DOSSIER N° RG 25/00345 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2KJD

Jugement du :

07/04/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndic. de copro. 34 rue Montesquieu 69007 LYON

C/

[T] [C]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

M^e GUILLAUD-CIZAIRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi sept Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LABBE Véronique

GREFFIERE LORS DES DÉBATS : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIERE LORS DU DÉLIBÉRÉ : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. 34 rue Montesquieu 69007 LYON, domiciliée : chez Régie FIDUCIA, dont le siège social est sis 113 rue Vendôme – 69006 LYON

représentée par M^e Pascale GUILLAUD-CIZAIRE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 332

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [T] [C], demeurant 54 montée du Gourguillon – 69005 LYON

non comparant, ni représenté

Cité selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile par procès-verbal de recherches infructueuses de commissaire de justice en date du 29 Octobre 2024.

d’autre part

Date de la première audience et de la mise en délibéré : 25/02/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [C] est propriétaire des lots n°2 et 21 dans l’immeuble sis 34 rue Montesquieu à LYON (69007).

Le 1er septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du 34 rue Montesquieu à LYON (69007) représenté par son syndic la SARL Régie Immobilière FIDUCIA a délivré une sommation de payer à Monsieur [T] [C] portant sur la somme principale de 1.973,69 euros au titre des charges de copropriété.

Après tentative de résolution amiable, suivant acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du 34 rue Montesquieu à LYON (69007) représenté par son syndic la SARL Régie Immobilière FIDUCIA a fait assigner monsieur [T] [C] devant le juge du pôle de la proximité près le tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir les sommes suivantes :

—  2841,26 euros au titre des charges échues et impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14 mars 2024

-1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée au paiement,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 février 2025 date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du 34 rue Montesquieu à LYON (69007), représenté par son syndic SARL Régie Immobilière FIDUCIA est représenté par son conseil et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, maintenant ses demandes initiales sauf à actualiser sa demande en paiement pour les provisions échues à la somme de 2.826,40 euros selon décompte en date du 15 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic en exercice, expose que malgré plusieurs relances, monsieur [T] [C] n’a pas payé ses charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d’assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé. En outre, le syndicat a subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant la copropriété de sommes nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Monsieur [T] [C] n’est ni présent ni représenté

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025 prorogé au 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

En l’espèce, et compte tenu de la nature et du montant des demandes, le présent jugement est rendu par défaut et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues :

Aux termes de l’article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— Un relevé de matrice cadastrale du 2 septembre 2024, attestant que monsieur [T] [C] est propriétaire des lots n°2 et 21 de l’immeuble sis 34 rue Montesquieu à LYON (69007),

— Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la société REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA par acte sous seing privé du 7 juin 2024,

— Les procès-verbaux d’assemblée générale des 3 juin 2022, 21 juin 2023 et 7 juin 2024 approuvant les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 (exercice du 1er janvier au 31 décembre de chaque année) et les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025,

— Les appels de fonds adressés à Monsieur [T] [C] du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 (premier trimestre de l’exercice 2025 inclus),

— Une répartition des charges individuelle pour l’exercice 2023,

— Un relevé des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2024,

— Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements du 24 février 2025 faisant état d’un solde débiteur de 3.006 euros (premier trimestre de l’exercice 2025 inclus),

— Une sommation de payer du 1er septembre 2023 portant sur la somme principale de 1.973,69 euros.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic en exercice rapporte suffisamment la preuve du principe de sa créance.

Quant au montant il y a lieu de déduire les frais divers (« sommation de payer » pour 176,60 euros porté au débit du compte le 24 septembre 2024 et « honoraires de mise en demeure » de 40 euros porté au débit du compte le 22 novembre 2024), lesquels ne sont pas justifiés, le syndicat de copropriétaire n’apportant aucun élément permettant d’en déterminer l’origine et d’en vérifier le montant. Par ailleurs, à supposer qu’ils correspondent à la tarification prévue au contrat de syndic, force est de constater que l’article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire et il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

En outre, il convient également de déduire la somme de 1.507,18 euros, portée au débit du compte le 29 juin 2023, sous la mention « SOLDE ANTERIEUR » puisqu’elle n’est aucunement justifiée par les éléments versés au dossier, qu’il n’est donc pas possible de vérifier l’origine et le montant et, qu’elle a été régulièrement appelée auprès du copropriétaire.

Déduction faite des frais de sommation et de mise en demeure, pour les raisons développées dans les motivations qui précèdent, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic rapporte suffisamment la preuve du montant de sa créance à hauteur de 2661,66 euros, arrêté au 31 décembre 2024, terme du 4e trimestre 2024.

En effet, le demandeur ne peut actualiser sa créance alors qu’il n’a pas choisi la procédure accélérée au fonds par l’envoi d’une sommation visant l’article 19-2 dfe la loi du 10 juillet 1965 précisant la possibilité de réclamer les charges à échoir en précisant la période et le montant faute de régularisation de la situation dans un délai de 30 jours.

Dès lors le demandeur qui n’a pas prévu dans son acte introductif, la possibilité d’actualiser sa créance au jour de l’audience, ne peut la solliciter faute de contradictoire vis à vis du débiteur.

Par conséquent, monsieur [T] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic la somme de 2661,66 euros, arrêté au 31 décembre 2024, terme du 4e trimestre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil, en effet, la sommation du 14 mars 2024 n’est pas versée aux débats.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En particulier, l’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l’accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l’ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic démontre, comme en attestent les décomptes versés aux débats, que monsieur [T] [C] n’a pas payé régulièrement ses charges de copropriété de manière régulière depuis le 1er janvier 2023 de sorte que la situation financière de la copropriété a nécessairement été fragilisée par son comportement grevant le budget et désorganisant la trésorerie.

Par conséquent, Monsieur [T] [C] est condamné à verser au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic la somme de 600 euros au titre du préjudice subi.

Sur les autres demandes :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [C], partie succombante, est condamné aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 1er septembre 2023 et de l’assignation ainsi que les frais de tentative de résolution amaible

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après une audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE monsieur [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du 34 rue Montesquieu à LYON (69007), pris en la personne de son syndic la SARL REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA, les sommes suivantes :

—  2661,66 euros, arrêté au 31 décembre 2024, terme du 4e trimestre 2024 au titre des charges de copropriété

assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

—  600 au titre des dommages et intérêts,

—  500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 1er septembre 2023 et de l’assignation ainsi que les frais de tentative de résolution amaible

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE