TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e Louisa STRABONI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 septembre 2024

à M^e Florence BLANC

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07780 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4J6X

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 3 octobre 2018, la SA SOGIMA a donné à bail à Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 768,60 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023, la SA SOGIMA a fait signifier à Madame et Monsieur [C] un commandement de payer la somme de 3.542,81 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 8 décembre 2023, la SA SOGIMA a attrait Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion de Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C] et de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C] à lui payer :* une somme provisionnelle de 4.497,81 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 27 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023, date du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, avec indexation et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 8 février 2024, l’affaire a été renvoyée, retenue et plaidée le 6 juin 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

La SA LOGIREM a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 6.036,32 euros au 5 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus. Elle a dit ne pas s’opposer aux demandes délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulées par les locataires, sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect du plan.

Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C] ont conclu à titre principal au rejet des demandes de la SA SOGIMA en l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils ont soutenu avoir réglé les causes du commandement dans le délai des deux mois qui leur était imparti.

Subsidiairement, ils ont fait valoir une reprise du paiement des loyers courants avant l’audience, leur bonne foi, leur capacité à honorer un échéancier et la qualité du bailleur pour solliciter des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier recommandé réceptionné le 16 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article XV) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 septembre 2023, pour la somme en principal de 3542,81 euros.

Contrairement à ce que soutiennent Madame et Monsieur [C], les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti. Les locataires évoquent en effet le règlement d’un commandement de payer antérieur, délivré le 25 janvier 2022. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Monsieur et Madame [C] restent devoir la somme de 6.036,32 euros, à la date du 5 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 239,45 euros qui correspond aux frais de commandement de payer qui relèvent non de la dette locative mais des dépens.

Pour la somme en principal de 5.796,87 euros, Madame et Monsieur [C] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Par application de la clause de solidarité prévue au bail et de la solidarité légale des époux, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023 sur la somme de 3.542,81 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Madame et Monsieur [C] ont bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts et de la bonne foi de Madame et Monsieur [C], de la durée du bail, de la qualité et de l’accord du bailleur, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SOGIMA sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

· Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA SOGIMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée suivant les modalités prévues au bail résilié, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA SOGIMA au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2018, entre la SA SOGIMA d’une part, Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 8 novembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C] à verser à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de 5.796,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023 sur la somme de 3.542,81 euros et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 5 juin 2024 et terme du mois de juin 2024 inclus ;

AUTORISONS Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 160 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SOGIMA sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C] seront condamnés à verser à la SA SOGIMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, indexée suivant les modalités de révision prévues au bail résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou leur expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA SOGIMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [C] et Madame [K] [C] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 septembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président