Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 10 cab 10 j, 5 mars 2026, n° 25/04616

TJ Lyon 5 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Application de l'article 1195 du code civil
La cour a estimé que les règles spéciales applicables aux baux commerciaux en matière de révision du loyer dérogent aux dispositions générales de l'article 1195, rendant cette demande inapplicable.
Rejeté
Application de l'article 1195 du code civil
La cour a jugé que les dispositions spéciales pour les baux commerciaux en matière de révision du loyer prévalent sur les règles générales de l'article 1195, rendant cette demande inapplicable.
Rejeté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a débouté la société CCF DIFFUSION de sa demande de condamnation au titre de l'article 700, considérant que les demandes de la société n'étaient pas fondées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 10 cab 10 j, 5 mars 2026, n° 25/04616
Numéro(s) :	25/04616
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe COMTEOlivier PIQUET-GAUTHIER
Cabinet(s) :	SELARL DPG & ASSOCIESNEO DROIT
Parties :	S.A.S. CCF DIFFUSION c/ S.C.I. FRANTHIE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 25/04616 – N° Portalis DB2H-W-B7J-27IB

Jugement du 05 mars 2026

Assignation à jour fixe

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG – 1037

Maître Philippe COMTE de la SELARL NEO DROIT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 05 mars 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 novembre 2026 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. CCF DIFFUSION

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe COMTE de la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

DEFENDERESSE

S.C.I. FRANTHIE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2017, la SCI FRANTHIE a donné à bail à Madame [E] [G] des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à Lyon (69002) pour une durée ferme de douze années à compter du 1er novembre 2017 jusqu’au 31 octobre 2029 pour un loyer annuel HT et HC de 23 000 euros avec clause d’indexation annuelle.

Le bail commercial stipule que les locaux « sont exclusivement destinés à usage de : Entrepôt de fromages, produits laitiers en gros ».

Par avenant du 24 février 2020, la société ETS [G] a été subrogée dans les droits et obligations de Madame [G].

La société ETS [G] a fusionné avec la société CCF DIFFUSION, exerçant sous l’enseigne CCF-FROMABERT, avec effet rétroactif au 1er août 2021, laquelle est devenue locataire des lieux donnés à bail à la société ETS [G].

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2022, la SCI DES ENTREPOTS DU PRAS a donné en location à la société CCF DIFFUSION un local commercial situé [Adresse 4] à La Mulatière (69350) pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022 jusqu’au 30 septembre 2031 pour un loyer annuel HT et HC de 57 000 euros avec clause d’indexation annuelle, le local étant destiné « exclusivement au stockage et aux bureaux pour les activités de : Commerce de gros (commerce interentreprises) de produits laitiers, œufs, huiles et matières grasses comestibles et autres activités connexes/annexes au commerce de gros alimentaire, conformément à l’activité principale de la société mentionné au kbis actuel, à l’exclusion de toute autre utilisation ».

La société CCF DIFFUSION a rencontré des difficultés pour régler à la SCI FRANTHIE les loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, la SCI FRANTHIE a assigné la société CCF DIFFUSION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de la voir condamner à lui régler la somme provisionnelle de 7 521,69 euros à valoir sur sa dette locative.

La société CCF DIFFUSION s’est acquittée de cette dette au cours de la procédure de référé.

Par ordonnance du 26 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a constaté le désistement d’instance de la SCI FRANTHIE et laissé les dépens à la charge de celle-ci, sauf meilleur accord entre les parties.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la SCI FRANTHIE a une nouvelle fois assigné la société CCF DIFFUSION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de la voir condamner à lui régler la somme provisionnelle de 15 939,12 euros à valoir sur sa dette locative.

La société CCF DIFFUSION s’est acquittée de cette dette à la suite de la délivrance de cette assignation.

Par ordonnance du 21 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a constaté le désistement des demandes principales, et condamné la société CCF DIFFUSION aux dépens ainsi qu’à payer à la SCI FRANTHIE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par la suite, la société CCF DIFFUSION n’a de nouveau pas été en mesure de payer l’ensemble des loyers et charges à la SCI FRANTHIE.

Par courriel officiel de son conseil en date du 9 janvier 2025, la société CCF DIFFUSION a demandé une renégociation complète du contrat de bail en invoquant les dispositions de l’article 1195 du code civil relatives à l’imprévision.

Par courrier officiel en réponse de son conseil du 27 février 2025, la SCI FRANTHIE a refusé toute renégociation en faisant valoir que les conditions de mise en œuvre de l’article 1195 du code civil n’étaient pas réunies.

Par requête du 27 mai 2025 reçue au tribunal le 5 juin 2025, la société CCF DIFFUSION a demandé au président du tribunal judiciaire de Lyon d’être autorisée à assigner à jour fixe.

Par ordonnance du 5 juin 2025, la juridiction de céans a accordé cette autorisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la société CCF DIFFUSION a assigné la SCI FRANTHIE devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

→ à titre principal, prononcer la résolution judiciaire du bail liant les parties en application de l’article 1195 du code civil, et ce à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

→ à titre subsidiaire, réduire de 2/3 le loyer actuel, soit ramener le loyer annuel du bail à 9528 euros HT ;

→ en tout état de cause, condamner la SCI FRANTHIE à payer à la société CCF DIFFUSION la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui seront recouvrés par la SELARL NEO DROIT, par Maître Philippe COMTE, Avocat.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2025, la société CCF DIFFUSION demande au tribunal de :

→ à titre principal, prononcer la résolution judiciaire du bail liant les parties en application de l’article 1195 du code civil, et ce à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

→ à titre subsidiaire, réduire de 2/3 le loyer actuel, soit ramener le loyer annuel du bail à 9528 euros HT ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2025, la SCI FRANTHIE demande au tribunal de :

— débouter la société CCF DIFFUSION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et injustifiées ;

— prendre acte que la SCI FRANTHIE se désiste de sa demande reconventionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif du fait de l’apurement de la dette intervenu en cours de procédure ;

— condamner la société CCF DIFFUSION à payer à la SCI FRANTHIE la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 22 janvier 2026. Le délibéré a été prorogé au 12 février 2026 puis au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de résolution judiciaire du bail commercial

L’article 1105 du code civil énonce :

« Les contrats, qu’ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l’objet du présent sous-titre.

Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d’eux.

Les règles générales s’appliquent sous réserve de ces règles particulières. »

L’article 1195 du même code dispose :

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »

L’article L.145-37 du code de commerce prévoit que « les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat ».

L’article L.145-38 du même code énonce :

« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »

L’article R.145-6, non limitatif, dispose que « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

En l’espèce, la société CCF DIFFUSION demande la résolution judiciaire du bail commercial sur le fondement de l’imprévision prévue à l’article 1195 du code civil.

Elle explique que, contrairement à ce que soutient la SCI FRANTHIE, cet article 1195 est en l’occurrence applicable car sa demande constitue une demande de résolution judiciaire applicable à tout contrat et ledit article 1195 n’exclut en aucun cas expressément le bail commercial de son champ d’application.

La société CCF DIFFUSION, à propos du fait que la durée du bail commercial soit régie statutairement par des dispositions spécifiques, voire d’ordre public, indique qu’un tel fait ne saurait retirer à la partie qui se considère lésée au titre de la théorie de l’imprévision le droit de réclamer la résolution judiciaire du contrat si les conditions légales sont réunies, avançant que cela signifierait alors que, dès lors que le contrat dispose d’une durée ferme ou déterminée ou d’une durée minimale légalement fixée, aucune des parties ne pourrait invoquer à son bénéfice la théorie de l’imprévision, ce qui ne correspond nullement à l’esprit comme au texte de l’article 1195 et viderait cet article de sa substance. La société CCF DIFFUSION signale que l’imprévision se traduit par l’apparition de circonstances imprévisibles extérieures qui ont une incidence sur l’exécution même du contrat quelle que soit sa durée et que ces circonstances extérieures sont totalement indifférentes à la durée initiale du contrat fixée par les parties.

Sur le principe général selon lequel les règles spéciales dérogent sur les règles générales, la société CCF DIFFUSION expose que le statut des baux commerciaux ne prévoit nullement de disposition particulière en matière de résolution judiciaire du bail et que ce sont les dispositions classiques du code civil qui s’appliquent. Elle ajoute que les jurisprudences invoquées par la SCI FRANTHIE ne visent nullement des hypothèses de résolution judiciaire demandées par le locataire.

Pour sa part, la SCI FRANTHIE fait valoir qu’hors les cas de manquements graves imputables au bailleur, le locataire ne peut prétendre mettre fin au bail commercial en cours qu’en exerçant sa faculté de résiliation triennale, que, pour un bail conclu pour une durée de plus de 9 ans, le locataire est libre de renoncer à sa faculté de résiliation triennale pour passer un bail d’une durée ferme de x années, que c’est précisément ce qu’ont voulu les parties en se liant par un bail d’une durée ferme de 12 années, que ces dispositions spéciales, primant sur le principe général de révision du contrat consacré par l’article 1195 du code civil, ne permettent ainsi pas à la société CCF DIFFUSION de demander la résiliation judiciaire du bail avant l’arrivée de son terme sur le fondement de l’imprévision, et que le contraire reviendrait à lui permettre de remettre en cause la durée ferme à laquelle elle s’est expressément engagée.

La SCI FRANTHIE souligne également que, pour le loyer en cours de bail, il a été jugé à plusieurs reprises que celui-ci ne peut faire l’objet d’une révision dans des conditions autres que celles fixées par les articles L.145-38 et L.145-39 du code de commerce, traitant respectivement de la révision légale triennale et de la clause d’échelle mobile, lesquels dérogent sur ces points aux dispositions du code civil, et que, dans toutes ces affaires, les dispositions de l’article 1195 du code civil ont ainsi à chaque fois été écartées au profit des dispositions statutaires seules applicables.

La SCI FRANTHIE rappelle en outre que, selon l’article l.145-15 du code de commerce, les articles L.145-4, L.145-38 et L.145-39 du même code sont d’ordre public.

La SCI FRANTHIE conclut par voie de conséquence à l’inapplicabilité de l’article 1195 du code civil au présent litige.

Sur ce,

Certes, la société CCF DIFFUSION sollicite la résolution judiciaire du bail commercial.

Cependant, il ne s’agit pas ici d’une résolution judiciaire réclamée en tant que sanction d’un manquement suffisamment grave de la bailleresse à l’une des obligations lui incombant, mais d’une résolution judiciaire fondée sur l’imprévision de l’article 1195 du code civil et qui est une des options laissées par ce texte aux parties en cas d’impossibilité de renégocier le contrat et d’absence d’accord, à l’issue de cette renégociation impossible, sur une résolution amiable du contrat ou sur la saisine en commun du juge pour adapter le contrat.

Ainsi, la question n’est pas de savoir si un bail commercial peut être en soi résolu judiciairement, interrogation dont la réponse positive ne souffre juridiquement d’aucune discussion, mais de déterminer si les dispositions de l’article 1195 du code civil relatives à l’imprévision sont applicables à un bail commercial et donc si un tel bail peut être résolu en application de cet article.

À cet égard, il est à relever que le statut des baux commerciaux prévoit pour les parties au contrat un mécanisme légal de révision triennale du loyer, auxquelles elles peuvent recourir y compris pour un bail commercial passé, en vertu de l’article L.145-4, alinéa 2, du code de commerce, pour une durée ferme supérieure à 9 ans.

En application de l’article L.145-38, alinéa 3, du code de commerce, si ce mécanisme ne peut en principe aboutir à une majoration ou diminution du loyer excédant la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, il peut par exception, en cas de démonstration d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, conduire à une diminution du loyer qui peut être très importante ou à une augmentation pouvant aussi être très importante, avec toutefois pour cette augmentation l’application d’un lissage de 10 % l’an, c’est-à-dire que le bailleur ne pourra pas augmenter en une seule fois le loyer mais devra appliquer seulement 10 % maximum d’augmentation par an par rapport au dernier loyer en cours.

Ainsi, en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité du local commercial aboutissant à une variation à la hausse ou à la baisse de la valeur locative de plus de 10 %, en d’autres termes en cas de modification exceptionnelle de ces facteurs, une révision du loyer passant par une diminution ou une augmentation forte du loyer suivant le cas est possible, avec le lissage de 10 % l’an pour l’augmentation, la demande pouvant être présentée tous les trois ans.

Sur les facteurs locaux de commercialité, suivant l’article R.145-6 du code de commerce, non limitatif, sont visés globalement pour ces facteurs la situation géographique, la répartition des activités du voisinage, les transports, et les attraits particuliers ou les sujétions de l’emplacement, le tout devant être apprécié concrètement par rapport au commerce considéré, ce qui renvoie donc à l’environnement, au contexte local au sein duquel se trouve les lieux loués.

En conséquence, il existe des règles spéciales applicables aux baux commerciaux en cas de changements exceptionnels des facteurs locaux de commercialité, c’est-à-dire d’une modification exceptionnelle du contexte, de l’environnement autour du local commercial donné à bail dans lequel il s’inscrit et il évolue. Ces règles spéciales, pour solution à cette modification exceptionnelle, prévoient la possibilité d’une révision forte du loyer à la baisse ou à la hausse suivant le cas. Mais elles ne prévoient pas de résolution.

De telles règles spéciales, portant sur une révision importante possible du loyer dans l’hypothèse d’une modification exceptionnelle du contexte, de l’environnement du local commercial pris à bail, dérogent ainsi aux dispositions générales de l’article 1195 du code civil relatives à l’imprévision, ces dispositions générales devant donc être écartées au profit de ces règles spéciales.

La société CCF DIFFUSION ne saurait dès lors venir solliciter une résolution qui est prévue par les règles générales de l’article 1195 précité qui sont inapplicables mais qui ne l’est pas par les dispositions spéciales qui sont celles qui s’appliquent.

Par conséquent, et sans qu’il soit besoin d’examiner plus avant les autres moyens des parties, il convient de débouter la société CCF DIFFUSION de sa demande de résolution judiciaire.

Sur la demande subsidiaire de réduction du montant du loyer annuel

L’article 1105 du code civil énonce :

« Les contrats, qu’ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l’objet du présent sous-titre.

Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d’eux.

Les règles générales s’appliquent sous réserve de ces règles particulières. »

L’article 1195 du même code dispose :

L’article L.145-38 du même code énonce :

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »

En l’espèce, la demande de révision à la baisse du loyer formée par la société CCF DIFFUSION est fondée sur l’article 1195 du code civil relatif à l’imprévision.

De la même façon que pour la demande principale de résolution judiciaire, cette demande subsidiaire sera rejetée, les dispositions spéciales pour les baux commerciaux en matière de révision du loyer venant déroger aux règles générales de l’article 1195 du code civil, qui sont donc inapplicables.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré locatif

La SCI FRANTHIE demande à ce qu’il soit donné acte qu’elle se désiste de cette demande reconventionnelle en raison de l’apurement de la dette intervenu en cours de procédure.

Il en résulte qu’elle abandonne ladite demande et qu’il n’y a ainsi plus lieu de statuer sur celle-ci.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société CCF DIFFUSION sera condamnée aux dépens.

La société CCF DIFFUSION, tenue des dépens, sera également condamnée à verser à la SCI FRANTHIE la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CCF DIFFUSION sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société CCF DIFFUSION de sa demande principale de résolution judiciaire du bail commercial du 24 novembre 2017 la liant à la SCI FRANTHIE ;

DEBOUTE la société CCF DIFFUSION de sa demande subsidiaire de réduction du montant du loyer annuel ;

CONDAMNE la société CCF DIFFUSION aux dépens ;

DIT que les dépens seront distraits au profit des parties qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société CCF DIFFUSION à verser à la SCI FRANTHIE la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société CCF DIFFUSION de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.