TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Nathalie BUNIAK

— M^e Alexandre BARBELANE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/05807

N° Portalis 352J-W-B7F-CUJNE

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Octobre 2019

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], réprésenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, S.A

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [C] [T] [S] ( Décédé)

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [D] [G] [U] épouse [S] (Décédée)

[Adresse 1]

[Localité 9]

non-représentés

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/05807 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUJNE

Intervention forcée

Monsieur [Y] [S], pris en sa qualité d’héritier de Monsieur [E] [C] [T] [S] et Madame [D] [G] [U] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Alexandre BARBELANE de la SELARL BFB Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0169

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[D] [G] [U] et [E] [C] [T] [S] (les époux [F]) étaient propriétaires des lots de copropriété n°25 (appartement), 53 (cave), 79 (terrasson) et 27 (box) d’un immeuble situé au [Adresse 3]).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 05 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure les époux [F] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 6.644,19 euros.

Par exploit d’huissier signifié le 29 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner les époux [F] en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 6.197,38 euros devant le pôle civil du tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 20 mars 2020.

Par jugement du 17 mars 2021, l’affaire a été attribuée à la chambre des charges de copropriété du tribunal judiciaire de Paris et l’affaire a été enrôlée sous le n° de RG 21/05807

[E] [C] [T] [S] est décédé le 06 septembre 2021 et [D] [G] [U] est décédée le 29 octobre 2021. Ils laissent pour leur succéder, selon l’acte de notoriété reçu le 07 février 2022 par Maître [P], notaire à [Localité 11], leur fils unique [Y] [S].

Par exploit du 27 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée [Y] [S] en sa qualité d’héritier des époux [F] pour l’audience d’orientation du 12 janvier 2023 et sollicité le paiement de la somme de 16.355,47 euros au titre des charges et appels de travaux impayés entre le 26 mai 2019 au 15 juillet 2020.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 04 juin 2024, au visa des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1240 et suivants du code civil ainsi que des articles 331 et 367 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner [Y] [S] au paiement de la somme de 25.826,72 euros au titre des charges et appels de travaux impayés au 31 mai 2024, correspondant à la période allant du 26 mai 2016 au 1er avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner [Y] [S] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner [Y] [S] au paiement des entiers dépens comprenant les frais de signification de l’assignation en date du 29 octobre 2019, de l’assignation en intervention forcée en date du 27 juillet 2022 et du jugement à intervenir ;

— condamner [Y] [S] au paiement de la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions récapitulatives en défense n°2, notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, [Y] [S] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

— juger que Monsieur [Y] [S] n’est débiteur que d’une somme de 8.612,29 € au 1er octobre 2020 au titre des appels de charges et travaux divers, 4ème trimestre 2020 inclus, et sauf à parfaire de la régularisation des charges de l’année 2019;

— juger que Monsieur [Y] [S] ne peut être débiteur d’aucun frais de relance ou mises en demeure quelconque et débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5]) de sa demande de condamnation à lui payer une somme de 293,88 euros ;

— déduire de la dette de Monsieur [Y] [S] les sommes suivantes :

o 233,09 € au titre du chèque n°4217401 en date du 21 mai 2013 débité le 23 mai 2013;

o 3.400 € au titre du chèque n°8212970 débité le 4 décembre 2014 ;

o 750 € au titre du chèque n n°4442571 de décembre 2015 débité le 4 janvier 2016 ;

En conséquence,

— juger qu’il est débiteur d’une somme de 4.229,20 euros au 1er octobre 2020 au titre des appels de charges et travaux divers, 4ème trimestre 2020 inclus, déduction faite des chèques non affectés ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’intégralité de sa demande indemnitaire pour résistance abusive, ainsi que sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 5.000 euros, au titre de la procédure abusive ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement des entiers dépens qui seront répartis entre tous les autres copropriétaires à l’exception de la SCI [Localité 11] PUEBLA, de la SCI [Localité 11] VOLATAIRE et d'[Y] [S] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire et juger qu’il sera dispensé de participer à la prise en charge de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle sera répartie entre les autres copropriétaires à l’exception de la SCI [Localité 11] PUEBLA et de la SCI PARIS VOLTAIRE ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 20 mars 2025.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/05807 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUJNE

En raison des nécessités du service, l’audience de plaidoirie a été remplacée par celle du 07 mai 2025.

[Y] [S] a notifié par voie électronique le 06 mai 2025 des conclusions récapitulatives en défense n°3 et n°4.

A l’audience de plaidoirie du 07 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 26 juin suivant.

Par note en délibéré du 20 mai 2025, produite sur demande du président, le syndicat des copropriétaires a versé aux débats l’assignation du 29 octobre 2019 et l’assignation en intervention forcée du 27 juillet 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions notifiées le 06 mai 2025

En application de l’article 802 du code de procédure, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite après l’ordonnance de clôture. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Il en découle que doivent être déclarées d’office irrecevables les conclusions au fond signifiées après l’ordonnance de clôture, en l’espèce les conclusions n°3 et 4 notifiées par voie électronique le 06 mai 2025 par [Y] [S].

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de formalités publiées au service de la publicité foncière et d’une attestation immobilière après décès des époux [F] en date du 05 septembre 2022, que [Y] [S] est propriétaire des lots n°25 (appartement), 27 (box), 53 (cave) et 79 (terrasson) de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— l’extrait du grand livre de l’année 2016 du syndic FONCIA [Adresse 10] ;

— les procès-verbaux rédigés par le syndic cabinet CRAUNOT des assemblées générales des 26 mai 2016, 22 mars 2017, 29 mars 2018, 09 avril 2019, 03 mai 2021, 07 décembre 2020, 30 mas 2022, 21 février 2023 et 25 avril 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2015 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé du 26 mai 2016 au 1er avril 2024 inclus, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus, d’un montant de 25.232,55 euros outre 594,17 euros de frais.

[Y] [S] oppose que, depuis 2008, le compte de Monsieur et Madame [F] présente une irrégularité du fait de la fraude qui a été opérée à leur préjudice par l’ancien syndic « CONFIGNAL » et que les syndics ont cru devoir adresser diverses relances ayant occasionné des frais, venant, là encore, augmenter de manière artificielle la dette.

Il soutient qu’antérieurement à mai 2016, bien qu’il ait été porté au crédit du compte de ses parents la somme de 882,41 euros, d’autres sommes acquittées n’ont pas été crédités de sorte que le syndic n’apporte pas la preuve que le compte n’était pas créditeur antérieurement au 26 mai 2016 et qu’ainsi la demande de paiement est infondée.

Sur ce ;

En l’espèce, la demande de paiement porte sur les charges dues à compter du 26 mai 2016 et non sur les charges antérieures, qu’elles aient été ou non payées, de sorte qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve, contrairement à ce que soutient [Y] [S], que le compte était antérieurement créditeur. Ainsi sera rejetée la demande d'[Y] [S] tendant notamment à déduire de la dette de Monsieur [Y] [S] les sommes suivantes:

o 233,09 € au titre du chèque n°4217401 en date du 21 mai 2013 débité le 23 mai 2013;

o 3.400 € au titre du chèque n°8212970 débité le 4 décembre 2014 ;

o 750 € au titre du chèque n n°4442571 de décembre 2015 débité le 4 janvier 2016.

Ainsi, il résulte de l’examen du décompte de créance actualisé du 26 mai 2016 au 31 mai 2024 que le compte individuel de copropriétaire d'[Y] [S], hors frais de recouvrement, est débiteur de 25.232,55 euros de charges et non 25.826,72 euros tel que demandé par le syndicat des copropriétaires.

[Y] [S] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés du 26 mai 2016 jusqu’au 1er avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 29 octobre 2019 pour la somme de 6.197,38 euros, à compter du 27 juillet 2022 pour la somme de 10.158,09 euros (16.355,47 – 6.197,38) et à compter du 04 juin 2024 pour le surplus, soit la somme de 8.877,08 euros (25.232,55 – 16.355,47).

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/05807 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUJNE

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 594,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance qu’il.

La plupart des prétendues lettres de relance ou de mises en demeure ne sont pas justifiées, faute d’être versées aux débats, et il ne peut être sérieusement soutenu que la multiplication de ces courriers aient eu la moindre utilité, une fois établi que les défenseurs ne voulaient pas (ou ne pouvaient pas) s’acquitter de leur dette, et que l’engagement d’une procédure était indispensable.

La mise en demeure effectuée par l’avocat du syndicat le 05 août 2019 relève des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 29 octobre 2019 pour la somme de 6.197,38 euros, le 27 juillet 2022 pour la somme de 10.158,09 euros (16.355,47 – 6.197,38) et le 04 juin 2024 pour le surplus, soit la somme de 8.877,08 euros (25.232,55 – 16.355,47).

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que les parents du défendeur ont manqué de longue date à leur obligation de paiement des charges de copropriété en raison des conflits existant avec l’ancien syndic concernant le décompte des charges et qu'[Y] [S] a hérité de ces difficultés lorsqu’il a été assigné en intervention forcée en 2022. Ainsi nulle malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipolente au dol ne peut lui être reprochée.

Il conviendra en conséquence de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à le condamner à lui verser la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé pour résistance abusive.

Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, force est de constater que le défendeur ne justifie par aucun élément la réalité de la faute commise par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance.

Il sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

[Y] [S], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile comprenant les frais de signification de l’assignation en date du 29 octobre 2019, de l’assignation en intervention forcée en date du 27 juillet 2022 et du jugement à intervenir.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens.

Ainsi [Y] [S] sera condamné à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes de :

—  25.232,55 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés du 26 mai 2016 jusqu’au 1er avril 2024 inclus, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2019 pour la somme de 6.197,38 euros, à compter du 27 juillet 2022 pour la somme de 10.158,09 euros et à compter du 04 juin 2024 pour la somme de 8.877,08 euros ;

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE [Y] [S] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 29 octobre 2019 pour la somme de 6.197,38 euros, à compter du 27 juillet 2022 pour la somme de 10.158,09 euros et à compter du 04 juin 2024 pour la somme de 8.877,08 euros ;

CONDAMNE [Y] [S] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de signification de l’assignation en date du 29 octobre 2019, de l’assignation en intervention forcée en date du 27 juillet 2022 et du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 26 juin 2025

La Greffière La Présidente