DOSSIER N° RG 25/04143 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3NJK

Jugement du :

27/02/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S2

Etablissement public LYON METROPOLE HABITAT

C/

[J] [K]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e MENIRI (T.436)

Expédition délivrée

à : Mr [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt sept Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : STELLA Karen

GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public LYON METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Nagi MENIRI (T.436), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Cité à domicile par acte de commissaire de justice en date du 04 Septembre 2025.

d’autre part

Date de la première audience et date de la mise en délibéré : 9 décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré le 4 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de LYON (ci-après dénommé LYON METROPOLE HABITAT ou LMH) a fait citer devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON Monsieur [J] [K] aux fins de, au visa des articles L 442-8 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1224 et 1741 du Code civil voir :

— prononcer la résolution de son bail pour non-respect par le preneur de son obligation de jouir paisiblement des lieux loués et de respect de la destination des lieux,

Subsidiairement,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire conventionnelle pour défaut d’assurance habitation,

— ordonner son expulsion de l’appartement qu’il occupe sis [Adresse 3] et du garage n° 15 ainsi que celle de tous les occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation des baux et ce à compter de l’assignation jusqu’à libération des lieux.

A défaut de production volontaire par le défendeur,

— voir ordonner le cas échéant la communication par Airbnb de l’historique des revenus générés par le logement loué tirés par Monsieur [K] [J] de la sous-location conformément à l’article 145 du Code de procédure civile.

— le voir condamner, à défaut d’injonction de production des pièces, à lui payer la somme forfaitaire de 28 800 euros au titre des fruits perçus indûment pendant plus de 4 ans,

— le voir condamner à lui payer 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

— voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience, le conseil de LMH a indiqué que les lieux et le garage avaient été restitués le 16 novembre 2025 tout comme le dépôt de garantie. Il s’est désisté de ses demandes en résiliation du bail et ses conséquences juridiques mais pas des autres demandes.Il a fait observer que

l’hôte sur Airbnb est actif depuis 4 ans ([O]). Pour l’autre ([G]) il est actif depuis 2 ans. Les documents produits sur les fruits de la sous-location sont peu probants. Il est opposé à tout délai faute de justificatifs de revenus et il n’y a aucune information quant à l’assurance du logement.

Le défendeur a reconnu la sous-location car il a dû souvent allé en ALGERIE voir son père malade. La sous-location n’a duré qu'1 an et demi de janvier 2024 à août 2025. La notion d’hôte depuis 4 ans ne veut pas dire que l’appartement a été sous loué durant cette période. Il y a eu deux comptes successifs et non parallèles. Son intermédiaire a pris sa commission. Il retrouvait son appartement quand il revenait. Il avait pu prendre à bail ce logement car il était au chômage. Il a sollicité un échéancier sous forme de 500 euros par mois. Il a créé son entreprise et ne perçoit que 2000 à 2500 euros par mois. Il n’a pas de crédit. Il a justifié de l’assurance.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS

Il y a lieu de constater que les demandes aux fins de résiliation des baux de l’appartement et du garage, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation mensuelles sont devenues sans objet.

Sur la demande de production de pièce au titre de l’article 145 du Code de procédure civile

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, “ s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles, peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ”.

Le procès étant en cours, et le juge du fond étant saisi, l’article 145 du Code de procédure civile n’est pas applicable.

En application de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, il appartenait à LMH de mettre en demeure Airbnb avant l’assignation pour tenter de se voir communiquer l’historique des revenus générés par la sous-location du logement y compris en référé et en sollicitant, le cas échéant, sa condamnation sous astreinte.

Lorsque le procès est engagé au fond, cette demande ne peut être formulée car le juge ne peut pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Ainsi, la demande de LYON METROPOLE HABITAT aux fins de communication forcée de pièces à l’encontre d’Airbnb est rejetée.

Sur la demande de remboursement des fruits civils

L’article 10-1 du bail exigeait une occupation d’au moins 8 mois par an en interdisant la sous-location.La sous-location, même à titre gratuit, en tout ou partie, est formellement interdite à l’exception des cas prévus à l’article L 442-8-1 du code de la construction et de l’habitation.

La sous-location a été reconnue par [J] [K]. Elle a été établie par le biais de deux témoignages et de la photographie du boîtier des clefs, outre les annonces sur Airbnb. La boîte aux lettres comportait au surplus différents noms.

Un procès-verbal de constat du 23 janvier 2025 a corroboré les faits, plusieurs touristes ayant émis un avis positif en 2024. Il a été déterminé que le premier hôte [O] l’est depuis 4 ans et que le second [G] l’est depuis 2 ans.

Le preneur, qui pratique la sous-location ou qui la laisse pratiquer en son absence, doit être condamné au remboursement de la totalité des sous-loyers perçus en application des articles 546 et 547 du Code civil à titre de fruits civils qui disposent que la propriété d’une chose donne droit sur tout ce qu’elle produit et que les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Ainsi, les sous-loyers perçus constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire-bailleur.Les sommes perçues doivent être remboursées au propriétaire en réparation de son préjudice matériel causé par la sous-location illicite.

Ces fruits sont les entiers fruits perçus par la sous-location, les éventuelles commissions à Airbnb et à un comparse ne pouvant être déduites des sommes dues au bailleur.

Le loyer et charges a évolué entre 2023 et 2025, passant de 635,99 euros à 674,93 euros par mois. Le loyer a toujours été payé.

[J] [K] a produit un tableau récapitulatif à partir des éléments émanant de Airbnb selon lequel les revenus ont été de 15 014,87 euros entre février 2024 et août 2025. D’après ces éléments, il ressort que les deux comptes hôtes [G] [B] et [O] [L] se sont succedés.

Les investigations du commissaire de justice n’ont pas été poussées pour faire ressortir le coût des nuitées de l’appartement ni pour déterminer s’il était loué les week-end ou/et la semaine.Aucun élément de ce constat ne permet d’établir qu’il y a eu une activité de sous-location depuis 4 ans. En effet, les seuls commentaires de voyageurs, figurant dans le constat, datent de 2024.

Ainsi, rien ne permet de dire que la période de sous-location a été supérieure à celle de février 2024 jusqu’à août 2025 soit 19 mois. Cette période sera donc retenue.

Faute d’autres éléments que le bailleur aurait pu obtenir d’Airbnb ou à partir d’une recherche plus complète sur le prix d’une nuit et sur les modalités de sous-location de l’appartement lors des opérations du commissaire de justice, il y a lieu de s’en tenir au gain annoncé par Airbnb de 15014,87 euros pour fixer le montant du préjudice.

Ainsi, il y a lieu de condamner [J] [K] à payer à la LYON METROPOLE HABITAT la somme de 15 014,87 euros de dommages et intérêts en remboursement des fruits civils retirés de la sous-location dont il a illicitement profité de janvier 2024 à août 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

Ces délais, prévus à l’article 1343-5 du Code civil, ne peuvent être accordés qu’au débiteur en capacité de payer sa dette et sincèrement désireux d’honorer son engagement. C’est sur lui que pèse la charge de la preuve de sa situation financière complète. Sa proposition d’échéancier ne doit pas non plus être illusoire.

En l’espèce, il est fourni l’avis d’imposition sur les revenus 2024 mais rien de plus récent. Monsieur [K] prétend, sans le démontrer par des pièces, qu’il pourrait payer à hauteur de 500 euros par mois et avoir des ressources de l’ordre de 2000 à 2500 euros par mois.

Par ailleurs, aucun paiement même partiel n’a été fait avant l’audience depuis l’assignation délivrée le 4 septembre 2025 ce qui ne tend pas à démontrer une volonté sincère d’honorer ses engagements.

En conséquence, la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, [J] [K] doit payer les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 26 février 2025 et les deux constats de commissaire de justice du 23 janvier 2025.

En équité, [J] [K] doit une indemnité de procédure à LYON METROPOLE HABITAT d’un montant de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement en premier ressort, exécutoire de plein droit à titre provisoire, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les demandes aux fins de résiliation des baux de l’appartement et du garage, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation mensuelles sont devenues sans objet,

REJETTE la demande de l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de LYON (LYON METROPOLE HABITAT) aux fins de communication forcée de pièces à l’encontre d’Airbnb,

CONDAMNE [J] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de LYON ( LYON METROPOLE HABITAT) la somme de 15 014,87 euros (quinze mille quatorze euros et quatre vingt sept centimes) de dommages et intérêts en remboursement des fruits civils retirés de la sous-location dont il a illicitement profité de janvier 2024 à août 2025 inclus,

REJETTE le surplus de la demande indemnitaire de l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de LYON ( LYON METROPOLE HABITAT),

REJETTE la demande reconventionnelle d'[J] [K] aux fins de délais de paiement,

CONDAMNE [J] [K] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 26 février 2025 et les deux constats de commissaire de justice du 23 janvier 2025,

CONDAMNE [J] [K] à payer une somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de LYON ( LYON METROPOLE HABITAT).

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE