DOSSIER N° RG 25/03275 – N° Portalis DB2H-W-B7I-3DAU

Jugement du 20/01/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

[I] [F] épouse [X]

C/

S.A. ALLIADE HABITAT

Le :

Copie exécutoire délivrée

à M^e FERHAT (T.1559)

Expédition délivrée à :

M^e LAURENT (T.768)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le mardi vingt janvier deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [I] [F] épouse [X], demeurant 11 aenue de Lauterbourg – 69160 TASSIN-LA-DEMI-LUNE

représentée par M^e Nawel FERHAT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1559

d’une part,

DEFENDERESSE

S.A. ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis 173 avenue Jean Jaurès – 69007 LYON

représentée par M^e Marie-Josèphe LAURENT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 768, substituée par M^e COHLER,

Citée à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 07 octobre 2024.

d’autre part

Date de la première audience

et de la mise en délibéré : 04/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 juillet 1998, la société LOGIREL, désormais dénommée société ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [I] [F] épouse [X] et Monsieur [D] [X] un appartement situé au rez de chaussée, 11 avenue de Lautebourg 69160 TASSIN LA DEMI LUNE, pour un loyer de 3601,39 francs, charges comprises.

En février 2019, Madame [I] [F] a adressé un courrier à la société ALLIADE HABITAT pour l’informer d’infiltrations au niveau des plafonds, des chambres 1 et 2 et de la salle de bain du logement. De nombreux courriers ont été échangés entre les parties. Plusieurs sociétés mandatées par la société ALLIADE HABITAT sont intervenues en recherche de fuite et pour opérer des réparations dans le logement occupé par Madame [I] [F] épouse [X] et le logement du dessus.

Par ordonnance de référé en date du 4 mars 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a ordonné une expertise judiciaire de l’immeuble et a fixé une provision à consigner par Madame [I] [F] épouse [X] à hauteur de 2.000 euros.

Par ordonnance de référé en date du 28 juillet 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a ordonné la poursuite de l’expertise judiciaire de l’immeuble et a fixé la provision à consigner par Madame [I] [F] épouse [X] à la somme de 9.836,45 euros.

L’expert a rendu son rapport le 4 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, Madame [I] [F] épouse [X] a fait assigner la société ALLIADE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection de Lyon pour la réalisation de travaux, la restitution et la réduction des loyers.

A l’audience du 4 novembre 2025, Madame [I] [F] épouse [X], représentée par son avocat, dépose des conclusions et pièces qu’elle développe et auxquelles elle se rapporte. Elle demande au tribunal de :

condamner la société ALLIADE HABITAT à réaliser les travaux décrits dans le rapport d’expertise de Monsieur [Z] [U] daté du 4 mai 2024, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; se réserver la liquidation de l’astreinte ;condamner la société ALLIADE HABITAT à payer la somme de 45.020,46 euros à Madame [I] [F] épouse [X] au titre de la restitution des loyers (somme à parfaire au jour du jugement sur la base de 549,03 euros par mois à compter du 1er novembre 2025) ou à défaut au titre du préjudice de jouissance ;réduire les loyers à zéro euro à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la réalisation complète des travaux qui sera constatée par huissier de justice ;A défaut :

ordonner la consignation des loyers sur le compte CARPA de la SELARL KAENA jusqu’à la réalisation complète des travaux qui sera constatée par huissier de justice ; En toutes hypothèses :

rejeter les demandes de la société ALLIADE HABITAT ;condamner la société ALLIADE HABITAT à payer à Madame [I] [F] épouse [X] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société ALLIADE HABITAT aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise à hauteur de 11836,45 euros.

Au soutien de sa demande de réalisation des travaux, Madame [I] [F] épouse [X], se fondant sur l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, fait valoir que le logement loué est indécent et présente des désordres constatés par le rapport d’expertise en date du 4 mai 2022, notamment des dégâts des eaux et l’existence de ponts thermiques. Elle affirme que la société ALLIADE HABITAT est fautive, ayant manqué de diligence depuis plusieurs années alors même que Madame [I] [F] épouse [X] s’est régulièrement plainte des désordres. La demanderesse ajoute que la société ALLIADE HABITAT n’a pas réalisé les travaux listés par l’expertise, notamment les travaux de plomberie, d’étanchéité et d’embellissement. Concernant les rapports d’intervention remis par la société ALLIADE HABITAT, Madame [I] [F] épouse [X] indique que la défenderesse ne justifie pas de la réalisation des travaux en façade et qu’il n’est pas possible d’identifier si les travaux réalisés correspondent à ceux préconisés par l’expert judiciaire. Elle ajoute qu’outre le fait qu’elle a déjà réalisé les diligences auprès de son assureur concernant le sinistre, elle n’est pas dans l’obligation de le faire.

Madame [I] [F] épouse [X] sollicite, sur le fondement de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, une astreinte de 500 euros par jour de retard afin de rendre la condamnation prononcée contraignante et compte tenu de l’attitude dilatoire de la société ALLIADE HABITAT depuis le début de l’affaire. Elle ajoute que 17 mois se sont écoulés entre le rapport d’expertise et les devis pour les travaux, arguant que les diligences n’ont été faites que quelques mois avant l’audience.

Madame [I] [F] épouse [X] épouse [X] fonde sa demande de condamnation de la société ALLIADE HABITAT au paiement de la restitution des loyers et de réduction des loyers à zéro euro sur l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle demande la condamnation de la société ALLIADE HABITAT au titre du préjudice de jouissance qu’elle subit. Elle fait valoir que les désordres dans son logement reconnu indécent par l’expert judiciaire sont une source d’aggravation de sa maladie. Elle invoque la mauvaise foi de la société ALLIADE HABITAT qui affirme avoir entrepris des diligences pour remédier aux désordres alors qu’elle n’a pas proposé à Madame [I] [F] épouse [X] épouse [X] de solution pérenne et n’a pas réalisé les travaux. Madame [I] [F] épouse [X] épouse [X] ajoute que la proposition de relogement de la société ALLIADE HABITAT n’est intervenue que fin septembre 2025 et n’empêche pas le préjudice subi par le passé. Elle explique qu’elle était assistante maternelle et qu’elle a été contrainte d’arrêter son travail à cause de l’indécence du logement.

A l’audience du 4 novembre 2025, la société ALLIADE HABITAT, représentée par son avocat, dépose des conclusions et pièces qu’elle développe et auxquelles elle se rapporte. Elle demande de débouter Madame [I] [F] épouse [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétention et de la condamner, outre les entiers dépens, à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de Madame [I] [F] épouse [X] de réaliser des travaux, la société ALLIADE HABITAT soutient, au visa de l’article 7 de la loi de 1989, que ces travaux ont déjà été réalisés, à l’exception de ceux portant sur les ponts thermiques et défaut d’étanchéité ainsi que la façade qui sont toutefois prévus courant novembre 2025, tels que préconisés par l’expert. Elle précise que les bruits d’écoulement ne font pas partie des critères de décence du logement. S’agissant des travaux d’embellissement, la société ALLIADE HABITAT souligne que Madame [I] [F] épouse [X] doit être indemnisée par son assurance, ce qui a déjà pu être le cas et que c’est à elle de déclarer les sinistres tels que les dégâts des eaux.

S’agissant de l’astreinte, la société ALLIADE HABITAT souligne que cette demande est non seulement disproportionnée mais n’est pas non plus justifiée au regard des travaux qui sont déjà commandés et du délai nécessaire pour leur intervention. Elle fait valoir que la demande de consignation des loyers le temps des travaux est surabondante avec la demande de l’astreinte.

La société ALLIADE HABITAT, en application de l’article 9 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, souligne que la demande en restitution et réduction des loyers est disproportionnée et qu’elle a entrepris les diligences pour remédier aux désordres, le délai étant imputable à leurs origines multiples. Elle ajoute que les troubles sont limités à des épisodes d’infiltrations ponctuels et des traces d’humidité, ne correspondant pas à une situation d’humidité anormale ambiante ou de moisissures généralisées. Elle ajoute que Madame [I] [F] épouse [X] ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre l’aggravation de sa maladie et l’état du logement. En outre, la société ALLIADE HABITAT ajoute que l’humidité sur certains murs n’empêche pas Madame [I] [F] épouse [X] de jouir du logement puisque l’expertise indique que le salon, les toilettes et une des chambres ne présentent pas de désordres. La société ALLIADE HABITAT fait valoir que Madame [I] [F] épouse [X] est restée dans le logement, malgré une proposition de relogement, démontrant que l’appartement est occupable et que Madame [I] [F] épouse [X] souhaite se maintenir dans les lieux. La société ALLIADE HABITAT relève qu’elle ne peut pas être tenue responsable des conséquences que les désordres auraient pu avoir sur son activité professionnelle exercée dans le logement, ajoutant que la demanderesse n’en rapporte pas la preuve.

En application de l’article 1724 du code civil, la société ALLIADE HABITAT indique que la période des travaux n’a pas vocation à donner lieu à indemnisation.

Concernant la demande de Madame [I] [F] épouse [X] sur les frais d’expertise, la société ALLIADE HABITAT fait valoir qu’elle n’a pas été destinataire de l’ordonnance de taxe afférente en application de l’article 284 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de travaux

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 vient compléter l’article 6 de la loi précitée et définit les caractéristiques d’un logement décent. Il précise notamment en son article 2 que les menuiseries extérieures et la couverture avec les raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation et que le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé notamment de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, l’expertise judiciaire ordonnée le 4 mars 2022 conclut à la nécessité de faire réaliser des travaux pour remédier aux désordres constatés.

L’existence de désordres n’est pas contestée par la société ALLIADE HABITAT, de même que la nécessité de réaliser des travaux. Le bailleur conteste uniquement devoir faire réaliser les travaux de reprise dans le logement de Madame [I] [F] épouse [X].

S’agissant des travaux d’étanchéité à l’air et les ponts thermiques

Il ressort du rapport d’expertise qu’il est nécessaire de réaliser des travaux d’étanchéité à l’air et pour remédier aux ponts thermiques, par l’intérieur du logement et par la façade extérieure, en reprenant l’isolation intérieure des pièces à partir de caisson bourré de laine de verre pour éliminer définitivement les ponts thermiques et par la dépose partielle de plaques de plâtres supérieures. Il préconise également de nettoyer la corniche de la façade, mettre en œuvre une équerre d’étanchéité en tête de la corniche pour arrêter les infiltrations d’eau et reprendre le conduit d’évacuation des eaux pluviales de la traversée du balcon situé à proximité de la chambre n°1. Il indique enfin qu’il sera nécessaire d’effectuer un test d’infiltrométrie dans chaque pièce à l’issue des travaux.

Concernant les travaux sur la corniche et la façade, la société ALLIADE HABITAT souligne qu’ils font l’objet de commandes. Elle produit un devis établi le 16 septembre 2025 par la société Les cordistes rhodaniens en vue de la purge de la corniche et de la reprise de la maçonnerie pour un montant de 5.850 euros hors taxe. Elle fournit également un devis en date du 17 septembre 2025 établi par la société CROETANCH pour traiter une infiltration d’eau en sous-face du balcon de Madame [P] dans lequel il est noté qu’une modification des évacuations est prévue, conformément aux préconisations de l’expert.

Si les diligences sont en cours concernant la purge de la corniche et le balcon, la société ALLIADE HABITAT ne rapporte pas la preuve de la date de début des travaux, mentionnant seulement dans ses écritures une réalisation courant novembre 2025.

En outre, la société ALLIADE HABITAT ne justifie pas des travaux relatifs à la reprise de l’isolation par l’intérieur avec des caissons bourrés de laine de verre et la dépose partielle de plaques de plâtres supérieures pour éliminer définitivement les ponts thermiques. Si elle allègue que ces travaux seront réalisés dans un second temps si les travaux sur l’extérieur sont insuffisants, cela ne correspond pas à ce qui ressort des préconisations de l’expert. Ainsi, la société ALLIADE HABITAT sera condamnée à faire réaliser l’ensemble des travaux préconisés, tant sur l’extérieur qu’à l’intérieur du logement.

S’agissant des travaux de plomberie de l’étage supérieur

Le rapport d’expertise en date du 4 mai 2024 indique que la société SETIM est intervenue le 22 décembre 2023 dans la cuisine de Madame [M] pour remplacer une partie de la tuyauterie obstruée. Pour mettre fin aux désordres constatés dans l’appartement occupé par Madame [I] [X], l’expert préconise la reprise des installations sanitaires défaillantes et vétustes chez Madame [M] soit sur la baignoire de la salle de bain ainsi que l’évacuation des eaux usées depuis la cuisine jusqu’à la descente commune de la gaine technique. Il est précisé que suite aux travaux, un contrôle régulier devra être effectué sur les réseaux d’écoulement des évacuations chez Madame [M].

La société ALLIADE HABITAT ne rapporte ni la preuve de la réalisation de ces travaux, ni de commandes prévues. Elle sera condamnée à les faire réaliser.

S’agissant des travaux d’embellissement

Les travaux ainsi dénommés correspondent aux travaux de reprise des murs et plafonds affectés par les infiltrations dans le logement occupé par Madame [I] [X].

L’expert GMF, assureur de la requérante, qui a régulièrement été prévenu par cette dernière, a rendu un rapport le 23 novembre 2020 relevant que les origines des désordres étaient indéterminées, empêchant ainsi l’application d’une indemnisation.

L’expertise en date du 4 mai 2024 a indiqué que les désordres rendant nécessaire la réalisation de travaux d’embellissement résultent des infiltrations d’eau et des défauts d’étanchéité à l’air dus à une défaillance dans la gestion des différents sinistres par la société ALLIADE HABITAT.

La société ALLIADE HABITAT, en tant que responsable des désordres et propriétaire du logement, a l’obligation d’entretenir le logement et d’assurer sa remise en état afin que le logement soit décent, il est donc nécessaire, conformément aux conclusions de l’expert, de reprendre les murs et les plafonds abîmés par les infiltrations d’eau.

Dès lors, au regard des conclusions de l’expertise, des observations des parties, et afin de mettre fin au trouble subi par Madame [I] [F] épouse [X], il y a lieu de condamner la société ALLIADE HABITAT à effectuer les travaux préconisés par l’expert soit :

— 

les travaux d’étanchéité à l’air et les ponts thermiques : nettoyage de la corniche de la façade, mise en œuvre d’une équerre d’étanchéité en tête de la corniche (ou suppression de la corniche), reprise du conduit d’évacuation des eaux pluviales de la traversée du balcon situé à proximité de la chambre n°1, reprise de l’isolation intérieure avec les caissons bourrés de laine de verre et la dépose partielle des plaques de plâtre supérieures,

— les travaux de plomberie de l’étage supérieur : reprise des installations sanitaires défaillantes et vétustes chez Madame [M] soit la baignoire de la salle de bain ainsi que l’évacuation des eaux usées depuis la cuisine jusqu’à la descente commune de la gaine technique,

— les travaux d’embellissement : reprise des murs et des plafonds de l’appartement de Madame [I] [F] épouse [X] touchés par les infiltrations d’eau.

Sur le prononcé d’une astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, malgré les multiples relances de Madame [I] [F] épouse [X] depuis 2019, la société ALLIADE HABITAT n’a pas effectué d’elle-même les travaux préconisés par l’expertise, ayant seulement fait établir un devis pour la purge de la corniche et la reprise de la maçonnerie, ce qui ne représente qu’une partie des travaux, plus de 16 mois après le rapport de l’expertise. Dans ces conditions, le prononcé d’une astreinte assortissant la condamnation à la réalisation des travaux apparait nécessaire et proportionné.

Il sera toutefois tenu compte des diligences dont a justifié le bailleur pour exécuter ses obligations, à savoir la réponse aux courriers, l’intervention de sociétés pour trouver les causes du désordre, les commandes effectuées, dans la fixation du montant de l’astreinte à la somme de 100 euros par jour. Elle sera due jusqu’à justification par la société ALLIADE HABITAT de la commande effective des travaux avec fixation d’une date pour le début des interventions. En tout état de cause, cette astreinte provisoire prendra effet deux mois après la signification du présent jugement et arrivera à terme au bout de six mois.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte sur le fondement de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de la somme de 45020,46 euros

Au titre de la restitution des loyers

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire arguant du caractère non décent d’un logement de demander au bailleur sa mise en conformité et de saisir le juge d’une demande de suspension ou de réduction du loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.

Contrairement à ce que soutient Madame [I] [X], cet article ne permet pas de fonder une restitution rétroactive des loyers déjà versés qui auraient été injustement perçus du fait de l’indécence du logement.

Il convient donc de rejeter la demande de Madame [I] [F] épouse [X] au titre de la restitution de loyer.

Au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

Les critères d’un logement décent sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Il dispose notamment dans son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […]

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. […]

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Aux termes de son article 3, le logement comporte notamment des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Il résulte de la combinaison de ces articles que le locataire est en droit de solliciter une indemnisation du préjudice résultant du trouble de jouissance lorsque le logement ne répond pas aux critères de décence.

En l’espèce, Madame [I] [F] épouse [X] justifie avoir signalé depuis 2019 et à de nombreuses reprises à la société ALLIADE HABITAT les difficultés dans son logement et notamment des infiltrations d’eau au niveau des plafonds et des chambres (courrier recommandé du 8 février 2019, mails du 29 novembre 2019, courrier du 4 février 2020). La société ALLIADE HABITAT a également été informée de la situation par Monsieur [S] [B], de l’union de la Métropole et du Rhône de la confédération Syndicale des Familles par courrier du 4 mars 2020, qui relève en outre un problème de remontées d’eau, ainsi que par Monsieur [W] [K], maire de Tassin la Demi-Lune le 19 mai 2020 qui évoque un rapport de la police municipale du 15 avril 2020 ayant relevé les désordres.

Les mêmes constats ressortent de l’expertise diligentée par l’assureur de la demanderesse, réalisée le 23 novembre 2020.

Madame [I] [F] épouse [X] produit en outre un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice en date du 3 février 2021 relevant les mêmes désordres et notamment une forte odeur de moisissure et d’humidité dans l’une des chambres décrite comme très humide et inhabitable en l’état, des traces d’humidité et le développement de moisissures dans plusieurs pièces (chambres sud-ouest et sud-est), une auréole d’humidité dans la salle d’eau, des traces d’infiltrations et d’écoulement d’eau dans la cuisine, ainsi qu’un bruit de refoulement d’eau dans la cuisine.

Le rapport d’expertise rendu le 4 mai 2024 relève les mêmes désordres trois ans plus tard.

En effet, l’expert relève la présence d’infiltrations d’eau et des traces de moisissures dans les plafonds et au sol des chambres. Il constate en outre des refoulements d’eaux usées et des nuisances sonores qualifiées de « gargouillements ». Il conclut à un risque manifeste pour la santé des occupants et qualifie l’appartement d’indécent.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’appartement occupé par Madame [I] [X] ne satisfait pas aux critères de décence prévus par le décret précité. L’ensemble des éléments produits permet de retenir que cet état de fait perdure depuis le mois de février 2019, et n’est pas uniquement passager ou lié à des épisodes de pluie ponctuels comme le soutient le bailleur.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les causes de ces désordres sont multiples et s’expliquent notamment par les installations sanitaires des deux appartements supérieurs, par un défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau de l’enveloppe du bâtiment et par une défaillance dans la gestion des différents sinistres par la société ALLIADE HABITAT, la responsabilité incombant selon l’expert à cette dernière ainsi qu’au syndicat de copropriétaires LE CLOS DE COURTILLE.

Si la société ALLIADE HABITAT a répondu aux courriers de la demanderesse, a averti le syndic de copropriété et a fait intervenir des sociétés face aux dégâts, force est de constater que les désordres ont perduré, et ce même après l’expertise qui conclut à la responsabilité de la société ALLIADE HABITAT et à la nécessité de faire des travaux, la plupart des travaux prescrits n’ayant pas encore été réalisés plus d’un an après la réception du rapport de l’expert.

Dans ces conditions, la responsabilité du bailleur, tenu de garantir la jouissance d’un logement décent, est engagée. Il sera toutefois tenu compte dans le cadre de la fixation du montant du préjudice des démarches tout de même entreprises par le bailleur.

Pour établir son préjudice, Madame [I] [X] évoque la jouissance limitée du logement, l’arrêt de son activité professionnelle qu’elle exerçait dans le logement et des problèmes de santé.

Elle ne rapporte aucun élément relatif à son activité professionnelle mais établit les conséquences particulières que l’indécence du logement représentent pour son état de santé en produisant plusieurs certificats médicaux qui attestent qu’elle est suivie en pneumologie pour une pathologie bronchique, et que le fait de vivre dans un logement qui l’expose massivement aux moisissures, est un facteur aggravant majeur de sa maladie.

Il est en outre établi que certaines pièces du logement ne sont pas habitables, et que les désordres qui affectent notamment la cuisine et la salle d’eau, s’ils ne les rendent pas totalement inhabitables, constituent un trouble de jouissance.

Si la société ALLIADE HABITAT justifie avoir proposé une solution de relogement à la demanderesse, il y a lieu de relever qu’elle a été réalisée en septembre 2025, soit six ans après le premier signalement. Le refus de la locataire de cette proposition, fondé sur l’imminence du règlement de la procédure judiciaire ne permet pas de tirer la conclusion de la parfaite conformité du logement. Il apparait uniquement, tel que cela a déjà été exposé que le logement n’est pas totalement inhabitable, et est demeuré occupable au moins en partie, dans des conditions toutefois dégradées depuis 2019.

En application du contrat de bail du 3 juillet 1998, le loyer du logement s’élève à un montant de 3.601,39 francs, soit la somme de 549,02 euros pour une surface de 103,24 m2. Selon l’expertise, les pièces concernées par les désordres sont la cuisine, la salle de bain, et les chambres n°1, 2 et 3, ce qui correspond au regard des plans fournis dans l’expertise, à la moitié du logement, étant précisé que les trois chambres, la salle de bain et la cuisine sont des pièces centrales dans un logement.

Il convient par conséquent, d’accorder à Madame [I] [F] épouse [X] une indemnisation correspondant à la moitié du loyer sur la période écoulée.

Par conséquent, la société ALLIADE HABITAT sera condamnée à verser à Madame [I] [F] épouse [X] au titre du préjudice de jouissance la somme de 23.058,84 euros correspondant à la moitié du loyer sur la période du trouble, soit depuis février 2019 jusqu’à la date du jugement.

Sur la demande de réduction et de consignation des loyers

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire arguant du caractère non décent d’un logement de demander au bailleur sa mise en conformité et de saisir le juge d’une demande de suspension ou de réduction du loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.

En l’espèce, la suspension du paiement de l’intégralité des loyers, comme demandée par Madame [I] [F] épouse [X] serait disproportionnée compte tenu de l’état du logement, une partie restant habitable et au regard des interventions prévues sur la façade et le balcon de Madame [M].

Au regard de ces éléments et des développements précédents, il convient d’autoriser la réduction du loyer dû par Madame [I] [F] épouse [X] à la société ALLIADE HABITAT de moitié à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la réalisation/finalisation des travaux.

Etant fait droit partiellement à la demande de Madame [I] [F] épouse [X] relative aux loyers à venir, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formulée à défaut de consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ALLIADE HABITAT sera condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société ALLIADE HABITAT, sera condamnée à payer à Madame [I] [F] épouse [X], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2500 euros et sera déboutée de ses propres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à la société ALLIADE HABITAT de réaliser dans le logement loué à Madame [I] [F] épouse [X] situé 11 avenue du Lautebourg 69160 TASSIN-LA-DEMI-LUNE :

— 

les travaux d’étanchéité à l’air et les ponts thermiques : nettoyage de la corniche de la façade, mise en œuvre d’une équerre d’étanchéité en tête de la corniche (ou suppression de la corniche), reprise du conduit d’évacuation des eaux pluviales de la traversée du balcon situé à proximité de la chambre n°1, reprise de l’isolation intérieure avec les caissons bourrés de laine de verre et la dépose partielle des plaques de plâtre supérieures,

— les travaux de plomberie de l’étage supérieur : reprise des installations sanitaires défaillantes et vétustes chez Madame [M] soit la baignoire de la salle de bain ainsi que l’évacuation des eaux usées depuis la cuisine jusqu’à la descente commune de la gaine technique

— les travaux d’embellissement : reprise des murs et des plafonds de l’appartement de Madame [I] [F] épouse [X] touchés par les infiltrations d’eau,

DIT que cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, prenant effet deux mois à compter de la signification du présent jugement et due jusqu’à justification par la société ALLIADE HABITAT de la commande effective des travaux avec fixation d’une date pour le début des interventions,

DIT que cette astreinte provisoire prendra fin en tout état de cause au bout de six mois,

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte sur le fondement de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Madame [I] [F] épouse [X] de sa demande de restitution des loyers,

CONDAMNE la société ALLIADE HABITAT à payer à Madame [I] [F] épouse [X] la somme de 23.058,84 (vingt-trois mille cinquante-huit virgule quatre-vingt-quatre) euros à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

AUTORISE la réduction des loyers de Madame [I] [F] épouse [X] de moitié à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la réalisation complète des travaux ;

CONDAMNE la société ALLIADE HABITAT aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

CONDAMNE la société ALLIADE HABITAT à payer à Madame [I] [F] épouse [X] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE