MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 23 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 24/05455 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TSTQ

NAC: 72D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

ASSESSEURS : Madame LOUIS, Vice-Président

Madame POUYANNE, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Madame RIQUOIR

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 28 Avril 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame POUYANNE

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [N] [B]

née le 03 Septembre 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 337

DEFENDERESSE

Mme [K] [R]

née le 22 Octobre 1991 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 324

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’ensemble immobilier situé [Adresse 2] se compose de 4 bâtiments datant du XVème et du XVIème siècles construits autour d’une cour.

Cet ensemble appartenait à la SCI DE L’HOTEL PIERRE DE SEGUY depuis le 26 juin 2001 et en vue de la revente des différentes parties de cet ensemble, la société a fait établir un Etat Descriptif de Division en Volumes par acte du 22 décembre 2017 dressé par Maître [U], notaire à Carbonne (31390).

Aux termes de cet Etat Descriptif de Division, l’ensemble immobilier était divisé en 9 volumes :

— Volume 1 : la cour et le porche d’entrée sur rue situés au niveau du rez-de-chaussée,

— Volume 2 : Un local à usage de tous commerces situé au niveau du rez-de-chaussée du bâtiment A,

— Volume 3 : Un local à usage de tous commerces situé au niveau du rez-de-chaussée des bâtiments B et C,

— Volume 4 : Des logements, locaux professionnels ou bureaux et circulation verticale situés au niveau du rez-de-chaussée du bâtiment A, du 1er au dernier étages du bâtiment A et du 1er au dernier étages du bâtiment B,

— Volume 5 : Des logements, locaux professionnels ou bureaux et circulation verticale situés au niveau du rez-de-chaussée d’une tour située entre les bâtiments B et C et du 1er au dernier étage du bâtiment C,

— Volume 6 : Un garage pouvant être transformé en logements, locaux professionnels ou bureaux situé au niveau du rez-de-chaussée du bâtiment D,

— Volume 7 : Des logements, locaux professionnels ou bureaux situés au niveau du rez-de-chaussée du bâtiment D et, du 1er au dernier étages du bâtiment D,

— Volume 8 : Un local vélos et un local poubelles situés au niveau du rez-de-chaussée du bâtiment D,

— Volume 9 : Des logements, locaux professionnels ou bureaux situés au niveau du 1er au dernier étage du bâtiment B.

L’Etat Descriptif de Division précise que l’ensemble immobilier ne comporte pas de parties communes entre les lots créés de sorte qu’il se trouve exclu du champ d’application de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété.

Aux termes de ce même acte du 22 décembre 2017, il a été dressé un cahier des charges et des servitudes et il a été institué une Association Syndicale Libre.

Cet Etat Descriptif de Division a fait l’objet de deux actes modificatifs :

— Un acte modificatif du 9 octobre 2018 dressé par Maître [U], notaire à [Localité 4], ayant supprimé le volume n° 5 et créé en remplacement les volumes n° 10 à 15,

— Un acte modificatif du 7 décembre 2018 dressé par Maître [U], notaire à [Localité 4], ayant supprimé le volume 1 et créé en remplacement les volumes 16 et 17.

Par acte authentique du 9 octobre 2018 dressé par Maître [X], notaire à [Localité 5], Mme [N] [B] a acquis les volumes 6 et 12.

Par acte authentique du 9 octobre 2018 dressé par Maître [X], notaire à [Localité 5], Mme [N] [B] a acquis le volume 13.

Par acte authentique du 13 juin 2019 dressé par Maître [U], notaire à [Localité 4], Mme [K] [R] a acquis les volumes 10, 14, 15 et 17.

Mme [N] [B] est ainsi propriétaire des volumes 12 et 13 situés aux 2ème et 3ème étages du bâtiment C, ces volumes étant uniquement accessibles depuis une tour située entre les bâtiments B et C correspondant au volume 10, appartenant à Mme [K] [R].

Il est précisé dans l’EDD que cette tour (volume 10) appartenant à Mme [K] [R] dessert, outre les volumes 12 et 13 appartenant à Mme [N] [B], les trois autres volumes suivants :

— Le volume 11 situé au 1er étage du bâtiment C appartenant à la société AC2D dont le gérant est M. [R], le père de Mme [K] [R],

— Le volume 9 situé aux 1er, 2ème et 3ème étages du bâtiment B appartenant à la SCI LE LOGIS DE JEAN BOLE dont la gérante est Mme [E] épouse [R], la mère de Mme [K] [R],

— Le volume 14 situé en partie haute de la tour (desservi par une tourelle d’accès correspondant aux volumes 15 et 17) appartenant à Mme [K] [R].

L’acte modificatif de l’État Descriptif de Division en Volumes et les actes d’acquisition de Mme [N] [B] en date du 9 octobre 2018 précisent que les volumes 12 et 13 correspondent à des logements à usage d’habitation ou mixtes et que lesdits logements pourront soit être rénovés soit être transformés en locaux professionnels ou de bureaux.

Le volume 12 situé au 2ème étage appartenant à Mme [N] [B] n’a au jour de l’audience pas fait l’objet de travaux d’aménagement et correspond à un plateau « nu ».

Le volume 13 situé au 3ème étage appartenant à Mme [N] [B] a été aménagé en cinq logements en vue de la location en meublés pour de courtes durées.

L’aménagement de ces cinq espaces s’est achevé en mai 2023, permettant leur location à compter de cette date.

Les trois autres volumes 9, 11 et 14 également desservis par la tour ont également fait l’objet d’aménagements et tout ou partie de ces trois autres volumes est également exploité en location meublée pour de courtes durées.

Par assemblée générale du 29 juillet 2019, l’ASL a décidé en sa résolution n° 5 de mettre en place un digicode au niveau de la porte d’entrée de chaque bâtiment, ce qui n’a pas été exécuté, du moins en ce qui concerne la tour, dont l’accès était libre depuis la division en volume.

Au début de l’année 2023, Mme [K] [R] a fait fermer électroniquement la porte d’entrée de la tour par un système d’ouverture par badges et a remis un nombre de badges à Mme [N] [B] que celle-ci considère comme insuffisant, un désaccord existant quant à l’interprétation et la portée de la résolution n° 7 d’une assemblée générale du 30 décembre 2021 relative à l’accès par badge. Une porte palière d’accès au volume 13 aurait été déposée, puis installée avec badge, puis déposée de nouveau par Mme [K] [R].

Mme [K] [R] a fait installer, en mai 2023, des caméras de vidéosurveillance à chaque étage de la tour.

Par courrier du 4 juillet 2024 et courriel du 18 juillet 2024, Mme [K] [R] a réclamé à Mme [N] [B] et à son gestionnaire de bien vouloir remettre « cette porte en place, équipée de la serrure digitale en état de fonctionnement » tout en précisant qu’à défaut, elle en ferait poser une nouvelle et facturerait l’installation de cette nouvelle porte.

Par courriel du 23 juillet 2024, Mme [N] [B] a demandé de remettre en place la porte initiale.

Par courriel du 27 juillet 2024, Mme [N] [B] a écrit à Mme [K] [R] afin de lui demander le remplacement de 2 badges, l’un dysfonctionnant, l’autre étant perdu, et l’allocation de badges complémentaires.

Mme [N] [B] a relancé Mme [K] [R] par courriels des 2, 13 et 18 août 2024.

Par courrier du 26 août 2024, Mme [K] [R] a affirmé que 4 des 5 badges d’accès à la tour de Mme [N] [B] seraient en état de fonctionnement tout en ne se prononçant pas sur la remise tant de badges de remplacement que de badges complémentaires.

Aux termes de sa réponse, Mme [K] [R] mettait également en demeure Mme [N] [B] de laisser intervenir ses artisans pour remettre en place la porte à serrure électronique devant le volume 13 et de lui payer la somme de 1.790 euros au titre des frais d’installation de cette porte.

Par courrier du 26 septembre 2024, et relance du 16 octobre 2024, Mme [N] [B] a mis en demeure Mme [K] [R] de :

— Permettre un accès libre en tout temps à la tour ou, à défaut, de lui remettre, dans un premier temps, 15 badges d’accès à la tour,

— Ne pas installer de nouvelle porte à serrure électronique devant le volume 13 lui appartenant tout en l’invitant à lui transmettre les préconisations du bureau d’étude évoquées par ses soins,

— Faire déposer la caméra de vidéosurveillance installée devant le volume 13.

Aux termes de la correspondance du 16 octobre 2024, Mme [N] [B] indiquait également qu’elle avait perdu deux autres badges et qu’elle ne disposait plus que d’un badge en état de fonctionnement et d’un badge dysfonctionnant.

Deux tentatives de médiation ont eu lieu et ont abouti à deux échecs.

*****

Par requête déposée au greffe le 21 novembre 2024, Mme [N] [B] a demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe Mme [K] [R].

Par ordonnance du 29 novembre 2024, elle a été autorisée à l’assigner pour l’audience du 20 janvier 2025.

Par acte du 3 décembre 2024 et du 20 décembre 2024, elle l’a assignée.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2025 et soutenues oralement, Mme [N] [B] demande au Tribunal de :

Recevoir Mme [N] [B] en ses demandes, fins et prétentions et, les déclarer recevables et bien fondées,Débouter Mme [K] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,1- Sur l’irrecevabilité et le rejet de la demande de sursis à statuer :A titre principal,Dire et juger que la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue du rapport d’expertise de M. [Z] ou de la réalisation des travaux de sécurité qui auraient été préconisés par ce dernier, présentée par Madame [K] [R], est irrecevable,

Déclarer en conséquence irrecevable la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue du rapport d’expertise de M. [Z] ou de la réalisation des travaux de sécurité qui auraient été préconisés par ce dernier, présentée par Mme [K] [R],

A titre subsidiaire,Débouter Mme [K] [R] de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue du rapport d’expertise de Monsieur [Z] ou de la réalisation des travaux de sécurité qui auraient été préconisés par ce dernier,

Dire et déclarer en conséquence n’y avoir lieu à surseoir à statuer dans l’attente de l’issue du rapport d’expertise de Monsieur [Z] ou de la réalisation des travaux de sécurité qui auraient été préconisés par ce dernier,

2- Sur la servitude de passage :Condamner Mme [K] [R] à faire cesser les restrictions, limitations et atteintes portées à la servitude de passage dont les volumes 12 et 13 bénéficient sur la tour et ses escaliers en permettant un accès libre et en tout temps à cette tour et ses escaliers et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,Assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard commençant à courir à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,En conséquence et à titre principal

Condamner Mme [K] [R] à faire déposer la ou les portes d’accès à la tour et à ses escaliers et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,Assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard commençant à courir à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,En conséquence et à titre subsidiaire

Condamner Mme [K] [R] à :- Faire déposer le système de fermeture installé au niveau de la porte d’entrée de la tour,

— Laisser cette porte d’entrée de la tour ouverte en tout temps et en toute heure,

— Permettre un accès libre et sans restriction à la tour,

— Et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard commençant à courir à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,En conséquence et à titre infiniment subsidiaire

Condamner Mme [K] [R] à : – Remettre à Madame [N] [B], dans un premier temps, 15 badges d’accès à la tour, sans que le nombre de badges requis puisse être limité,

— Donner libre accès à Madame [N] [B] au logiciel de fermeture de la porte d’entrée de la tour de manière à lui permettre de programmer seule autant de badges que nécessaire et, de déverrouiller seule le système à distance et par le biais d’un smartphone,

— Faire installer un digicode permettant l’ouverture de la porte de la tour par code tout en communiquant ce code à Madame [N] [B],

— Et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

Assortir ces condamnations d’une astreinte de 250 euros par jour de retard commençant à courir à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,3- Sur la caméra de vidéosurveillance :Condamner Mme [K] [R] à faire déposer la caméra de vidéosurveillance installée devant l’entrée du volume 13 appartenant à Madame [N] [B] et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,Assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard commençant à courir à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,4- Sur les coûts liés au remplacement de la porte du volume 13 et les dommages et intérêts :Constater que l’installation d’une porte à serrure électronique devant le volume 13 appartenant à Mme [N] [B] constitue une atteinte à son droit de propriété ainsi qu’une entrave injustifiée à l’accès à son volume,Dire et juger que Mme [K] [R] n’est pas fondée à installer une porte à serrure électronique devant le volume 13 appartenant à Mme [N] [B],Condamner Mme [K] [R] à payer à Madame [N] [B] la somme de 1.800,86 euros TTC au titre des coûts et frais liés au remplacement de la porte d’origine permettant d’accéder au volume 13 et à l’encadrement de la porte,Condamner Mme [K] [R] à payer à Mme [N] [B] la somme de 48.774,18 euros, à parfaire, en réparation et indemnisation de ses préjudices,5- Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire :Condamner Mme [K] [R] à payer à Mme [N] [B] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Mme [K] [R] aux entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle explique que l’exception de sursis à statuer est irrecevable en ce qu’elle n’a pas été soulevée in limine litis, et mal fondée. Elle indique à cet égard que l’expertise en cours évoquée à l’appui de la demande de sursis à statuer a un objet strictement distinct de celui de la présente procédure, les conclusions à venir de l’expert n’ayant aucune incidence sur la présente instance. Elle précise que l’expertise porte sur un prétendu risque structurel engendré par ses travaux, alors que la présente instance porte sur des servitudes et des atteintes à la vie privée. Elle ajoute que les éventuelles problématiques structurelles relevées par l’expert judiciaire concernent non pas ses volumes 12 et 13 mais le volume 11 appartenant à la Société AC2D.

En ce qui concerne la servitude de passage, elle indique que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode, même s’il conserve le droit de clore sa propriété. Elle précise être propriétaire des volumes 12 et 13 situés au 2ème et 3ème étage du bâtiment C, volumes enclavés car uniquement accessibles depuis une tour avec escaliers, située entre les bâtiments B et C, tour desservant également les volumes 9,11 et 14 et appartenant à Mme [K] [R]. Elle indique qu’en application de l’article 682 du Code civil, Mme [K] [R] est tenue de permettre le passage, celle-ci reconnaissant d’ailleurs en définitive l’existence d’une servitude conventionnelle. Elle indique que cet accès se faisait auparavant sans restriction, mais que début 2023, Mme [K] [R] a décidé de fermer électroniquement la porte d’entrée de la tour, quelques mois avant l’achèvement en mai 2023 des travaux d’aménagement par Mme [N] [B] de ses lots n° 12 et 13. Elle précise qu’une AG de l’ASL du 29 juillet 2019 avait autorisé la mise en place d’un digicode, faisant remarquer que la tour n’appartient pourtant pas à l’ASL, mais que Mme [K] [R] en 2023 a mis en place un système de badges, et n’a remis que 5 badges à Mme [N] [B], un seul étant en état de fonctionnement depuis octobre 2024. Elle ajoute que Mme [K] [R], seule propriétaire de la tour, est seule à gérer le système de fermeture, qu’elle a choisi seule, l’AG ayant voté pour un digicode, et Mme [K] [R] refusant de s’expliquer sur la possibilité d’une ouverture à distance à l’aide d’un smartphone. Elle explique qu’une autre AG a eu lieu le 30 décembre 2021, mais que le compte-rendu de celle-ci a été modifié en sa résolution n°7 relative aux badges et qu’aucun PV n’a en définitive été notifié, du moins à la concluante, si bien que les décisions lui sont inopposables. Elle ajoute que quoiqu’il en soit, il n’appartient pas à l’ASL de statuer et de prendre des décisions relatives à une servitude de passage dont bénéficient des volumes privatifs sur un autre volume privatif. Elle indique enfin que cette résolution n° 7 prévoit deux badges par appartement, et non par volume, si bien que 10 badges auraient dû lui être remis pour le seul volume 13, d’autant que 32 badges ont été délivrés à Mme [K] [R] en plus des 5 donnés à Mme [N] [B]. Elle indique que Mme [K] [R] tente de justifier la restriction à 5 badges par une prétendue absence d’autorisation d’urbanisme pour l’aménagement de 5 appartements dans le volume 13, alors que la prétendue absence d’une telle autorisation n’est pas de nature à justifier d’une restriction à l’usage de la servitude, étant rappelé que le volume 12 était initialement composé de 2 appartements (actuellement plateau nu) et le volume 13 de 3 appartements (actuellement 5 espaces dont 4 loués de courte durée). Elle indique qu’il ne peut lui être fait reproche d’être la seule à se plaindre, puisque les trois autres volumes bénéficiant de la servitude de passage par la tour (9, 11 et 14) appartiennent à Mme [K] [R], à la SCI LE LOGIS DE JEAN BOLE gérée par la mère de celle-ci et à la SCI AC2D gérée par le père de celle-ci, ces personnes exploitant également des locations meublées de courte durée, et bénéficiant de nombreux badges et du déverrouillage à distance par le biais d’un smartphone.

En ce qui concerne la servitude incendie et d’implantation, et les préconisations du bureau d’étude, elle indique que Mme [K] [R] tente de justifier la diminution de l’usage de la servitude par l’existence d’une servitude de sécurité incendie et une servitude d’implantation et de passage d’un système Vigik et d’interphonie prévue par l’EDD du 22 décembre 2017. Néanmoins, elle considère que ces servitudes ne sont pas de nature à justifier des restrictions apportées à la servitude de passage. Elle fait valoir que les préconisations du bureau d’étude relatives à l’encloisonnement de la cage d’escalier de la tour, au ferme-portes et aux parois coupe-feu ne sont pas de nature à justifier des restrictions apportées à la servitude de passage.

En ce qui concerne l’aménagement des volumes 12 et 13, elle fait également valoir que le droit de passage et son exercice ne sont aucunement conditionnés aux aménagements réalisés sur le fonds dominant, Mme [N] [B] étant en droit d’opérer les aménagements intérieurs qu’elle souhaite. Elle ajoute que Mme [K] [R] ne démontre pas en quoi ces aménagements présenteraient un danger structurel, les fissures étant en réalité en lien avec les travaux réalisés par la SCI AC2D, Mme [N] [B] ayant demandé, dans le cadre de l’expertise en cours, que les opérations soient étendues aux travaux réalisés par cette société. Elle ajoute que quoi qu’il en soit, ses travaux ne sont pas de nature à justifier des restrictions apportées à la servitude de passage.

En ce qui concerne le prétendu abus dans l’usage de la servitude de passage, elle fait valoir que l’affirmation selon laquelle les espaces aménagés seraient utilisés à des fins de prostitution, et l’affirmation selon laquelle les dégradations subies sur la porte d’entrée de la tour seraient de son fait, ne sont pas étayées. Elle ajoute que qu’il n’y a pas d’aggravation de l’usage de la servitude, faisant valoir que Mme [K] [R] ainsi que les sociétés gérées par ses parents exploitent quant à elles 19 appartements.

En ce qui concerne la caméra de vidéosurveillance, elle indique que Mme [K] [R] a fait installer en mai 2023 une caméra de vidéosurveillance au 3ème étage de la tour, devant et en face du volume 13, si bien que sont filmées les entrées et sorties, ce qui porte atteinte à sa vie privée et à celle des occupants, peu important que cette caméra soit installée dans le volume privatif de Mme [K] [R], et peu important que cette installation ait été ratifiée en AG le 9 octobre 2023, puisque l’ASL n’a pas le pouvoir de prendre des décisions relatives à un volume privatif.

En ce qui concerne la porte d’entrée du volume 13, elle indique que Mme [K] [R] a fait déposer le 9 mai 2023 la porte palière desservant le volume 13 lui appartenant, précisant qu’il s’agissait de la porte qui existait au moment de l’acquisition. Elle ajoute que Mme [K] [R] a fait installer en lieu et place de cette porte palière d’origine une porte à serrure sans digicode, dont l’ouverture se faisait par badge. Elle ajoute que Mme [K] [R] soutient que cette porte lui appartient, étant située dans la tour, alors qu’elle appartient à Mme [N] [B], étant située à l’aplomb de l’escalier. Elle indique que quoi qu’il en soit, l’installation de cette porte restreignait l’exploitation et la jouissance du volume 13. Elle indique que les préconisations du bureau d’étude dont se prévaut Mme [K] [R] ne portaient que sur des joints d’étanchéité et des ferme-portes (groom). Elle indique que cette porte a en définitive été déposée, dans la mesure où elle présentait un risque pour les locataires. Elle estime que la demande de Mme [K] [R] de la voir condamnée à mettre en place une telle porte aboutirait à une atteinte à son droit de propriété et une entrave à l’accès à son volume.

En ce qui concerne les dommages et intérêts, elle estime être recevable et bien fondée à les demander du fait de la restriction à l’usage de cette servitude, nonobstant une clause de l’EDD qui prévoit d’écarter l’application de l’article 1142 du Code civil, les obligations de faire ou de ne pas faire résultant des servitudes ne pouvant selon cette clause se résoudre que par des prestations en nature et non en dommages et intérêts. Elle estime avoir subi un préjudice du fait de la restriction apportée au passage, n’ayant pas pu, notamment, faire aménager le volume 12, celui-ci se trouvant toujours à l’état brut, et le volume 13 ne pouvant être exploité de façon normale, précisant que 4 espaces sont loués entre 90 et 100 euros la nuit, en moyenne 21 jours pas mois. Elle ajoute que la valeur locative du volume 12, s’il était aménagé à usage professionnel, serait entre 2.300 et 2.400 euros par mois.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 avril 2025, et soutenues oralement, Mme [K] [R] demande au Tribunal de :

In limine litis :Surseoir à statuer dans l’attente de l’issue du rapport d’expertise de M. [Z] ou de la réalisation des travaux de sécurité préconisé par M. [Z],A défaut, A titre principal :Débouter Mme [N] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, A titre reconventionnel :Condamner Mme [N] [B] à payer à Mme [K] [R] :- Une somme de 1.023 euros au titre des frais de réparation des portes déjà exposés par Mme [K] [R],

— Une somme de 4.397,66 euros au titre des frais de réparation de la porte du bas du 15ème siècle, et de remplacement des luminaires cassés par les artisans de Mme [N] [B],

— Une somme de 2.690 euros au titre des frais de remplacement d’une nouvelle porte au R+ 3 de la Tour,

Condamner Mme [N] [B] à payer à Mme [K] [R] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu des multiples abus constatés dans l’usage de sa servitude de passage,Mettre à la charge du fonds servant de Mme [N] [B] :- Les frais de remplacement des 5 badges qui lui sont alloués, lorsque ceux-ci sont perdus, volés ou dégradés,

— Les frais de remplacement ou de réparations des portes lorsque celles-ci sont dégradées du fait du comportement du bénéficiaire de la servitude ou de celui de ses ayants droits, locataires ou visiteurs,

— L’obligation, en cas de travaux (notamment pour la rénovation du plateau (volume 12) actuellement en ruine), de nettoyer quotidiennement l’escalier de la Tour afin de le maintenir propre et en bon état,

— Une interdiction de bruit entre 19h et 8h,

Mettre à la charge partagée des fonds servant et dominants les frais d’électricité, d’assurance et de nettoyage hebdomadaire de la Tour, au prorata de leurs surfaces respectives, soit 52% à la charge de Mme [N] [B],En tout état de cause :Condamner Mme [N] [B] à payer à Mme [K] [R] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle explique, in limine litis, avoir obtenu une ordonnance de référé de désignation d’expert le 30 janvier 2025, les notes aux parties de M. [Z] d’avril 2025 relevant une lourde réhabilitation de l’ensemble immobilier, des désordres et la nécessité d’arrêter toute exploitation jusqu’à la mise en sécurité. Elle estime que ces désordres étant causés par les travaux de Mme [N] [B], le Tribunal doit sursoir à statuer sur les demandes de celle-ci dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

En ce qui concerne l’existence de la servitude de passage, elle indique qu’il résulte de l’EDD modifié le 9 octobre 2018 que les volumes 12 et 13 appartenant à Mme [N] [B], et les volumes 10, 14 et 15 appartenant à Mme [K] [R], ont été modifiés en même temps, et sont issus du volume initial 5, raison pour laquelle ce nouvel EDD a créé des servitudes de passage grevant les volumes 10 et 14, aucune servitude de passage spéciale n’étant cependant créée au bénéfice des volumes 12 et 13, seul le volume 9 étant concerné. Elle ajoute néanmoins avoir toujours consenti une servitude de passage sur ses volumes 10 et 14 puisque les volumes 12 et 13 ne sont accessibles que depuis la tour et ses escaliers, ce qui révèle une situation d’enclave et une servitude de passage légale, outre la servitude de passage générale résultant de l’article 6.1.5 de l’EDD créé dès la version du 22 décembre 2017. Elle indique que les mesures qu’elle a prises en installant un système d’ouverture électronique par badge au niveau de la porte d’entrée et au niveau des entrées des volumes 12 et 13, et en limitant à 5 le nombre de badges, sont légitimes et ne restreignent pas le droit de passage, rappelant qu’elle a le droit de clore sa propriété. Elle considère que dans la mesure où il n’est pas contesté qu’elle est propriétaire des escaliers et murs de la tour, elle est en droit de clore sa propriété, d’y réaliser des travaux et d’installer des portes palières avec badges à chacun des étages, les portes se trouvant sur sa propriété. Elle rappelle que l’EDD stipule que chaque propriétaire de volume conserve les attributs que comporte le droit de propriété, mais également que les règles de sécurité doivent être respectées, en conformité avec les règlements administratifs. Elle ajoute qu’il est également stipulé que les constructions édifiées pourront être librement utilisées par leurs propriétaires respectifs sous réserve de l’obtention des autorisations administratives qui seraient requises, que les propriétaires doivent respecter les règles relatives à la sécurité incendie, et que tous les volumes sont grevés d’une servitude d’implantation et de passage système vigik. Elle ajoute que l’EDD du 9 octobre 2018, prenant en compte la création des volumes 10 à 15, stipule que les logements pourront être rénovés sous réserve des autorisations administratives nécessaires. Elle indique que le bureau de contrôle a exigé, par mail du 29 mai 2019, que la cage d’escalier desservant les parties communes des bâtiments B et C soit encloisonnée, les portes de la tour soient équipées de ferme-portes et les escaliers soient encloisonnés par des parois CF 1heure et des portes CF ½ heure, avec ferme-portes. Elle ajoute que l’AG du 29 juillet 2019 a voté à l’unanimité pour des digicodes au niveau de la porte d’entrée de chaque bâtiment, ces portes ayant en définitive été équipées de badges par sécurité pour une exploitation via RB&B, et que l’AG du 30 décembre 2021 a décidé d’allouer 2 badges par appartement + un badge par propriétaire. Dans la mesure où Mme [N] [B] a reçu 5 badges, elle estime que le passage n’est pas obstrué ni rendu plus incommode. Elle fait valoir que les autres bénéficiaires de la servitude de passage ne se sont jamais plaints et attestent que les badges fonctionnent parfaitement.

Elle estime que Mme [N] [B] commet des abus dans l’usage de sa servitude, dans la mesure où il est stipulé dans l’EDD qu’il ne faut pas porter atteinte aux droits des autres propriétaires, où les locaux peuvent être rénovés sous réserves d’autorisations administratives nécessaires, et où l’article 702 du Code civil dispose que le bénéficiaire ne peut faire de changement qui aggrave la condition du fonds servant. Elle se prévaut également de la théorie de l’abus de droit, et indique que Mme [N] [B] a construit des mezzanines au sein du volume 13 avec surélévation du toit du bâtiment C, projette de faire réaliser 4 appartements au sein du volume 12, a fait réaliser 5 appartements au sein du volume 13, alors qu’à l’origine il n’y avait qu’un appartement et 3 chambres de bonnes. Elle indique que pourtant, Mme [N] [B] n’a obtenu l’autorisation des ABF que pour l’aménagement d’un seul appartement par étage, si bien que ses aménagements sont illégaux et entrainent en outre un risque structurel, Mme [N] [B] n’ayant fait réaliser aucune étude structure. Elle estime que l’exploitation par ses soins de ses volumes n’est pas comparable, car sa clientèle est haut de gamme, alors que la clientèle de Mme [N] [B] est à l’origine de dégradations, nuisances et même prostitution, ce qui ressort des vidéo surveillances. Elle ajoute que Mme [N] [B] elle-même est à l’origine de dégradations sur les portes.

Elle indique que le pallier donnant accès au volume 13 était dépourvu de porte, sauf une simple plaque OSB, et qu’elle a fait installer une porte sur sa propriété, toutes les portes attenantes à la tour lui appartenant. Elle indique que cette porte a été déposée par le concierge de Mme [N] [B], n’a jamais été restituée ni remise en place. Elle estime que celle-ci, le concierge et les locataires sont seuls à l’origine des désagréments subis du fait des dégradations et des pertes de badges, si bien, qu’elle est mal fondée à demander réparation. Elle précise que l’assureur lui impose de maintenir les moyens d’accès à son logement, que les ABF interdisent d’enlever la porte d’accès à la tour qui date du 15ème siècle, et que les problèmes que Mme [N] [B] rencontre avec les badges relèvent de sa seule responsabilité, l’octroi de badges devant nécessairement être limité en nombres afin d’assurer la sécurité de l’immeuble.

En ce qui concerne les demandes indemnitaires, elle estime qu’elles sont totalement fantaisistes et procèdent de la plus parfaite mauvaise foi puisque si le volume 12 est toujours à l’état brut, c’est parce que Mme [N] [B] manque de moyens pour l’aménager, alors qu’elle s’était engagée à réaliser les travaux rapidement après son acquisition. S’agissant du volume 13, elle estime que Mme [N] [B] ne démontre ni la prétendue perte de loyers, si le prétendu dysfonctionnement de ses 5 badges. Elle ajoute que toute demande indemnitaire est quoi qu’il en soit irrecevable dès lors qu’en application de l’EDD, les parties ont expressément écarté l’application de l’ancien article 1142 du Code civil qui stipulait que « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur » et ont convenu qu’une éventuelle inexécution se résoudrait en une prestation en nature.

En ce qui concerne la vidéo-surveillance, elle admet avoir fait installer des caméras de vidéosurveillance au sein de sa tour, mais fait valoir que ce dispositif n’a pas été mis en place que devant le volume 13, et ne filme pas directement l’entrée du volume 13. Elle explique qu’elle a fait installer une caméra par niveau de la tour, à l’extérieur des parties privatives, qui filment la totalité des escaliers et non directement l’entrée des volumes de Mme [N] [B], ce afin d’assurer la sécurité des biens et des personnes. Elle indique du reste que l’AG du 9 octobre 2023, en sa résolution n° 12, ratifie ces travaux d’installation de caméras dans les parties communes de l’ASL.

A titre reconventionnel, Mme [K] [R] fait valoir qu’il est constant que les frais nécessaires à la réparation de dégâts qui résultent d’une utilisation anormale d’un droit de passage doivent être assumés par le propriétaire à qui la responsabilité de ces dégâts peut être imputée du fait de son comportement ou de celui de ses ayants-droits. Elle indique avoir dû à deux reprises faire réparer la porte du 3ème étage, et avoir dû également faire réparer la porte du 15ème siècle située au rez-de-chaussée, par des travaux soumis à l’accord des ABF en ce qui concerne cette porte. Elle ajoute que les artisans de Mme [N] [B] ont cassé les luminaires de la tour, et que son concierge a déposé la porter palière du 3ème étage, sans jamais la restituer.

Elle demande également modification et précision sur les conditions de la servitude. Elle explique qu’en cas de communauté d’usage de l’assiette d’une servitude, chaque propriétaire de fond doit contribuer proportionnellement à son usage aux frais d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude.

*****

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’audience du 28 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer :

L’article 378 du Code de procédure civile, situé parmi les mesures relatives à la suspension de l’instance, dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’article 73 du même code dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 74 alinéa 1er du même code dispose que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

En procédure orale, les prétentions peuvent être formulées au cours de l’audience et il en est notamment ainsi des exceptions de procédure ; il s’ensuit que l’exception soulevée oralement par une partie à l’audience, avant toute référence à ses prétentions au fond, doit être déclarée recevable.

En l’espèce, Mme [K] [R] a soulevé le sursis à statuer à l’audience avant toute référence à ses prétentions au fond, si bien que sa demande est recevable.

En ce qui concerne le bien-fondé de sa demande, Mme [K] [R] ne justifie pas en quoi le dépôt d’un rapport d’expertise judiciaire portant sur des désordres à la suite de travaux aurait une quelconque incidence sur le présent litige, relatif à une servitude conventionnelle de passage, au respect de la vie privée et à la réparation de préjudices matériels et de jouissance.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de sursis à statuer.

Sur la servitude conventionnelle de passage :

L’article 647 du Code civil dispose que « tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682 », l’article 682 étant relatif à la servitude légale de passage en cas d’enclave.

L’article 701 alinéa 1er du même code dispose que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. »

L’article 702 du même code dispose que « de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ».

En l’espèce, il a été établi par acte du 22 décembre 2017 d’une part un état descriptif de division en volumes, excluant explicitement et par définition le statut de la copropriété, d’autre part un cahier des charges et servitudes, de troisième part les statuts d’une association syndicale libre.

Cet acte, dont la valeur est contractuelle entre les propriétaires des différents volumes, prévoit une division en 9 volumes de 1 à 8, le volume 5 étant désigné comme « logements, locaux professionnels ou bureaux et circulation verticale ».

Il est prévu que l’ASL devienne à terme propriétaire et gestionnaire des volumes 1 (porche et cour centrale) et 8 (local poubelles et local vélos).

En ce qui concerne la partie « servitudes et cahier des charges » de l’acte, il est notamment stipulé que celle-ci est applicable à tous les lots de volume « de même qu’à ceux qui seraient issus de leur subdivision ».

Il est de plus stipulé que « chaque propriétaire de lot de volume pourra procéder à toutes subdivisions de son lot et constituer toute copropriété sans que l’accord ou l’intervention des autres propriétaires de lot de volume soit nécessaire, sauf à respecter les conditions et servitudes résultant des présentes et sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres propriétaires » et que « chaque propriétaire de lot de volume pourra également, et sous les mêmes réserves, en modifier la distribution intérieure, les conditions de jouissance ou l’affectation »

Au sein des clauses relatives aux servitudes générales, article 6.1.5 de l’acte du 22 décembre 2017, il est stipulé que « chacun des volumes bénéficiera ou sera grevé de toute servitude de passage qui s’avérerait indispensable pour la vie normale et le bon fonctionnement de l’ensemble immobilier. De même, il est institué une servitude générale et réciproque de passage entre les lots de volume là où la disposition des lieux ne permet pas à un propriétaire d’accéder directement à ses équipements », et plus loin, « les propriétaires de volumes devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations nécessaires pour le bon entretien des immeubles et si besoin est, laisser le passage aux architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés, soit de vérifier l’état des installations, soit de surveiller, conduire ou exécuter les travaux ».

Il a été établi un acte modificatif de l’état descriptif de division en volumes le 9 octobre 2018, créant les volumes 10 à 15 issus du volume 5. Il est précisé que le volume 5 est supprimé et qu’actuellement, il est constitué par des logements à usage d’habitation et une circulation verticale, « lesdits logements pourront soit être rénovés soit être transformés en locaux professionnels ou de bureaux, le tout sous réserve des autorisations administratives nécessaires ».

Un paragraphe SERVITUDES APPLICABLES de cet acte modificatif vient annuler et remplacer le même paragraphe des statuts de l’ASL, en revanche les servitudes générales énoncées ci-dessus ne sont pas modifiées.

Au sein de ces multiples servitudes contenues aux statuts de l’ASL, il n’existe pas de servitude particulière de passage grevant le fond de Mme [K] [R] au profit des fonds de Mme [N] [B], mais Mme [K] [R] ne conteste pas que la servitude générale est applicable au volume 10 qui lui appartient et qui est une tour, fond servant desservant divers lots dont les lots 12 (2ème étage) et 13 (3ème étage) appartenant à Mme [N] [B], fonds dominants.

Au sein de ces multiples servitudes contenues aux statuts de l’ASL, il existe une servitude particulière « d’implantation du système VIGIK, digicode, interphone ou intratone », mais qui ne concerne que l’entrée de l’immeuble côté rue, les fonds servant étant les lots 2 et 4, et l’ASL étant chargée de gérer ces équipements, si bien que cette clause est étrangère au présent litige.

L’esprit de l’opération, qui a consisté à diviser l’immeuble en volumes en 2017 puis 2018, est d’aménager certains volumes en unités d’habitation, commerciales ou professionnelles, pouvant être exploitées notamment en RB&B.

A cet égard, cet esprit se retrouve dans les stipulations du titre de propriété de Mme [N] [B] du 9 octobre 2018 portant sur le volume n° 12, qui désigne celui-ci de la façon suivante : « différentes fractions superposées communiquant entre elles et le droit d’y réaliser toutes constructions et aménagements » ; « logements à usage d’habitation, lesdits logements pourront soit être rénovés, soit être transformés en locaux professionnels ou de bureaux, le tout sous réserve des autorisations administratives nécessaires » ; « le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur entend conserver cet usage ».

Ce titre désigne l’état descriptif de division volumétrique du 22 décembre 2017 et celui modifié du 9 octobre 2018 en cours de publication, et précise que « l’acquéreur profite des servitudes ou les supporte, s’il en existe ».

Le titre de propriété de Mme [N] [B] du 9 octobre 2018 portant sur le volume n° 13 désigne celui-ci de la façon suivante : « différentes fractions superposées communiquant entre elles et le droit d’y réaliser toutes constructions et aménagements » ; « logements à usage d’habitation, lesdits logements pourront soit être rénovés, soit être transformés en locaux professionnels ou de bureaux, le tout sous réserve des autorisations administratives nécessaires » ; « le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage mixte, commercial et d’habitation. L’acquéreur déclare conserver cet usage », néanmoins il est mentionné également, « le vendeur déclare que le bien (volume 15) est constitué par des logements à usage d’habitation, lesdits logements pourront soit être rénovés soit être transformés en locaux professionnels ou de bureaux, le tout sous réserve des autorisations administratives nécessaires ».

Ce titre désigne l’état descriptif de division volumétrique du 22 décembre 2017 et celui modifié du 9 octobre 2018 en cours de publication, et précise que « l’acquéreur profite des servitudes ou les supporte, s’il en existe ».

Une division en volumes impliquant une absence de parties communes en copropriété, il en résulte nécessairement que tous les volumes sont privatifs et que les volumes qui sont à l’usage de plusieurs, tels les passages, doivent être grevés de servitudes.

A cet égard, les décisions relatives à ces volumes, quel que soit l’usage de ceux-ci, ne relèvent pas de l’ASL et donc d’une quelconque assemblée générale, sauf en ce qui concerne des volumes dont elle serait propriétaire, si bien que les décisions prises en assemblées générales ne sont pas opposables aux propriétaires des fonds servants et dominants en l’espèce comme étrangères au présent litige.

Il n’appartient par ailleurs pas à la juridiction de l’ordre judiciaire de déterminer si d’une part les autorisations administratives nécessaires ont été obtenues, et si d’autre part, le cas échéant, elles ont été respectées.

Mme [K] [R] est donc mal venue de reprocher ses travaux à Mme [N] [B] dans son volume n°13, tout en lui reprochant du reste de laisser nu le volume n° 12, sous réserve des désordres et malfaçons qui donnent lieu à expertise judiciaire et dont il a été jugé qu’ils sont sans incidence sur le droit applicable dans la présente instance. Elle ne saurait non plus lui reprocher le passage et les subdivisions, expressément anticipés dès 2017, en les qualifiant d’aggravation de servitude.

Il n’est pas contesté qu’au moment du présent jugement, Mme [N] [B] est propriétaire de 5 logements dans le volume 13 et d’un local dans le volume 12.

Compte tenu de l’état descriptif de division, il n’est pas nécessaire pour Mme [N] [B] de se prévaloir de la servitude légale de l’article 682 correspondant à l’état d’enclave, la servitude de passage dont son fond bénéficie sur le fond de Mme [K] [R] étant conventionnelle.

Sans qu’il soit question de faire obstacle au droit de se clore de Mme [K] [R], celle-ci, en posant des portes d’accès à la tour et aux étages de la tour, tend à diminuer l’usage de la servitude de passage, ou à tout le moins à le rendre plus incommode.

Mme [N] [B], de son côté, use de la servitude suivant ses titres, dont les clauses ont été rappelées, sans faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition de cette servitude.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [K] [R] conserve le droit de se clore, notamment en faisant poser des portes d’accès à la tour et au sein de la tour, du moment que ces ouvrages se trouvent sur son héritage (volume 10).

Les modes d’accès (digicode, accès à distance ou autres) ne peuvent être imposés à Mme [K] [R], qui a manifestement choisi le badge électronique.

Mme [K] [R] doit néanmoins permettre aux bénéficiaires de la servitude de passage, c’est-à-dire notamment à Mme [N] [B] et tout occupant de son chef dont les locataires, d’user de cette servitude dans des conditions normales, ce qui implique qu’elle lui remette deux badges pour elle, plus deux badges par logement, soit actuellement 2 + 2 (volume 12) + (5 x 2 volume 13) = 14 badges.

Chaque création de logement dans le volume n° 12 ou le volume n° 13, volumes bénéficiaires de la servitude de passage, donnera lieu à l’attribution de 2 badges supplémentaires.

Propriétaire du fond servant, Mme [K] [R] est responsable de la distribution mais également de l’entretien de ces badges, et devra les remplacer à première demande et à ses frais en cas de dysfonctionnement, à charge pour Mme [N] [B] de lui remettre le badge hors service.

En cas de perte ou de vol, Mme [K] [R] devra également le remplacer à première demande, mais aux frais exclusifs de Mme [N] [B], sur justificatif de facture + 100% pour la gêne occasionnée.

Par conséquent, Mme [K] [R] sera condamnée à remettre 14 badges en état de fonctionnement à Mme [N] [B] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 30 jours, commençant à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Elle sera également condamnée à remettre 2 badges en état de fonctionnement à Mme [N] [B] dans un délai de 15 jours à compter de la réception des travaux d’aménagement de chaque nouveau local, et cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 30 jours, commençant à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la réception des travaux d’aménagement de chaque nouveau local.

Sur la vidéosurveillance :

L’article 9 du Code civil dispose :

« Chacun a droit au respect de sa vie privée.

Les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée : ces mesures peuvent, s’il y a urgence, être ordonnées en référé. »

En l’espèce, Mme [K] [R] indique avoir fait installer trois caméras de vidéosurveillance « au sein de sa tour ».

Elle ne fait valoir aucun motif relatif à un tempérament nécessaire ou à une proportionnalité de l’atteinte justifiant celle-ci, le motif vague de sécurité n’étant pas suffisant.

Dans la mesure où cet endroit est utilisé comme passage, de surcroît obligatoire, il s’ensuit que ce dispositif de vidéosurveillance qui enregistre des images, que Mme [K] [R] n’hésite pas à utiliser, constitue une atteinte à l’intimité de la vie privée des personnes utilisant le passage au titre du droit de propriété de Mme [K] [R], ou au titre de la servitude dont plusieurs fonds, dont celui de Mme [N] [B], bénéficie.

Par conséquent, afin de faire cesser cette atteinte dans les plus brefs délais, tout en étant saisi des seules demandes de Mme [N] [B], il convient pour le Tribunal de condamner Mme [K] [R] à faire déposer la caméra de vidéosurveillance installée au 3ème étage de la tour et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 30 jours, commençant à courir à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Mme [N] [B] demande que Mme [K] [R] soit condamnée à lui payer la somme de 1.800,86 euros TTC au titre des coûts et frais liés au remplacement de la porte d’origine permettant d’accéder au volume 13 et à l’encadrement de la porte, et la somme de 48.774,18 euros, à parfaire, en réparation et indemnisation de ses préjudices.

Au sein des clauses relatives aux servitudes générales, article 6.1 de l’acte du 22 décembre 2017, il est stipulé que « dans la mesure où l’ensemble de ces servitudes entraîne de la part des propriétaires des fonds servants, une obligation de faire ou de ne pas faire, l’application de l’article 1142 du Code civil est expressément et irrévocablement écartée. L’obligation de faire ou de ne pas faire ne pourra, sauf l’effet d’un consentement unanime des intéressés, que se résoudre par une prestation en nature et non pas se résoudre en dommages et intérêts ».

Cette clause sert l’intérêt général, dans la mesure où l’acte lui-même évoque l’imbrication des divers volumes entre eux, et qu’en condamnation à des dommages et intérêts ne serait pas satisfactoire pour la communauté des propriétaires de volumes.

Néanmoins, Mme [N] [B] ne demande pas des dommages et intérêts en lieu et place du respect, par Mme [K] [R], de ses obligations en qualité de propriétaire du fonds servant de respecter la servitude de passage, mais fonde ses demandes sur le droit commun de l’article 1240 du Code civil, hors rapports contractuels, qui dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En ce qui concerne la demande de payer la somme de 1.800,86 euros TTC au titre des coûts et frais liés au remplacement de la porte d’origine permettant d’accéder au volume 13 et à l’encadrement de la porte, ne sont produits que des échanges de correspondances entre parties et avocats. Est produit un constat d’huissier du 24 juillet 2024 établissant que l’ex-mari de Mme [N] [B] a empêché l’installation d’une porte palière pour l’accès au volume n° 13. Sont produites des photos d’une porte palière, envoyées par mail du 7 juillet 2024. Est également produite une facture de 1.800,86 euros pour achat et pose d’un bloc porte, adressée à Mme [N] [B], du 18 novembre 2024. Un constat du 8 novembre 2024 relate les propos de l’ex-mari de Mme [N] [B] qui indique que l’ancienne porte a été déposée sans autorisation par Mme [K] [R].

Il n’est ainsi pas établi que Mme [N] [B] a dû installer une porte palière pour accéder au volume 13 d’une part, d’autant qu’elle milite pour l’absence de porte selon sa demande principale, et que l’installation de cette porte a eu lieu du fait de Mme [K] [R].

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

En ce qui concerne la demande de payer la somme de 48.774,18 euros, à parfaire, en réparation de la prétendue impossibilité de louer le volume 13, et d’effectuer les travaux pour louer le volume 12, du fait de Mme [K] [R], d’une part l’absence de location du volume 13, du même que le prix des nuitées, n’est pas établie, d’autre part il convient de rappeler que le volume 12 est à l’état brut et qu’il n’est pas établi que l’absence de travaux d’aménagement est due à la faute de Mme [K] [R], de troisième part il convient de signaler que tout préjudice résultant de l’absence de location s’analyserait comme une perte de chance.

En revanche, il est établi que Mme [K] [R] a diminué l’usage de la servitude ou à tout le moins l’a rendue plus incommode, et qu’elle a porté atteinte à la vie privée de Mme [N] [B].

Par conséquent, elle sera condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [K] [R] :

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Mme [K] [R], sur le fondement du même article 1240 du Code civil, demande que Mme [N] [B] soit condamnée à lui payer une somme de 1.023 euros au titre des frais de réparation des portes déjà exposés par elle, une somme de 4.397,66 euros au titre des frais de réparation de la porte du bas du 15ème siècle et de remplacement des luminaires cassés par les artisans de Mme [N] [B], une somme de 2.690 euros au titre des frais de remplacement d’une nouvelle porte au R+ 3 de la Tour, ainsi qu’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu des multiples abus constatés dans l’usage de sa servitude de passage.

En ce qui concerne les sommes de 1.023 euros au titre des frais de réparation des portes déjà exposés par elle, de 4.397,66 euros au titre des frais de réparation de la porte du bas du 15ème siècle, et de remplacement des luminaires cassés par les artisans de Mme [N] [B], et de 2.690 euros au titre des frais de remplacement d’une nouvelle porte au R+ 3 de la Tour, Mme [K] [R] établit avoir porté plainte contre Mme [N] [B] et lui avoir adressé des réclamations à plusieurs reprise.

Elle produit deux devis de remplacement d’une porte pour 1.790 euros (7 juillet 2024) et 2.690 euros (21 octobre 2024), ainsi qu’une « proposition » pour restauration d’une porte d’entrée fin XIIIème siècle en chêne suite à effraction pour 4.397,66 euros TTC, qui ne sont pas des preuves de dépenses.

La seule facture qu’elle produit relative aux portes est une facture du 25 mai 2023 d’un montant de 1.243 euros TTC, pour réparation porte RDC suite à effraction et pose porte blindée au dernier étage de la tour, mais elle n’établit nullement que cette dépense a été engagée du fait de Mme [N] [B].

En ce qui concerne la somme de 5.000 euros, il n’a été démontré aucun abus dans l’usage de sa servitude par Mme [N] [B], qui a aménagé le volume 13 en unités d’habitations, s’inscrivant ainsi dans l’esprit du projet de division en volumes et de réaménagement de l’immeuble, et qui n’a pas même encore aménagé ni commencé les travaux en ce qui concerne le volume 12.

Par conséquent, Mme [K] [R] sera déboutée de ses demandes.

Sur la « demande de modification ou de précisions sur les conditions de la servitude » :

Il relève de l’office du juge d’interpréter les contrats en appliquant les règles et principes issus des articles 1188 et suivants du Code civil.

En revanche, l’article 1103 du même code dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », cette disposition étant une illustration du principe d’intangibilité des contrats.

L’article 1193 du même code dispose quant à lui que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du contentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise ».

En ce qui concerne les causes que la loi autorise, l’article 1195 du Code civil dispose :

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »

Mme [K] [R] ne se prévaut d’aucune cause que la loi autorise pour demander non pas des « précisions », mais bel et bien une modification judiciaire d’un EDD à valeur contractuelle, étant précisé qu’en l’espèce les conditions strictes de l’article 1195 ne sont pas réunies, notamment un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat qui rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque.

Il en résulte que Mme [K] [R] sera déboutée de ses demandes tendant à mettre diverses obligations à la charge du fonds servant de Mme [N] [B].

Sur le partage entre les fonds servant et dominants des frais d’électricité, d’assurance et de nettoyage hebdomadaire de la tour, au prorata de leurs surfaces respectives, soit 52% à la charge de Mme [N] [B], c’est à juste titre que Mme [K] [R] relève qu’en cas de communauté d’usage de l’assiette d’une servitude, chaque fond doit contribuer, proportionnellement à son usage, aux frais d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude.

Néanmoins, d’une part, de nombreux volumes bénéficient de la servitude de passage, dont les propriétaires ne sont pas dans la cause, et d’autre part, Mme [K] [R] ne justifie pas de sa demande de participation à hauteur de 52% formulée à l’encontre de Mme [N] [B].

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes :

L’article 696 alinéa 1er du même code dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du même code dispose notamment :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

(…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent (…) ».

En l’espèce, Mme [K] [R] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Pour des raisons tirées de l’équité et dans une préoccupation d’apaisement, il sera dit qu’il n’y a pas lieu à condamnations sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition du greffe :

Déboute Mme [K] [R] de sa demande de sursis à statuer ;

Condamne Mme [K] [R] à remettre 14 badges permettant l’accès à la tour volume 10, ainsi qu’aux volumes 12 et 13, en état de fonctionnement à Mme [N] [B] dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 30 jours, commençant à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamne Mme [K] [R] à remettre 2 badges en état de fonctionnement à Mme [N] [B] dans un délai de 15 jours à compter de la réception des travaux d’aménagement de chaque nouveau local par procès-verbal pour en garantir la date certaine ;

Dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 30 jours, commençant à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la réception des travaux d’aménagement de chaque nouveau local ;

Condamne Mme [K] [R] à remplacer les badges à première demande, sans délai et à ses frais en cas de dysfonctionnement, à charge pour Mme [N] [B] de lui remettre au préalable les badges hors service ;

Condamne Mme [K] [R] à remplacer les badges à première demande et sans délai en cas de perte ou de vol, aux frais exclusifs de Mme [N] [B], sur justificatif de facture à rembourser à Mme [K] [R] + 100% du montant de la facture à payer à Mme [K] [R] pour la gêne occasionnée ;

Condamne Mme [K] [R] à faire déposer la caméra de vidéosurveillance installée au 3ème étage de la tour et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard commençant à courir à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit que ces trois astreintes sont cumulables le cas échéant ;

Dit que le Juge de l’exécution est compétent pour liquider ces astreintes provisoires et/ou en prononcer de nouvelles ;

Condamne Mme [K] [R] à payer à Mme [N] [B] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

Déboute Mme [K] [R] de ses demandes de dommages et intérêts ;

Déboute Mme [K] [R] de sa demande de modification ou de précisions sur les conditions de la servitude ;

Condamne Mme [K] [R] aux entiers dépens ;

Dit qu’il n’y a pas lieu à condamnations sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La greffière Le président