TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 103/2025

N° RG 24/00243 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C6LP

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

04 Juin 2025

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[V]

C/

Mme [N] [D] [R]

Représentée par la SCP DEJUST-PRINCET-

[K]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— M^e PRINCET Franck

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 27 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

RCS d’AUXERRE n° 278 900 014

Dont le siège est : 12 avenue des Brichères – BP 357 – 89006 AUXERRE.

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [D] [R]

Née le 12 Juin 1996 à DÉKANMÉ (Bénin)

Nationalité Française

Demeurant : Chez M. [U] [G] [S] – 11 Avenue Jean Moulin – 89000 AUXERRE.

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale n° 2025/000332 en date du 19 Février 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d4AUXERRE.

Représentée par M^e Franck PRINCET de la SCP DEJUST-PRINCET-METZGER, Avocat au Barreau D’AUXERRE.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 19 juin 2023, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a donné à bail à Madame [D] [N] un logement sis 11 rue de l’Argonne, Logement 16/85 à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 271,14 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait assigner en référé Madame [D] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Auxerre, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail consenti à Madame [D] [N] dans les deux mois du commandement qui a été signifié le 02 octobre 2024 ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique dans le mois de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [D] [N] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 3 205,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024 à titre provisionnel ainsi qu’à une somme équivalente au montant facturé en cours (incluant le loyer et les charges locatives) à titre d’indemnité d’occupation mensuelle outre celle de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les dépens qui comprendront, notamment, les frais du commandement délivré le 27 septembre 2024 et ceux de la présente assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que la défenderesse ne s’est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 3 205,16 euros.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 4 587,02 euros au 24 mars 2025.

L’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT déclare être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il a été donné lecture de l’enquête sociale transmise au tribunal le 11 février 2025.

Madame [D] [N], régulièrement représentée par son conseil, reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement. Elle explique qu’étant seule titulaire du bail et avec quatre enfants à sa charge, elle a été confrontée à des difficultés financières. Elle souhaite rester dans le logement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 04 juin 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 23 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 27 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 02 octobre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 20 décembre 2024.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 10 de la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis le mois de mai 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, portant sur la somme de 1 760,61 euros.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que la locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 28 novembre 2024.

III. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l’espèce, la locataire déclare à l’audience vouloir solder sa dette locative et propose de payer la somme de 150 euros par mois, en plus du loyer courant. Elle précise avoir eu des difficultés financières résultant de sa situation de mère célibataire avec quatre enfants à sa charge. Elle indique vivre désormais en concubinage, que son concubin, Monsieur [S] [X] [G], a un emploi et peut ainsi contribuer à la réduction de la dette locative. Elle indique également que l’Aide Personnalisée au Logement (APL) et la Réduction de Loyer Solidaire (RLS) ont été suspendues et feront l’objet d’un rappel.

L’enquête sociale indique en effet que Madame [D] [N] et son compagnon forment un couple avec quatre enfants, âgés de 2 ans, 6 ans, 8 ans, 11 ans, et précise qu’elle est enceinte de jumeaux. L’enquêteur social confirme que son concubin a un emploi, dont il est justifié dans les pièces de Madame [D] [N] un salaire moyen de 1 065 euros entre décembre 2024 et février 2025. Toutefois, Madame [D] [N], seule titulaire du bail, indique être quant à elle sans emploi et ne pas envisager de reprendre une activité professionnelle. Elle a ainsi pour seules ressources le versement de prestations par la caisse d’allocations familiales pour un montant total de 907,50 euros en janvier 2025 et de 604,83 euros en février 2025.

Par ailleurs, il ressort de l’enquête sociale que Madame [D] [N] aurait quitté le logement qu’elle occupait au début de l’année 2024 et accepté d’y loger un couple d’amis afin de leur venir en aide. Madame [D] [N] a expliqué à l’enquêteur social que ce couple aurait refusé de quitter le logement, et avoir donc suspendu l’assurance du logement, les contrats de fourniture d’eau et d’électricité, ainsi que le paiement du loyer. Elle indique que ce couple a désormais quitté le logement et elle précise souhaiter rester dans le logement. Cependant, elle n’a repris aucun versement depuis le mois de juin 2024 et ce, malgré l’assignation datée du 20 décembre 2024, acte par lequel elle se sait soumise à procédure d’expulsion locative. Cette absence de versement de tout loyer avant l’audience fait obstacle à l’octroi de délais de paiement malgré sa situation familiale particulière au regard de ses cinq enfants.

Ainsi, la défenderesse ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de sa dette.

En conséquence, étant devenue occupante sans droit ni titre, Madame [D] [N] sera expulsée de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Elle sera par ailleurs condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus (indexation incluse) si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a produit un décompte démontrant que Madame [D] [N] reste devoir la somme de 4 587,02 euros à la date du 24 mars 2025.

Par conséquent, Madame [D] [N] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 4 587,02 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [N] succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [D] [N] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre

l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT d’une part, et Madame [D] [N] d’autre part, le 19 juin 2023, pour le logement situé au 11 rue de l’Argonne, Logement 16/85 à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

DÉBOUTONS Madame [D] [N] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS à Madame [D] [N] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, aux frais et risques de Madame [D] [N] ;

CONDAMNONS Madame [D] [N] à payer par provision à l’E.P.I.C. OFFICE

AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 4 587,02 euros (quatre mille cinq-cent quatre-vingt-sept euros et deux centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [D] [N] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 25 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [D] [N] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE

L’HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [D] [N] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de

l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,