TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

25 novembre 2025

5AA

N° RG 25/00477 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GCLU

[X] [O]

C/

[B] [S]

Le :

copies exécutoires

à SCP LAVALETTE

copies certifiées conformes

à SCP LAVALETTE

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 30 septembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 25 novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

[X] [O]

né le 15 juillet 1947 à [Localité 3] (VIETNAM)

demeurant [Adresse 2]

DEMANDEUR

comparant représenté par la SCP LAVALETTE, avocats au barreau de Charente

ET

[B] [S],

demeurant [Adresse 3]

DEFENDEUR

ni comparant, ni représenté

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 25 novembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 4], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 août 2024, [X] [O] a donné à bail à [B] [S] à compter du même jour un logement vide sis [Adresse 4] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 240 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 80 euros, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.

L’article VI « Garanties » prévoyait un dépôt de garantie à la charge du locataire de 240 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 délivré à personne, [X] [O] a fait signifier à [B] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.726, 45 euros en principal, au titre des loyers du mois d’août 2024 au mois de décembre 2024, de la caution et des charges impayés.

Le 23 décembre 2024, [X] [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025 délivré à personne, [X] [O] a fait assigner [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcer la résiliation du bail signé entre les parties pour non-paiement des loyers suite au commandement de payer les loyers signifié le 17 décembre 2024,

ordonner la libération des lieux de l’immeuble, tant de sa personne que de tous occupants de son chef,- l’autoriser à faire procéder à son expulsion dans les formes prévues par la loi,

— le condamner au paiement de la somme de 2.565, 45 euros, due au titre des loyers impayés, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— le condamner au paiement des loyers échus, postérieurement à l’assignation jusqu’au jour du constat de la résiliation du bail, avec intérêt légaux de retard,

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure à 320 euros à compter de la date à laquelle la résiliation du bail sera constatée et ce, jusqu’à sa libération effective des lieux, et dont le montant pourra être révisé annuellement dans les mêmes conditions que le loyer,

— le condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— le condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 700 euros,

— le condamner aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement prévu par la procédure, la dénonce des actes de procédure aux services de la préfecture, l’assignation et ses suites.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 27 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2025.

Comparant représenté par son conseil, [X] [O] sollicite le bénéfice de l’assignation, sauf à voir le montant de la dette locative actualisé à la somme 2.647, 40 euros au 30 septembre 2025.

Il déduit de la carence du locataire à régler son loyer l’acquisition de la clause résolutoire et les conséquences qu’elle emporte.

Bien que régulièrement convoqué (assignation à personne et lettre simple non revenue), [B] [S] n’est ni comparant, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, étant relevé que le locataire n’a pas été rencontré.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [B] [S], assigné à personne, n’était ni comparant, ni représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [X] [O] justifie de la saisine de la CCAPEX le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de [X] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire dans son titre VIII « CLAUSE RESOLUTOIRE » qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers, des charges ou de régularisation annuelle de charge, ainsi que du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit.

Cette clause ne fait pas mention de l’exigence de la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 17 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois expirant le 17 février 2025 à minuit, le solde s’établissant au 5 février 2025 à 2.366, 45 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 août 2024 à compter du 18 février 2025.

[B] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail à compter du 18 février 2025 et il est ordonné l’expulsion d'[B] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [B] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 18 février 2025, [B] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner [B] [S] à son paiement à compter du 18 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 août 2024, du commandement de payer délivré le 17 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2025, que [X] [O] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 2.647, 40 euros.

Par conséquent, [B] [S] est condamné à payer à [X] [O] la somme de 2.647, 40 euros (DEUX MILLE SIX CENT QUARANTE SEPT euros et QUARANTE centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025, avec intérêts aux taux légal sur la somme de 1.726, 45 euros (MILLE SEPT CENT VINGT SIX euros et QUARANTE CINQ centimes) à compter du 17 décembre 2024, sur la somme de 2.565, 45 euros (DEUX MILLE CINQ CENT SOIXANTE CINQ euros et QUARANTE CINQ centimes) à compter du 27 mai 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [B] [S] est défaillant et n’a formulé aucune demande de délais de paiement. Aucun versement n’était intervenu depuis la signature du bail, hormis le paiement par la caisse d’allocations familiales de l’aide au logement dont le locataire est bénéficiaire depuis le mois de février 2025.

Il est dans ces conditions impossible de retenir que le paiement du loyer a repris et qu'[B] [S] est en situation de régler sa dette locative.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à statuer sur des délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il n’est pas discutable que le défendeur est défaillant dans ses diverses obligations contractuelles, aucune pièce n’est versée aux débats justifiant de la réalité d’un préjudice indépendant.

Il ne saurait donc être fait droit à la demande formée à ce titre.

Par conséquence, [X] [O] est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [B] [S] succombe à l’instance. Il n’a consenti aucun effort aux fins de règlement amiable du litige.

Par conséquent, [B] [S] est condamné aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [B] [S] succombe à l’instance. Il n’a consenti aucun effort aux fins de règlement amiable du litige alors que le bailleur a recouru à l’assistance d’un conseil. La prétention de [X] [O] apparaît proportionnée et équitable.

Par conséquent, [B] [S] est condamné à payer à [X] [O] la somme de 700 euros (SEPT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

DECLARE recevable la demande de [X] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 août 2024 entre [X] [O] d’une part, et [B] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies à la date du 18 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion d'[B] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [B] [S] à compter du 18 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 320 euros (TROIS CENT VINGT euros) charges comprises,

CONDAMNE [B] [S] à payer à [X] [O] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 février 2025, échéance de 320 euros (TROIS CENT VINGT euros) charges comprises, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE [B] [S] à payer à [X] [O] la somme de 2.647, 40 euros (DEUX MILLE SIX CENT QUARANTE SEPT euros et QUARANTE centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025, avec intérêts aux taux légal sur la somme de 1.726,45 euros (MILLE SEPT CENT VINGT SIX euros et QUARANTE CINQ centimes) à compter du 17 décembre 2024, sur la somme de 2.565, 45 euros (DEUX MILLE CINQ CENT SOIXANTE CINQ euros et QUARANTE CINQ centimes) à compter du 27 mai 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision.

DIT n’y avoir lieu à statuer sur des délais de paiement,

DEBOUTE [X] [O] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE [B] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la prefecture,

CONDAMNE [B] [S] à payer à [X] [O] la somme de 700 euros (SEPT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE