DOSSIER N° RG 25/00456 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2KVL

Jugement du :

07/04/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndic. de copro. [W]

C/

[B] [L]

Le :

Copie exécutoire délivrée à : M^e Valérie BERTHOZ

Expédition délivrée à :

Monsieur [B] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi sept Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LABBE Véronique

GREFFIERE LORS DES DÉBATS : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIERE LORS DU DÉLIBÉRÉ : SAVINO Grazia (lors du délibéré)

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropropriétaires LE VENTOUX 10 rue Louis Thévenet 69004 LYON, représenté par son syndic en exercice, la Sté COGERIM, dont le siège social est sis 72 avenue de la République – 69160 TASSIN LA DEMI-LUNE

représentée par M^e Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1113

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [B] [L], demeurant 10 rue Louis Thévenet – 69004 LYON

comparant en personne

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 25 Octobre 2024.

d’autre part

Date de la première audience et de la mise en délibéré : 25/02/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [L] est propriétaire du lot n°196 dans l’immeuble dénommé «LE VENTOUX » situé 10 rue Louis Thevenet à LYON (69004).

Le 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE VENTOUX » situé 10 rue Louis Thevenet à LYON (69004) représenté par son syndic en exercice, a délivré une sommation de payer à monsieur [B] [L] portant sur la somme principale de 1.325,36 euros au titre des charges de copropriété.

Après tentative de résolution amiable, suivant acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, signifié à étude, le syndicat des copropriétaires du 10 rue Louis Thevenet à LYON (69004) représenté par son syndic en exercice, la SARL COGERIM a fait assigner monsieur [B] [L] devant le juge du pôle de la proximité près le tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir sous bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

1.612,36 euros au titre des charges échues et impayées au 10 octobre 2024 (quatrième trimestre de l’exercice 2024 inclus), outre actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer, 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier, 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer, le coût de l’hypothèque légale, les frais accessoires, les frais de procédure et divers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 février 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE VENTOUX » situé 10 rue Louis Thevenet à LYON (69004), représenté par son syndic est représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, maintenant l’intégralité de ses demandes sauf à actualiser sa demande en paiement pour les provisions échues à la somme de 2.263,31 euros selon décompte en date du 1er janvier 2025 (premier trimestre de l’exercice 2025 inclus).

Le syndicat des copropriétaires expose que malgré plusieurs relances, monsieur [B] [L] n’a pas payé ses charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d’assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé. En outre, le syndicat a subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant la copropriété de sommes nécessaires à l’entretien de l’immeuble. Il précise que monsieur [L] a déjà fait l’objet d’une condamnation précédemment au titre de charges de copropriété impayées.

Monsieur [B] [L], comparant en personne, informe qu’il ne conteste pas la créance, expliquant qu’il a fait l’objet de procédures de saisies et qu’il a opéré un règlement la veille de l’audience. Il sollicite des délais de paiement, estimant être en capacité de verser 400 euros par mois.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, prorogé plusieurs fois, puis prorogé à ce jour,

MOTIFS

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, et compte tenu de la nature et du montant des demandes, le présent jugement est contradictoire et rendu en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues :

Aux termes de l’article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

***

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic en exercice verse aux débats les pièces suivantes :

Un relevé de matrice cadastrale attestant que monsieur [B] [L] est propriétaire du lot n°196 de l’immeuble sis 10 rue Louis Thevenet à LYON (69004),Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la SA CABINET COGERIM RIVOIRE par acte sous seing privé du 13 novembre 2024, Les procès-verbaux d’assemblée générale des 31 octobre 2023 et 14 novembre 2024, approuvant les comptes des exercices 2022 et 2023 (exercice du 1er janvier au 31 décembre de chaque année), et les budgets prévisionnels pour les exercices 2024 et 2025,Les appels de fonds adressés à monsieur [B] [L] du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025 (premier trimestre de l’exercice 2025 inclus), Une répartition des charges individuelle pour l’exercice 2023, Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements du 10 février 2025 faisant état d’un solde débiteur de 4.960,09 euros (premier trimestre de l’exercice 2025 inclus),Un relevé général des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2023, Une sommation de payer du 30 août 2024 portant sur la somme principale de 1.325,36 euros.

Au regard de ces éléments, et compte tenu de l’absence de contestation de la part de monsieur [B] [L] à l’audience quant à l’arriéré de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte suffisamment la preuve du principe de sa créance.

Concernant son montant, il y a lieu de déduire les frais (honoraires d’huissier, frais d’huissier, frais d’avocat et frais de relance) apparaissant sur le relevé de compte individuel du 10 février 2025 pour la somme globale de 1.781,87 euros, puisque ces sommes ne sont pas justifiées, le syndicat de copropriétaire n’apportant aucun élément permettant d’en déterminer l’origine et d’en vérifier le montant ou pour certains ils sont inclus dans les dépens. Par ailleurs, à supposer que ces frais correspondent à la tarification prévue au contrat de syndic, force est de constater que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire et il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

Déduction faite de ces frais, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic rapporte suffisamment la preuve de sa créance à hauteur de la somme de 2.177,18 euros, correspondant aux appels de provisions de charges courantes et fonds de travaux à compter du 1er octobre 2023 jusqu’au 1er janvier 2025 (premier trimestre de 2025 inclus).

Par conséquent, monsieur [B] [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic la somme de 2.177,18 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 août 2024 sur la somme de 1.325,36 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 1.612,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En particulier, l’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l’accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l’ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic en exercice démontre, comme en attestent les décomptes versés aux débats, que monsieur [B] [L] n’a pas payé régulièrement ses charges de copropriété sur une période allant du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025 (décompte du 10 février 2025) et, que ses manquements sont récurrents puisque l’intéressé a déjà été condamné pour les mêmes motifs dans le cadre d’une précédente procédure (jugement du 3 mai 2024), de sorte que la situation financière de la copropriété a nécessairement été fragilisée par son comportement grevant le budget et désorganisant la trésorerie.

Par conséquent, monsieur [B] [L] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre du préjudice subi.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, monsieur [B] [L] est eu égard à la longueur du délibéré a bénéficié des délais les plus larges, alors que lors de l’audience il ne conteste pas devoir la somme réclamée en proposant la somme de 400 euros. De telle sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande de ce chef.

Sur les autres demandes :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [B] [L], partie succombante, sera condamné aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 30 août 2024, le cout de l’assignation et les frais de tentative de résolution amiable

De même, il n’y a pas lieu d’inclure le coût d’une éventuelle hypothèque légale du syndic, le demandeur ne justifiant aucunement de la réalisation d’une telle diligence.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires demandeur des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après une audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE monsieur [B] [L] à payer, en deniers ou quittances valables, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE VENTOUX » situé 10 rue Louis Thevenet à LYON (69004), pris en la personne de son syndic la SARL COGERIM, les sommes suivantes :

2.177,18€ (DEUX-MILLE-CENT-SOIXANTE-DIX-SEPT EUROS ET DIX-HUIT CENTIMES) au titre des charges de copropriété échues et impayées à la date du 10 février 2025, terme du 1er trimestre de l’année 2025 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 août 2024 sur la somme de 1.325,36 euros et sur la somme de 1.612,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus500€ (CINQ-CENTS EUROS) au titre des dommages et intérêts,500€ (CINQ-CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE monsieur [B] [L] de sa demande en délais de paiement,

CONDAMNE monsieur [B] [L] aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 30 août 2024 et de l’assignation et les frais de tentative de résolution amiable

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

LA GREFFIERE LA JUGE