N° RG : N° RG 24/00012 – N° Portalis DB2M-W-B7I-DYDR

Jugement n° 25/29

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

c/

[S] [W] [V]

Intervenant volontaire :

LE FONDS COMMUN DE TITRISATION “FCT SAVOIR-FAIRE”

—  1 copie certifiée conforme

— et copie exécutoire

à chaque avocat postulant

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

JUGEMENT

du 23 septembre 2025

A l’audience publique du juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière,

A LA REQUÊTE DE :

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

inscrite au RCS de [Localité 17] sous le n° 379 502 644 venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER (BPI), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Créancier poursuivant représenté par M^e Lucilia LOISIER, avocat au barreau de MACON et M^e Edith SAINT-CENE, avocat pliadant au barreau de PARIS

CONTRE :

Madame [S] [W] [V]

née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 18], de nationalité française, demeurant [Adresse 14]

Débiteur saisi représenté par M^e Géraldine GRAS-COMTET, avocat postulant au barreau de MACON et M^e Cécile PION, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

EN PRESENCE DE :

LE FONDS COMMUN DE TITRISATION “FCT SAVOIR-FAIRE”

inscrit au RCS de [Localité 17] sous le n° 353 053 531, dont le siège social est sis [Adresse 1], ayant pour société de gestion, la société FRANCE TITRISATION, représenté par son recouvreur la société LINK FINANCIAL SAS venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et de la

la BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER (BPI)

Intervenant volontaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge de l’exécution : Marion GODDIER

Greffier aux débats et au prononcé : Isabelle MOISSENET

DÉBATS à l’audience tenue publiquement le 26 août 2025

PRONONCÉ après mise en délibéré, le 23 septembre 2025

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique de prêt reçu le 8 octobre 2007 par Me [R] [J], notaire associé à [Localité 19], la BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER a consenti à Madame [S] [V] un prêt immobilier “SOLEIL 3" d’un montant de 198 000 euros remboursable en 204 mois au taux nominal hors assurance de 4,3%.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la banque a poursuivi la saisie immobilière des droits et biens immobiliers appartenant à Madame [S] [V] sis sur la commune de MACON, [Adresse 13], cadastrés lieudit “Les Noyerats” section BR N° [Cadastre 9], [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 4], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] et plus amplement désignés au cahier des conditions de la vente, suivant commandement du ministère de la SCP LEXAZUREA, commissaire de Justice à Antibes en date du 20 mars 2024 publié au Service de la publicité foncière de SAONE ET LOIRE le 21 mai 2024 volume 2007 V n°1677.

Par acte d’huissier en date du 1er juillet 2024, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER a fait assigner Madame [S] [V] à comparaître devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de MACON à l’audience du 24 septembre 2024 aux fins d’entendre statuer ce que de droit conformément aux articles L311-1, R311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 2 juillet 2024.

Par conclusions reçues le 21 novembre 2024, le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR-FAIRE est intervenu volontairement à l’instance faisant état d’un contrat de cession de créances du 18 octobre 2024.

*****

Dans ses dernières conclusions, le créancier soutient qu’il est recevable à agir contre Mme [V] démontrant que la créance lui a bien été cédée tel que cela résulte de l’extrait des créances cédées.

Il affirme également que Mme [V] ne peut prétendre au droit de retrait litigieux car elle ne remplit pas les conditions l’autorisant à exercer ce droit ni prétendre obtenir une condamnation sous astreinte.

Concernant la demande de sursis à statuer, le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR-FAIRE rappelle que le notaire instrumentaire à l’acte n’a pas été poursuivi dans le cadre du procès dit APPOLLONIA, que le juge de l’exécution n’a pas à surseoir à statuer puisque cela produirait les effets d’une suspension d’exécution interdite. Il affirme poursuivre l’execution à ses risques et périls à charge pour lui d’en réparer les conséquences dommageables en cas d’invalidation du titre.

Sur le quantum de la créance, il s’estime recevable à solliciter le paiement sa créance dès lors que de nombreux actes interruptifs d’instance sont intervenus et notamment une assignation en paiement délivrée le 5 décembre 2011. Il soutient également ne pas avoir procédé à une quelconque capitalisation des intérêts.

Enfin, le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR-FAIRE rappelle que les dispositions du code de la consommation sont inapplicables puisque Mme [V] n’a pas agi en tant que consommateur.

Concernant une demande de vente amiable, il ne s’y oppose pas mais relève que la demande à hauteur de 130 000 € constitue une fourchette basse de l’estimation.

Il est demandé au Juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de MACON de :

— JUGER que le FONDS COMMUN DE TITRISATION « FCT SAVOIR-FAIRE », ayant pour société de gestion, la société FRANCE TITRISATION, représenté par son recouvreur la société LINK FINANCIAL SAS, vient régulièrement aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT en vertu d’un contrat de cession de créances en date du18 octobre 2024, avec prise d’eff et au 31 octobre 2024, soumis aux dispositi ons duCode Monétaire et Financier ;

Lui-même venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et de la BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER (BPI), à la suite d’un contrat de cession de créances du 18 octobre 2024.

En conséquence :

— JUGER le FONDS COMMUN DE TITRISATION « FCT SAVOIR-FAIRE », ayant pour société de gesti on, la société FRANCE TITRISATION, représenté par son recouvreur la sociétéLINK FINANCIAL SAS, recevable et bien fondé en son interventi on volontaire ;

— JUGER le FONDS COMMUN DE TITRISATION « FCT SAVOIR-FAIRE », ayant pour sociétéde gesti on, la société FRANCE TITRISATION, représenté par son recouvreur la société LINK FINANCIAL SAS, recevable et bien fondé en ses demandes et acti ons à l’encontrede Madame [S] [V] ;

— DÉBOUTER Madame [S] [W] [V] de l’ensemble de ses contestations infondées et dilatoires ;

— JUGER la présente procédure de saisie immobilière régulière ;

— FIXER la créance de la société du FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR-FAIRE à la somme globale sauf mémoire de 273.600,53 €, actualisée au 5 février 2025, outre les intérêts postérieurs jusqu’au parfait paiement ; sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d’exécution ;

— ORDONNER la vente forcée conformément aux dispositi ons de l’arti cle R.322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécuti on des biens et droits immobiliers saisis, en un seul lot,

Et FIXER l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens ci-dessus désignés à la barre du Tribunal sur la mise à prix de 30.000,00 € (trente mille euros) ;

— DÉSIGNER la SARL PATRICOT-PIN ET ASSOCIÉS, Commissaires de justi ce associés à [Localité 15] (71) ou tout autre mandataire en cas d’empêchement de ce dernier, aux fi ns d’assurer la ou les visite(s) des biens saisis dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée comprise entre une heure et trente minutes et deux heures ;

— JUGER que la SARL PATRICOT-PIN ET ASSOCIÉS, Commissaires de justice associés à [Localité 15] (71) ou tout autre mandataire en cas d’empêchement de ce dernier, pourra se faire assister d’un professionnel qualifi é à l’eff et de dresser les diagnosti cs immobiliers ;

— JUGER que Madame [S] [W] [V], ou tout occupant de son chef sera tenu de laisser visiter les lieux et qu’à défaut, il pourra si besoin est être procédé à l’ouverture des portes par le mandataire désigné par le poursuivant, en présence d’un huissier/Commissaire de Justi ce, si lui-même n’est pas huissier/Commissaire de Justi ce, avec l’assistance d’un serrurier et le cas échéant assisté de 2 témoins en applicati on de l’arti cle L.142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécuti on et l’assistance de la force publique ;

— JUGER que les frais et honoraires du Commissaire de justi ce désigné et des techniciens choisis seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix en même temps que les frais taxés ;

— JUGER qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête ;

— JUGER que la publicité paraîtra dans un journal d’annonces légales, dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, et sur les sites internet tel que ASMAVOCATS.FR, dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite.

A titre subsidiaire pour le cas où la vente amiable serait autorisée, à la demande du débiteur :

— FIXER le prix plancher à 130.000 € ;

— ORDONNER que le prix de vente de l’immeuble sera consigné sur un compte séquestre de la Caisse des dépôts et consignati ons ;

— TAXER les frais de poursuite qui seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant ;

— ORDONNER que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux arti cles A 444-191 et A 444-91 du Code de commerce, en sus du prix de vente ;

— FIXER la date de l’audience à laquelle l’aff aire sera rappelée dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois afin de s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions fixées, et que le prix a été consigné ; à défaut, ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée ;

— ORDONNER que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [S] [W] [V] au paiement de la somme de 5.000,00 € au ti tre des frais de procédure, outre les entiers dépens.

******

Madame [S] [V] sollicite du juge de l’exécution au visa des articles 1699 et 1700 du Code civil de :

— SURSEOIR A STATUER dans l’attente du jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE (RG 13/04720 3ème chambre cabinet 3) sur le droit au retrait litigieux ;

— FIXER le prix de cession entre CIFD et le FCT SAVOIR FAIRE de la créance de CIFD contre Madame [V] au titre du prêt 2092894 ;

— A défaut de communication par le FCT SAVOIR FAIRE des pièces suivantes :

— CONDAMNER le FTC SAVOIR FAIRE à communiquer sous astreinte de 300 € par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours à compter la signification du jugement à rendre :

— le contrat de cession de créances entre CIFD et le FCT SAVOIR FAIRE du 18 octobre 2024 dans son entièreté, de la page 1 à la page 50 incluses, en masquant les numéros de contrats et l’identité des débiteurs des créances cédées autres que celle au titre du prêt à Madame [V] n°2092894, mais en laissant apparaitre le montant de chacune des créances cédées ;

— les bordereaux de cession des créances entre CIFD et le FCT SAVOIR FAIRE comportant la créance au titre du prêt 2092894 de Madame [V] en masquant les numéros de contrat et l’identité des autres débiteurs des créances cédées, mais en laissant apparaitre le montant de chacune des créances cédées ;

— la convention et tout autre document entre CIFD et le FCT SAVOIR FAIRE précisant les modalités de fixation du prix de cession de chacune de créances visées sur ces bordereaux et sur le contrat de cession du 18 octobre 2024.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— SURSEOIR A STATUER sur la validité du commandement de payer valant saisie immobilière jusqu’à la décision définitive pénale à rendre sur la plainte de Madame [V] par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE ;

A titre encore plus subsidiaire

— SURSEOIR A STATUER sur la validité du commandement de payer valant saisie immobilière jusqu’à la décision définitive à rendre sur l’assignation de CIFD contre les Madame [V] pendante devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE (RG 13/04720 3ème chambre cabinet 3) ;

A titre très subsidiaire

— ORDONNER la prescription des intérêts conventionnels réclamés antérieurs et ceux postérieurs à la déchéance du terme et des échéances impayées ;

En DEBOUTER le FCT SAVOIR FAIRE ;

A titre très très subsidiaire

— DECHOIR ET DEBOUTER le FTC SAVOIR FAIRE de ses demandes au titre des intérêts conventionnels échus et ceux postérieurs à la déchéance du terme ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER le FCT SAVOIR FAIRE de sa demande de la somme de 13.778,13 € au titre de l’indemnité de résiliation et FIXER celle-ci la somme de 1 € ;

— AUTORISER Madame [V] à vendre les biens au prix minimal de 130.000 € net de frais d’agence immobilière ;

A titre encore plus subsidiaire :

— DEBOUTER FCT SAVOIR FAIRE de sa demande de mise à prix à 30.000 €

— FIXER la mise à prix à 120.000€ ;

— CONDAMNER FCT SAVOIR FAIRE à payer aux Madame [V] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ;

Madame [S] [V] soutient que le tribunal judiciaire de Marseille est saisi d’un litige quant à la nullité du prêt du fait de la fraude d’APPOLONIA. Elle soutient qu’en cas de rejet de cette demande de sursis à statuer, elle pouvait prétendre au droit au retrait litigieux et qu’il conviendrait donc de fixer le prix de cession.

Sur le fond, elle rappelle que l’acte de prêt a été signé par Maitre [T] impliqué dans le procédure pénale et que la fraude rendue possible du fait du manque de vigilance des intermédiaires est opposable à la banque ou la société qui en vient aux droits. Elle ajoute par ailleurs que le sursis à statuer ne porterait pas atteinte aux intérêts du fonds de titrisation.

Susidairement, elle allègue de la prescription de la demande en paiement des échéances impayées et et des intérêts que la BPI n’a jamais sollicités dans ses conclusions et encore plus subsidiairement, elle fait valoir la déchéance du droit aux intérêts conventionnels rappelant que la BPI a volontairement soumis ses offres au code de la consommation et qu’elle a violé l’article L312-7 du code de la consommation.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande de sursis à statuer

Conformément à l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis supend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte soit en suspendre le cours.

En application de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent à peine d’irrecevabilité être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non recevoir, et ce même lorsque les règles invoquées au soutien de l’exception sont d’ordre public.

Selon l’article R. 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut suspendre l’exécution de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ce à quoi tend la demande de sursis à statuer. Chargé de veiller au bon déroulement de l’instance, il dispose en revanche du pouvoir d’ordonner d’office un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et dans le cas où le résultat de la procédure à venir a une conséquence sur le litige qui lui est soumis.

En l’espèce, deux procédures impliquant l’établissement de prêt et Madame [V] sont pendantes devant d’autres juridictions : l’une suite à la plainte au pénal de Mme [V] l’autre au civil concernant une assignation en responsabilité notamment des banques intervenues dans le dossier de prêt.

Il ne résulte pas des pièces produites que Maître [J], notaire instrumentaire lors de la vente, ait fait l’objet de poursuites pénales, le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la plainte pénale de Madame [V] n’apparait pas opportun.

Pour ce qui concerne l’action civile, les pièces produites concernent une instance RG 13/04720 enrolée devant la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Marseille. Il y a lieu de relever que cette procédure concerne notamment le prêt 2092894 de 198 000 € pour l’achat d’un appartement au sein de la résidence [Adresse 16].

En conséquence, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et pour veiller à éviter toute contrariété de décision sur la validité du titre exécutoire fondant la saisie immobilière, il y a lieu d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive du tribunal judiciaire de Marseille.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

SURSEOIT A STATUER sur l’orientation dans l’attente de la décision définitive du tribunal judiciaire de Marseille (N° RG 13/04720),

ORDONNE la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR-FAIRE venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER à l’encontre de Madame [S] [V],

DIT que la présente instance sera remis au rôle et rappelée à l’audience du juge de l’exécution à la demande auprès du greffe de la partie la plus diligente suite à la décision du tribunal judiciaire de Marseille (N° RG 13/04720),

RESERVE les dépens.

Le présent jugement a été signé par la Présidente, Madame M. GODDIER, Juge de l’exécution, assistée de Madame I. MOISSENET, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT