TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e MEYRIEUX (B0629)

M^e SEMEVIER (B0313)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/01962

N° Portalis 352J-W-B7F-CVZRL

N° MINUTE : 2

Assignation du :

02 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 08 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. REFLEX (RCS de [Localité 7] n°348 219 635)

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Alexandre MEYRIEUX de la SELEURL ODEON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0629

DÉFENDERESSE

S.C.I. AUGUSTE HENRI (RCS de [Localité 6] n°825 071 079)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0313

Décision du 08 Janvier 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01962 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZRL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025, délibéré prorogé au 08 Janvier 2026

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2003, les consorts [D], aux droits desquels vient la S.C.I. AUGUSTE HENRI, ont consenti à la S.A.S. REFLEX un bail commercial portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2003, moyennant un loyer annuel de 27 440 € en principal et pour la destination suivante :

« La distribution – le conseil et la formation en bureautique – l’achat – la vente – l’import – l’export en gros, demi-gros, détail de tous produits de bureautiques ».

Le bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2014 à la suite de la délivrance par la locataire d’une demande de renouvellement par acte extrajudiciaire des 19 et 23 juin 2014, acceptée moyennant un loyer annuel en principal de 38 226 €.

En octobre 2016, la locataire a informé les bailleurs de son souhait de céder son bail, d’abord à une société BAGEL & CO, puis, par mails des 23 et 23 mars et du 06 avril 2017, à une société SOUP & JUICE et a sollicité l’autorisation de procéder à la cession.

Un refus lui a été notifié par mail du 19 juillet 2017, avec l’indication selon laquelle « les propriétaires n’entendent pas accepter une activité de bouche dans l’immeuble ».

La locataire a donné congé à la S.C.I. AUGUSTE HENRI, venue aux droits des consorts [D], par acte extrajudiciaire du 31 décembre 2019 pour le 30 juin 2020.

Les parties se sont accordées pour mettre fin aux effets du bail au 31 mars 2020 et la locataire a quitté les lieux loués le 20 mai 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 août 2021 présentée le 1er septembre 2021, l’ancienne locataire, exposant qu’il avait été constaté qu’un point de vente de hot-dogs sous l’enseigne « Franks » allait ouvrir dans les locaux précédemment loués, a reproché à la bailleresse d’avoir opposé un refus illégitime à sa demande d’autorisation de céder son bail à un commerce de bouche et lui a réclamé une somme de 186 429,15 € à titre d’indemnisation de préjudices en résultant.

Par acte du 02 février 2022, la S.A.S. REFLEX a assigné la S.C.I. AUGUSTE HENRI devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Dans ses dernières conclusions du 10 mai 2023, la S.A.S. REFLEX sollicite du tribunal :

— la condamnation de la défenderesse à lui payer une indemnité de 186 429,15 € au titre du préjudice financier subi du fait du refus d’autorisation de la cession du droit au bail, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 août 2021,

— le rejet de sa demande reconventionnelle,

— sa condamnation à lui payer une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens,

— de dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions du 09 juin 2023, la S.C.I. AUGUSTE HENRI sollicite du tribunal :

— le rejet des demandes de la société REFLEX,

— à titre reconventionnel, la condamnation de celle-ci à lui payer une indemnité de 15 000 €,

— outre la condamnation de la demanderesse aux entiers dépens de la procédure et à lui payer une somme de 6 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2024.

L’affaire est venue à l’audience à juge rapporteur du 04 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, prorogé au 08 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation pour refus d’autoriser la cession du droit au bail

La demanderesse fait valoir, au visa de l’ancien article 1134 du code civil et de l’article L.145-16 du code de commerce, qu’une jurisprudence constante sanctionne le refus opposé par un bailleur, sans motif légitime, à une demande d’autorisation de cession du droit au bail, soit en permettant au locataire de passer outre ledit refus, soit par l’allocation d’une indemnité compensant le préjudice qu’il a causé.

Elle considère que l’autorisation de céder son droit au bail à la société SOUP & JUICE a été refusée de manière abusive en ce que :

— le refus est discrétionnaire du seul fait qu’il a été opposé uniquement en raison d’un changement d’activité,

— la cession était pourtant avantageuse pour les bailleurs puisque le loyer était augmenté de 24,22%,

— le fait que la bailleresse a ensuite autorisé un commerce de bouche à occuper les lieux démontre que sa motivation n’était pas sérieuse et légitime.

Elle expose qu’en raison du refus d’autoriser la cession de son bail, elle a été contrainte de se maintenir plus de deux ans et demi dans les lieux, en réglant une somme totale de 112 829,15 € de loyers et de charges du mois de juillet 2017 au mois de mars 2020, soit un surplus de loyer par rapport à celui qu’elle supporte actuellement, de 86 429,15 €.

Elle ajoute qu’elle a par ailleurs perdu le bénéfice du prix de la cession du droit au bail, estimé à 100 000 €.

La défenderesse réplique que la jurisprudence dont se prévaut la demanderesse, fondée sur l’article L.145-16 du code de commerce, n’est pas applicable au présent litige, ce texte ne concernant que la cession de bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, et non la cession à un candidat cessionnaire n’exerçant pas la même activité, tandis que l’ancien article 1134 du code civil n’a jamais permis de remettre en cause un refus de consentir à une cession de droit au bail.

Elle lui oppose également qu’elle n’a pas d’intérêt personnel et direct à agir puisqu’elle ne subit pas de préjudice personnel du fait de la conclusion, quatre ans après, d’un bail au profit d’un preneur exploitant un commerce de bouche, sinon un préjudice né de la « comparaison revancharde avec la situation d’un autre preneur » et qu’en 2017, le refus était légitime et son dommage inexistant.

Elle fait valoir qu’en tout état de cause, son refus était fondé sur une clause du bail qui est valable, et soutient qu’il était justifié, ce d’autant plus que la cession s’accompagnait d’un changement de la destination du bail.

Elle rappelle que le caractère légitime du refus doit s’apprécier au moment où il est exprimé et que le contexte a changé entre 2017 et 2021, puisqu’en juillet 2017 le marché des locaux commerciaux parisiens était bien plus actif qu’en juin 2021, étant beaucoup plus difficile pour un bailleur de locaux commerciaux de trouver un preneur solvable depuis l’épidémie de covid-19, après laquelle le nombre de locaux disponibles dans le quartier a considérablement augmenté, cette forte pression l’ayant conduite à accepter un commerce de restauration qu’elle ne souhaitait pas légitimement quatre ans auparavant.

Enfin, elle soutient que les sommes demandées à titre de dommages et intérêts ne sont pas justifiées.

Sur ce,

L’article 1717 du code civil dispose que :

« Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur ».

En l’espèce, le bail du 31 juillet 2003 renouvelé à compter du 1er juillet 2014 contient la clause suivante :

« ARTICLE 7 – CESSION, SOUS-LOCATION

Le preneur ne pourra ni sous-louer, ni céder son droit même temporairement, au présent bail, en totalité ou en partie, ni faire occuper les lieux par un tiers, à quelque titre que ce soit, tout ou partie des lieux loués, sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur. (…) ».

Selon l’ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce au bail conclu avant le 1er octobre 2016 :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

(…)

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Il est constant que les contrats devant être exécutés de bonne foi par les parties, l’usage déloyal par l’une des parties de ses prérogatives contractuelles peut être sanctionné, soit en refusant l’application de la clause invoquée de mauvaise foi, soit par l’indemnisation du dommage en résultant pour l’autre partie.

Il est également constant que si les clauses d’agrément soumettant la cession du droit au bail à l’autorisation du bailleur sont valables, même en cas de cession à l’acquéreur du fonds de commerce ou de l’entreprise du preneur au sens de l’article L.145-16 du code de commerce, le refus dudit bailleur ne peut être discrétionnaire et doit revêtir un caractère légitime.

Un refus abusif peut être sanctionné par une décision de justice permettant au locataire de passer outre le refus du bailleur ou l’indemnisant du dommage qui en a résulté pour lui.

Cette solution n’est pas, comme le soutient la défenderesse, limitée aux cessions relevant des dispositions de l’article L.145-16 du code de commerce.

En l’espèce, il convient de constater que le refus opposé par les bailleurs au projet de cession présenté par la locataire en 2017 était motivé par la nature de l’activité de la société candidate à la cession, soit un commerce de bouche qu’ils n’entendaient pas accepter dans l’immeuble.

Or non seulement cette activité est très différente de celle permise par la clause de destination du bail, mais il n’apparaît en outre pas excessif qu’un bailleur refuse de louer des locaux pour un commerce de bouche, en raison des nuisances qu’il peut engendrer.

Le refus d’autoriser la cession du bail n’apparaît pas, dans ces conditions, dépourvu de légitimité ; il est d’ailleurs noté qu’à l’époque, la locataire ne l’a aucunement discuté.

Elle n’a élevé de contestation à ce sujet que quatre années plus tard, lorsqu’un autre commerce de bouche a pu s’installer dans les lieux.

Néanmoins, le contexte a, comme le fait valoir la défenderesse, changé entre 2017 et 2021, puisqu’à la suite de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, il a pu devenir plus difficile pour les bailleurs de trouver un locataire solvable, en contraignant certains à consentir des baux à des conditions qu’ils n’auraient pas acceptées auparavant.

Ainsi, la souscription, en 2021, d’un bail permettant un commerce de bouche refusé en 2017 ne démontre pas la mauvaise foi des bailleurs.

En conséquence, n’étant pas établi que le refus d’agréer à la cession de bail en 2017 était abusif, il convient de rejeter la demande d’indemnisation à ce titre de la S.A.S. REFLEX.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation au titre d’une sous-location non autorisée

La S.C.I. AUGUSTE-HENRI sollicite, sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil, le paiement par son ancienne locataire d’une indemnité de 15 000 € en réparation d’un préjudice né d’une part de la sous-location des locaux à une société C.E.P.D.I. en violation de la clause 7 du bail, précitée, et nonobstant son refus, et d’autre part de sa « mauvaise foi patente ».

Elle explique que la locataire lui a demandé une autorisation de sous-louer la totalité des locaux à cette société par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 septembre 2018, ce qu’elle a refusé par lettre du 23 octobre 2018, et fait valoir que malgré les dénégations de la locataire, l’occupation par la société C.E.P.D.I. est démontrée par une photographie de la devanture du local qu’elle produit aux débats avec son enseigne, son logo et son nom.

La S.A.S. REFLEX conclut au rejet de cette demande, faisant valoir qu’il n’est apporté aucune preuve de la réalité de cette sous-location, alors qu’à l’inverse les relevés GOOGLE MAPS qu’elle produit montrent qu’elle a occupé les lieux de façon continue.

Elle réplique également que la bailleresse n’a jamais, en son temps, adressé de mise en demeure de faire cesser une quelconque sous-location ou demandé la résiliation du bail de ce chef et n’a soulevé ce grief, pour la première fois, que dans la présente procédure, pour « détourner l’objet réel du litige ».

Sur ce,

En vertu de l’ancien article 1147 du code civil (devenu l’article 1231-1), dans sa version applicable en l’espèce, celui qui, par l’inexécution de ses obligations contractuelles ou leur mauvaise exécution, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui sollicite l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la preuve de la sous-location reprochée, et dont la réalité est vivement contestée, n’est pas suffisamment rapportée par la production aux débats d’une simple photographie de la devanture de la boutique, non datée ; cette pièce ne permet pas de constater une occupation effective des locaux par la société C.E.P.D.I. pendant le cours du bail consenti à la S.A.S. REFLEX.

De plus, la défenderesse se contente de faire grief fait à l’ancienne locataire d’être passée outre son refus d’autoriser la sous-location et d’être de mauvaise foi, mais ne caractérise aucunement le dommage dont elle réclame réparation ; elle ne fournit pas d’explication ou d’élément permettant au tribunal de constater un dommage précis causé par la sous-location, d’en apprécier l’existence et l’ampleur.

Dans ces conditions, sa demande de paiement de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui a engagé la procédure judiciaire et succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à la défenderesse, qui succombe également, une somme au titre de ses frais irrépétibles limitée à 3 000 €.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. REFLEX de sa demande tendant à la condamnation de la S.C.I. AUGUSTE HENRI à lui payer une indemnité de 186 429,15 € au titre d’un préjudice financier résultant du refus d’autoriser la cession du droit au bail, ainsi que de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. AUGUSTE HENRI de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la S.A.S. REFLEX à lui payer une indemnité de 15 000 € au titre d’une sous-location non autorisée ;

CONDAMNE la S.A.S. REFLEX aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de trois mille euros (3 000 €) à la S.C.I. AUGUSTE HENRI en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 08 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA