TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01286 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KVC7

S.A ICF SUD EST MEDITERRANEE

C/

[X] [Z],

[G] [Y]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 31 MARS 2025

DEMANDERESSE:

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE

RCS LYON N° 775 690 944

118/124, boulevard Marius Vivier Merle

Immeuble Anthemis

69003 LYON

représentée par la SCP GROUPE KARTEL & NOVAKT, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e Sonia HARNIST, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Mme [X] [Z]

Avenue De La Gare Porte 28

Les Jardins De Bacchus

30640 BEAUVOISIN

non comparante, ni représentée

M. [G] [Y]

Avenue De La Gare Porte 28

Les Jardins De Bacchus

30640 BEAUVOISIN

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice Présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : [X] RODRIGUEZ, lors des débats et Maureen THERMEA lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 17 février 2025

Date du Délibéré : 31 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 31 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2018, LA SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [X] [Z] et Monsieur [G] [Y] un logement situé avenue de la gare Porte 28 Les Jardins de Bacchus 30640 BEAUVOISIN moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 591,31euros outre 48,83 euros de provisions pour charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 30 avril 2024, LA SA ICF SUD EST MEDITERRANEE faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant en principal de 3 032,13 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2024, LA SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a assigné Madame [X] [Z] et Monsieur [G] [Y] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 21 octobre 2024 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En conséquence :

ORDONNER leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

CONDAMNER Madame [X] [Z] et Monsieur [G] [Y] au paiement à titre provisionnel :

— De la somme principale de 5 268,91 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges variables en fonction des augmentations légales et conventionnelles à venir à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— De la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et ses suites.

A l’audience du 21 octobre 2024, LA SA ICF SUD EST MEDITARRANEE, comparante par ministère d’avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative arrêtée au 1er octobre 2024, à la somme de 7 561,21 euros (échéance du mois de septembre 2024 incluse). Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement soulignant que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant tout en précisant que la clause résolutoire ne se trouve pas acquise.

Monsieur [Y], comparant en personne, a reconnu être redevable de la dette locative pour le montant sollicité mais a indiqué avoir bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel suite à décision prise par la commission de surendettement des particuliers du département du Gard. Il sollicite l’octroi de délais de paiement.

Madame [Z], régulièrement assignée, n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

Par ordonnance rendue le 02 décembre 2024, la juridiction de céans a ordonné la réouverture des débats en ce qu’au cours des débats, Monsieur [Y] a versé copie de la notification qui lui a été adressé par la commission de surendettement des particuliers du Gard l’informant de la décision prise le 18 septembre 2024 d’imposer un effacement total de ses dettes à laquelle est annexé un tableau des créances actualisées à la date du 18 septembre 2024 comprenant notamment la créance locative de ICF HABITAT à hauteur de 6033,01 euros mais que ce tableau ne contenait aucune indication relative à la période d’arriérés locatifs retenue de sorte que la juridiction de céans se trouvait dans l’impossibilité de discerner, parmi les sommes sollicitées par la demanderesse, lesquelles se trouvent incluses dans la somme totale mentionnées dans l’annexe ayant fait l’objet d’un effacement.

Conformément aux dispositions de l’article 444 du code de procédure civile, les parties ont été invitées à produire tout élément de nature à préciser la période correspondant à l’arriéré locatif de 6 033,01 euros ayant fait l’objet d’un effacement par décision prise par la Commission de surendettement des Particuliers du Gard le 18 septembre 2024.

Il a été sursis à statuer sur l’ensemble des demandes formées par les parties et les dépens ont été réservés.

Lors de l’audience de renvoi qui s’est tenue le 17 février 2025, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, comparant par ministère d’avocat, a indiqué que seul Monsieur [Y] a été bénéficiaire d’un plan de surendettement à l’exclusion de Madame [Z].

Elle a précisé que suite à la contestation qu’elle a émise de la décision prise par la Commission de surendettement, par courrier du 11 octobre 2024 versé aux débats, cette dernière l’a informée que le dossier de Monsieur [Y] [G] avait été transmis au tribunal suite au désaccord de l’une des parties au dossier et que dans l’attente de la décision du juge, l’instruction du dossier était temporairement suspendue.

La demanderesse a précisé par ailleurs que la dette locative n’a cessé de s’accroître et s’élevait au 31 janvier 2025 à la somme de 11 022, 19 euros (échéance du mois de février 2025 incluse).

Elle a maintenu l’ensemble des demandes initialement formées à l’encontre des défendeurs.

Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z], régulièrement avisés de la date de la présente audience n’ont ni comparu ni ne se sont faits représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile,

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 06 mai 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 03 septembre 2024 pour une première audience du 21 octobre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] le 30 avril 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les

locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Les demandeurs produisent un décompte arrêté au 31 janvier 2025 faisant état d’une dette locative de 11 022, 19 euros (terme du mois de février 2025 inclus).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] seront condamnés à payer par provision à La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 11 022, 19 euros (terme du mois de février 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, les défendeurs non comparants ni représentés ne justifient pas de la reprise du paiement du loyer courant et n’ont pas sollicité l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à l’octroi délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] seront condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En conséquence, Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] seront condamnés à payer la somme de 500 euros la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2018 entre La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE et Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] concernant le logement situé avenue de la gare Porte 28 Les Jardins de Bacchus 30640 BEAUVOISIN étaient réunies à la date du 11 juin 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 11 juin 2024,

CONSTATONS que Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] sont déchus de leur titre d’occupation et se maintiennent indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis avenue de la gare Porte 28 Les Jardins de Bacchus 30640 BEAUVOISIN avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] à payer par provision à La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] à payer par provision à La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 11 022, 19 euros (terme du mois de février 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DISONS n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] à payer la somme de 500 euros à La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] et Madame [X] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Le Greffier, La Juge des contentieux et de la protection,