB à compter du 1er juin 2023. En revanche, ils ne justifient pas du montant du loyer qu’ils sont susceptibles de tirer d’une location meublée classique, ne permettant que d’estimer le gain manqué.

Ils soutiennent toutefois, que l’appartement était loué avant leur acquisition contre un loyer de 310 euros par mois. La société CREDIT AGRICOLE, ne conteste pas dans ses écritures ce montant, mais précise que ce loyer était celui d’un appartement loué nu et non meublé. Le revenu locatif annuel minimal généré par l’appartement est donc de 3 720 euros, soit 18 600 euros sur cinq ans pour un logement vide. Le manque à gagner ainsi estimé est de 28 739,70 euros, les époux [P] n’étant fondés qu’à en obtenir la réparation à hauteur de la proportion de chance effectivement perdue.

Compte tenu des éléments versés, et en particulier de l’historique de transactions produit, lequel est peu détaillé et ne porte que sur une courte période de quelques mois, il convient de fixer cette chance perdue à 40 %. Dès lors, la société CREDIT AGRICOLE sera condamnée à leur verser la somme de 11 495,88 euros en réparation de leur préjudice de perte de chance de générer des revenus locatifs supérieurs.

*Sur le préjudice moral

La découverte par les époux [P] a posteriori de leur achat, les travaux d’aménagement étant déjà engagés et alors qu’ils justifient par la production des échanges de mails avec la société WELKEYS en date du 26 avril 2022 et du 9 mai 2022, de ce que leur projet consistait à réaliser un investissement via un meublé touristique, a nécessairement suscité déception et incompréhension, outre le stress que peut générer tout aléa supplémentaire dans un projet d’investissement.

Par ailleurs, il est également indéniable que le fait d’avoir enfreint le règlement de copropriété, bien que malgré eux, a nui à leur image et à leur réputation à l’égard de leurs copropriétaires et du syndic de copropriété, en attestent les courriers du syndic de copropriété. Ces préjudices sont la conséquence directe et certaine du manquement au devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier. En conséquence, la société CREDIT AGRICOLE sera condamnée à payer aux époux [P] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Compte tenu du caractère indemnitaire des présentes condamnations, il est rappelé que les articles 1231-6 et 1344-1 du code civil sont inapplicables. En revanche, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement. En conséquence, il sera rappelé au dispositif que les présentes condamnations indemnitaires portent intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

*Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

En application combinée des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive du défendeur suppose que soit caractérisée, outre un préjudice et un lien de causalité, une faute dans l’exercice du droit de résister à une demande en justice.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve de circonstances particulières ayant fait dégénérer le droit de se défendre à une action judiciaire en abus, pas plus qu’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé au titre de la perte de chance et au titre du préjudice moral.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par les époux [P] contre la société CREDIT AGRICOLE sera rejetée.

* * *

Au regard de tout ce qui précède, le dédommagement mis à la charge du Crédit Agricole sera donc de 11 495,88 euros + 3 000 euros = 14 495, 88 euros.

III. Sur les demandes accessoires

*Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par application de l’article 699 du code de procédure civile, « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

En conséquence, la société CREDIT AGRICOLE, partie perdante, sera condamnée aux dépens avec droit de recouvrement direct au bénéfice de l’avocat des époux [P].

*Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société CREDIT AGRICOLE, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [P], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort

Condamne la société par actions simplifiée [Adresse 8] à payer à Madame [G], [H] [C] épouse [P] et Monsieur [B], [R], [I] [P] la somme de 14 495,88 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Condamne la société par actions simplifiée CREDIT AGRICOLE CENTRE EST IMMOBILIER aux dépens avec droit de recouvrement direct au bénéfice de l’avocat de Madame [G], [H] [C] épouse [P] et Monsieur [B], [R], [I] [P]

Condamne la société par actions simplifiée [Adresse 8] à payer à Madame [G], [H] [C] épouse [P] et Monsieur [B], [R], [I] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute Madame [G], [H] [C] épouse [P] et Monsieur [B], [R], [I] [P] pour le surplus de leurs demandes.

Jugement rédigé avec le concours de Rémi MENTHEOUR, auditeur de justice, et prononcé à la date de mise à disposition au greffe par Stéphanie BENOIT, vice-président

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Stéphanie BENOIT, et Karine ORTI, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Président