minute n°:

N° RG 25/00542 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4KK

Code : 5AA

Etablissement public, [Localité 1] HABITAT

c/,

[E], [Z]

copie certifiée conforme délivrée le 05/02/2026

à

— Etablissement public, [Localité 1] HABITAT

+ exécutoire

— M^e Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 FÉVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Etablissement public, [Localité 1] HABITAT,

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Mme, [J], [D], muni d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur, [E], [Z]

né le 16 Janvier 2000 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 2], [Adresse 3] -, [Localité 3], [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 21231/2025/8356 du 12/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 4])

représenté par M^e Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES substitué par M^e Laura MEHUYS, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Fabienne COURTILLAT, Vice-Présidente.

V. JANVIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 décembre 2025

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 05 FEVRIER 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 par Fabienne COURTILLAT, Vice-Présidente, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00542 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4KK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location avec prise d’effet en date du 2 août 2024, l’établissement public, [Localité 5] a donné à bail à Monsieur, [E], [Z] un logement situé, [Adresse 5], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel hors charges révisable de 320,18 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 29 avril 2025, l’établissement public, [Localité 5] a fait assigner Monsieur, [E], [Z], au bénéfice de l’exécution provisoire de plein droit en :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et prononcé de la résiliation du contrat de bail à titre subsidiaire,

— expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— paiement de la somme de 958,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus,

— paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et condamnation du défendeur aux dépens.

L’affaire a initialement été appelée à l’audience du 4 septembre 2025 et a été renvoyée à l’audience du 4 décembre 2025.

A l’audience du 4 décembre 2025, l’établissement public, [Localité 5], a comparu représenté par Madame, [J], [D], munie d’un pouvoir spécial écrit. Il a maintenu oralement ses demandes en sollicitant notamment le paiement de sa créance actualisée d’un montant de 795,99 euros selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, mois de novembre 2025 inclus. Il a fait connaître son accord à l’octroi de délais de paiement au défendeur.

Monsieur, [E], [Z], représenté par son Conseil, a sollicité des délais de paiement et a proposé de verser la somme de 30 euros par mois, outre le loyer courant, sur une période de 30 mois. Il s’est également opposé à la demande de paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formulée par le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée, à la diligence du commissaire de justice, à la Préfecture le 29 avril 2025, soit deux mois avant l’audience.

Par application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ; cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’ aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la situation des locataires a été signalée à la CCAPEX dès le 17 décembre 2024.

La demande en justice est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

En l’espèce, le contrat de bail comprend une telle clause résolutoire de plein droit et l’établissement public, [Localité 5] justifie avoir fait délivrer à Monsieur, [E], [Z] le 7 février 2025, un commandement de payer la somme de 775,33 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 janvier 2025 inclus, ledit commandement visant la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et celles du premier alinéa de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Le locataire n’ayant pas satisfait intégralement dans le délai requis à ce commandement, le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 22 mars 2025, par l’effet de la clause résolutoire. L’acquisition de la clause résolutoire doit donc être constatée et l’expulsion du locataire sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil pris dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016 précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, et rappelées dans le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur, [E], [Z] est redevable des loyers et charges jusqu’au 21 mars 2025 et d’indemnités d’occupation à compter du 22 mars 2025. Celles-ci seront fixées au montant du loyer et des charges qui auraient été normalement dus si le bail n’avait pas été résilié.

Sur cette base et compte tenu des pièces versées aux débats, notamment du décompte de l’arriéré locatif arrêté le 1er décembre 2025, il apparaît que Monsieur, [E], [Z] est redevable envers son bailleur de la somme de 795,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de novembre 2025 inclus.

Monsieur, [E], [Z] sera donc condamné à payer la somme de 795,99 euros à l’établissement public, [Localité 5] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient en outre de condamner Monsieur, [E], [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel révisable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte-tenu de l’accord du demandeur, il y a lieu d’accorder au locataire des délais de paiement. Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur, [E], [Z] à se libérer de sa dette par mensualités de 30 euros, en plus du loyer courant, selon les modalités prévues dans le dispositif.

En conséquence, si Monsieur, [E], [Z] se libère de sa dette dans le délai et si le règlement du loyer courant est assuré, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Il y a eu lieu de prévoir qu’en revanche, à défaut d’un seul versement à l’échéance convenue, la totalité des sommes dues deviendra exigible quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette hypothèse, Monsieur, [E], [Z] devra libérer les locaux qu’il occupe sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail et à défaut de départ volontaire, l’établissement public, [Localité 5] sera autorisé à faire procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Monsieur, [E], [Z] sera alors condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges que supporterait le locataire si le bail n’avait pas été résilié, indemnité qui sera due jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [E], [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public, [Localité 5] les frais qu’il a dû avancer dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur, [E], [Z] sera condamné.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [E], [Z] à payer en quittances ou deniers à l’établissement public, [Localité 5] la somme de 795,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré de loyers et de chargés arrêté au 1er décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus ;

AUTORISE Monsieur, [E], [Z] à se libérer du montant de sa condamnation en 30 mensualités de 30 euros en sus de son loyer courant, la dernière mensualité devant régler les frais et charges fixés par le présent jugement et solder la créance de l’établissement public, [Localité 5] ;

DIT que les échéances du paiement de l’arriéré locatif devront être réglées lors du paiement du loyer courant ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur, [E], [Z] se libère dans les conditions ainsi visées ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse et que la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

DIT que dans cette hypothèse, faute pour Monsieur, [E], [Z] d’avoir libéré le logement situé, [Adresse 6], [Localité 3], [Adresse 4], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

CONDAMNE alors Monsieur, [E], [Z] à payer à l’établissement public, [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels jusqu’à la libération des locaux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ;

CONDAMNE Monsieur, [E], [Z] à verser la somme de 150 euros à l’établissement public, [Localité 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [E], [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, de leur signification, et les frais de notification du dossier à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

La Greffière, Le Juge de contentieux de la protection