TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

N° RG 25/05533 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LWGK

JUGEMENT DU :

28 Avril 2026

[S] [W] [F]

C/

Société [Localité 2]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Avril 2026 ;

Par Delphine GAILLE, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 09 Février 2026.

En présence de [M] [K], greffier stagiaire.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le délibéré a été prorogé au 28 Avril 2026.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [W] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

ET :

DEFENDERESSE

Société [Localité 2]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [W] [F] est propriétaire depuis le 1er juillet 1997 d’un local commercial exploité sous l’enseigne [Localité 5] INFORMATIQUE, situé au [Adresse 4] à [Localité 6] au sein de la résidence « [Localité 7] [Localité 8] ». Le lot n°378 comprend :

— la propriété privative d’un magasin composé d’une pièce ouvrant sur la rue, d’un vestiaire, d’un lavabo et de wc, pour une superficie de 27m2,

— la copropriété de 247/100.000èmes parties communes générales.

La gestion de l’immeuble est assurée par la SAS [Localité 2] BRETAGNE, qui exerce les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires.

Selon requête enregistrée le 13 juin 2025 par le greffe, Monsieur [S] [W] [F] a sollicité du tribunal judiciaire de Rennes qu’il convoque la SAS [Localité 2] BRETAGNE et qu’il la condamne aux entiers dépens d’instance ainsi qu’à lui payer la somme de 5000€ au titre des charges prétendument indues.

Des pièces ont été annexées à la requête : justificatifs de saisine du Conciliateur, première page de l’acte authentique de vente notarié du 1er juillet 1997, extrait du règlement de copropriété relatif à la participation des charges communes, relevé général des dépenses édité par la SAS [Localité 2] pour la période comprise entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018, appels de fonds adressés par la SAS [Localité 2] le 17 mars 2025, le 17 septembre 2024, le 17 juin 2024, le 21 mars 2024, le 20 septembre 2023.

Une tentative de conciliation engagée le 13 novembre 2025 a échoué, le dialogue entre les parties étant rompu.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 08 décembre 2025 devant le tribunal judiciaire de Rennes.

L’affaire a été appelée et a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à Monsieur [F] d’adresser de nouvelles pièces à la SAS [Localité 2] BRETAGNE.

La cause a été à nouveau appelée et entendue à l’audience du 09 février 2026.

Monsieur [S] [W] [F] était présent à l’audience. Il a soutenu que :

— son lot n°378, ouvrant directement sur la rue n’a pas accès aux parties communes intérieures,

— il n’est pas propriétaire d’un parking,

— le syndic lui impose néanmoins de participer à l’ensemble des charges générales, hors eau et chauffage,

— il a toujours réglé les charges depuis 30 ans,

— le montant total des dépenses générales s’élevait à la somme de 157 461,00€ en 2018,

— il n’est débiteur d’aucune somme au jour de l’audience.

Il a invoqué une violation du règlement de copropriété, notamment de son article 19 relatif à la répartition des charges, ainsi que de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe les modalités de répartition des charges entre les lots en fonction de leur utilité. Il a soutenu que les charges afférentes aux caves et parkings excluent expressément les cinq locaux commerciaux (article 14 du règlement).

Il a affirmé également avoir été appelé à contribuer à des travaux privatifs dans quinze appartements, notamment des réparations de colonnes de chauffage.

Il a précisé n’avoir pas approuvé les comptes.

Dans ses écritures, il a évoqué l’assemblée générale du 4 mars 2025, a contesté la transparence du syndic, a dénoncé des mises en demeure (une quinzaine depuis son dépôt de plainte au pénal) qu’il estime injustifiées et a fait état de difficultés d’encaissement de deux chèques en avril et septembre 2025. Il a également contesté la facturation de frais de procédure (rejet de chèque, pénalités de retard et honoraires), a dénoncé une double comptabilité et l’application d’une majoration de 47%. Il a affirmé que ses demandes d’explication sont restées sans réponse.

Le demandeur à l’instance a sollicité en outre la possibilité de poursuivre le syndic pour faux et usage de faux et a demandé que les autres propriétaires puissent obtenir le remboursement de frais engagés pour la réparation de la colonne D.

Monsieur [F] a reconnu avoir tenu des propos injurieux envers le syndic et certains de ses employés, des messages en attestant ont été versés aux débats : le 23 mai 2025, il écrivait : « vos mise en demeure imaginez par un malade mentale que vous êtes, les soldes précédant à quoi imbécile [B]».Le 20 juin 2025, il écrivait : «pauvre escroc vas voir ta pute de cheffe ».

À l’oral, il a réévalué ses demandes indemnitaires comme suit :

—  5000€ au titre du trop-perçu sur dix ans, après prise en compte de la prescription (calcul de base : 30 x 648 =19.440€ encaissés depuis 30 ans) ;

—  4000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Il a sollicité en outre la condamnation du syndic [Localité 2] pour escroquerie ; l’annulation de toutes les mises en demeure adressées par la défenderesse et sa condamnation aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses intérêts, le demandeur a remis les pièces suivantes :

— justificatifs de saisine du Conciliateur,

— première page de l’acte authentique de vente notarié du 1er juillet 1997,

— extraits du règlement de copropriété relatif à la participation des charges communes,

— bilan annuel des charges du 19 juin 2025,

— relevé général des dépenses de la SAS [Localité 2] pour la période comprise entre le 02 septembre 2017 et le 31 décembre 2018,

— appels de fonds adressés par la SAS [Localité 2] le 17 mars 2025, le 17 septembre 2024, le 17 juin 2024, le 21 mars 2024, le 20 septembre 2023,

— extrait légifrance,

— échanges avec le conciliateur [Q] [Z] en novembre 2025,

— conclusions n°1,

— courrier cabinet [U] (consultation juridique) du 30 janvier 2023 à [Localité 5],

— ordonnance du juge de la mise en état du 16 mai 2024 entre SARL [Localité 5] INFORMATIQUE et Syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 7] déclarant irrecevable la SARL [Localité 5] n’ayant pas la qualité à agir en annulation des résolutions prises en assemblée générale,

— appels de fonds pour les années 2024, 2025 et 2026 avec copie d’un chèque d’un montant de 307,12€ libellé à l’ordre du syndic [Localité 2] par [Localité 5] INFORMATIQUE (chèque non daté), d’un chèque d’un montant de 310,54€ libellé à l’ordre du syndic [Localité 2] par [Localité 5] INFORMATIQUE (chèque non daté), d’un chèque d’un montant de 391,89€ libellé à l’ordre du syndic [Localité 2] par [Localité 5] INFORMATIQUE (chèque non daté) et d’un chèque d’un montant de 339,876€ libellé à l’ordre du syndic [Localité 2] par [Localité 5] INFORMATIQUE (chèque non daté),

— lettre de désistement du 29 avril 2025 de [Localité 2],

— situation de compte [Localité 2] au 16 juin, 19 juin et 3 décembre 2025,

— synthèse compte courant de [Localité 5] du 02 juin 2025,

— mail d’informations de [Localité 2] sur les modalités de paiement du 1er juillet 2025,

— mise en demeures pour impayé du 5 février, 19 mai, 3 juin et 4 novembre 2025,

— lettres recommandées adressées les 13 février, 6 mai et 7 octobre 2025 à [Localité 2],

— échanges mails avec [Localité 2] en février 2025,

— modificatif au règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 8],

— factures d’honoraires du 8 août 2023 au 3 décembre 2025,

— relevé général de dépenses du 20 mai 2019,

— convocation aux assemblées générales ordinaires en date des 24 mai 2024 et 3 novembre 2025,

— convocation à l’assemblée générale extraordinaire en date du 14 janvier 2025,

— procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 24 mai 2024 (incomplet) et de l’assemblée extraordinaire du 4 mars 2025,

— conclusions n°2.

La SAS [Localité 2] BRETAGNE était représentée à l’audience par son avocat qui a déposé des conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples explications.

Elle a fait plaider que Monsieur [S] [W] [F] est soumis, comme tout copropriétaire, au paiement des charges générales ; que la société [Localité 2] n’a aucun lien juridique avec le demandeur qui ne démontre nullement une faute délictuelle du syndic par application de l’article 1240 du code civil.

Il est précisé qu’au local de Monsieur [F] sont affectés 247/100.000èmes de la copropriété du sol et des parties communes ; que seules les charges communes relatives à l’escalier sont exclues des dépenses du lot n°378, qu’aucune charge afférente à l’escalier n’a été appelée auprès du copropriétaire.

Il est soutenu qu’aucune preuve n’établit qu’il aurait contribué à des travaux privatifs ; que Monsieur [F] n’a pas contesté les résolutions relatives à l’approbation des comptes ; qu’il demeure débiteur de charges de copropriété pour un montant de 1171,84€ au 3 décembre 2025.

La SAS [Localité 2] BRETAGNE a souligné le caractère peu compréhensible, virulent et injurieux des correspondances du demandeur.

À l’audience, le syndic a opposé une fin de non recevoir, soutenant qu’il n’a pas qualité pour défendre, que la demande principale de 5000€ au titre des charges indues est mal dirigée dès lors que seul le syndicat des copropriétaires est responsable de la répartition des charges ; que la demande de 4000€ au titre des dommages et intérêts n’est pas justifiée ni au fond, ni dans son quantum ; qu’en tout état de cause, ces nouvelles demandes indemnitaires formulées oralement par Monsieur [F] dépassent le taux de ressort du tribunal.

À la lumière de ce qui précède, la SAS [Localité 2] BRETAGNE a sollicité du tribunal qu’il juge irrecevables ou infondées les demandes, fins et conclusions de Monsieur [S] [W] [F] ; qu’il rejette ses demandes, fins et conclusions.

Au titre des frais irrépétibles, elle a demandé au tribunal qu’il condamne le demandeur à lui payer la somme de 1000€, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses intérêts, la défenderesse a versé les pièces suivantes :

— situation de compte du 10 octobre 2025 : solde de 1976,42€,

— courrier de Mr [F] à [Localité 2] le 26 mai 2025,

— échanges de courriels en juin 2025 et février 2025,

— courrier du 07 octobre 2025 de Mr [F] à [Localité 2],

— situation de compte du 3 décembre 2025 : solde de 1171,84€,

— modificatif au règlement de copropriété,

— factures d’honoraires du 8 août 2023 au 24 novembre 2025,

— règlement de copropriété.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026. Le délai a été prorogé au 28 avril 2026.

MOTIVATION :

I. SUR LA TENTATIVE DE RÈGLEMENT AMIABLE

Il ressort des éléments du dossier qu’une tentative de conciliation a été effectuée par application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [W] [F] a saisi le Conciliateur le 23 mai 2025.

L’obligation de tentative de conciliation est satisfaite.

II. SUR LA RECEVABILITÉ DES DEMANDES DE Mr [F]

— Sur les demandes indemnitaires réévaluées à l’audience :

Aux termes de l’article 756 du code de procédure civile, le tribunal a été saisi par requête du 13 juin 2025, par laquelle Monsieur [F] sollicitait la condamnation de la SAS [Localité 2] BRETAGNE au paiement de la somme de 5000€ au titre de charges qu’il estime indues.

À l’audience du 9 février 2026, le demandeur a porté ses prétentions indemnitaires à un total de 9000€, en réclamant 5000€ au titre d’un trop perçu et 4000€ à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, la procédure engagée par requête n’est ouverte qu’aux demandes dont le montant n’excède pas 5000€ par application de l’article R211-3-24 du code de l’organisation judiciaire. Les prétentions nouvelles formulées oralement à l’audience, excédant ce montant, constituent des demandes nouvelles irrecevables dans le cadre de la présente procédure.

Il y a donc lieu de déclarer irrecevables les demandes indemnitaires excédant le montant initial de 5000€.

— Sur le défaut de qualité à agir contre le syndic [Localité 2] aux fins de restitution des charges prétendument indues :

Monsieur [F] sollicite la condamnation de la SAS [Localité 2] BRETAGNE, en sa qualité de syndic, au paiement de la somme de 5000€ correspondant selon lui à des charges indûment perçues.

Cependant, en application des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le créancier des charges de copropriété est le syndicat des copropriétaires, et non le syndic, simple mandataire dépourvu de personnalité juridique propre.

Toute action tendant à contester le montant des charges ou à obtenir la restitution de sommes indûment versées doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, seul responsable de la répartition et du recouvrement des charges.

En vertu de l’article 15, seul le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a qualité pour agir ou être attrait en justice dans les litiges relatifs à la gestion de l’immeuble et aux charges de copropriété.

Le syndic, simple représentant légal du syndicat, ne peut être personnellement défendeur.

L’action engagée contre la SAS [Localité 2] BRETAGNE est dès lors mal dirigée et se heurte à une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité pour défendre, au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Elle doit être déclarée irrecevable.

À titre surabondant, il est observé que le demandeur n’a pas contesté les résolutions d’approbation des comptes dans les délais légaux. En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les comptes approuvés deviennent définitifs et ne peuvent plus être remis en cause.

— Sur la demande d’annulation des mises en demeure envoyées par le syndic [Localité 2] :

Le demandeur sollicite l’annulation de plusieurs mises en demeure qui lui ont été adressées.

Régie par les articles 1344 et suivants du code civil, la mise en demeure constitue un acte unilatéral dépourvu d’effet juridique autonome et ne constitue pas une décision susceptible d’annulation par le juge civil.

La demande d’annulation des mises en demeure est donc irrecevable.

— Sur les demandes tendant à engager des poursuites pénales ou à qualifier pénalement les faits :

Monsieur [F] demande au tribunal d’autoriser ou de permettre des poursuites pour faux et usage de faux ; de condamner le syndic pour escroquerie.

Le juge civil n’a pas compétence pour ordonner l’exercice de l’action publique ni pour prononcer une condamnation pénale. Seul le Ministère public peut décider de l’opportunité de poursuites.

Ces demandes, qui excèdent les pouvoirs du juge civil, doivent être déclarées irrecevables.

— Sur la demande tendant à permettre à d’autres copropriétaires d’agir :

Le demandeur sollicite dans ses écritures que le tribunal permette à d’autres copropriétaires de solliciter le remboursement de frais engagés pour la réparation d’une colonne de chauffage.

En vertu de l’article 4 du code de procédure civile, le juge ne peut statuer que sur les prétentions des parties à l’instance.

Cette demande est donc irrecevable.

III. SUR LA RESPONSABILITÉ DÉLICTUELLE DU SYNDIC [Localité 2]

Le demandeur sollicite la condamnation du syndic à lui verser 4000€ à titre de dommages et intérêts, en invoquant divers griefs relatifs à la gestion de la copropriété.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité du syndic ne peut être engagée qu’en cas de faute prouvée, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, Monsieur [F] n’apporte aucun élément établissant une faute du syndic dans l’exécution de son mandat. Les appels de fonds produits aux débats apparaissent conformes au règlement de copropriété, lequel affecte au lot du demandeur une quote part de 247/100.000èmes des parties communes générales, seules les charges d’escalier étant exclues pour ce lot. Aucune charge de cette nature ne lui a été imputée.

Le demandeur n’établit pas davantage que les charges litigieuses auraient été réparties en violation du règlement de copropriété ou de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun changement abusif dans les pratiques de gestion du syndic n’est démontré.

En outre, les griefs formulés par Monsieur [F] relatifs aux mises en demeure et aux frais de recouvrement engagés par le syndicat pour le recouvrement des impayés de charges ne caractérisent aucune faute du syndic. Les honoraires correspondent uniquement à ces mises en demeure et relances, ils sont expressément prévus au contrat de syndic et relèvent des actes imputables au copropriétaire débiteur en application de l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun élément ne permet donc de retenir un caractère abusif ou injustifié de ces relances.

S’agissant des difficultés d’encaissement qu’il invoque, les pièces versées aux débats montrent que les chèques produits par le demandeur tous libellés à l’ordre du syndic [Localité 2], ne comportent aucune date, ce qui est de nature à expliquer leur absence d’enregistrement comptable et ne saurait être imputé à une faute du syndic.

Le demandeur n’apporte par ailleurs aucun élément probant à l’appui de ses allégations de « double comptabilité », de « majoration de 47 % » ou de défaut de transparence. Ses affirmations demeurent générales et ne reposent sur aucune pièce objective.

Il est enfin observé que Monsieur [F] a reconnu avoir adressé au syndic et à ses employés des propos injurieux, tels que ceux figurant dans les messages des 23 mai et 20 juin 2025 versés aux débats, ce qui affaiblit la crédibilité de ses griefs et révèle un contexte conflictuel dont il porte une part de responsabilité.

En l’absence de faute démontrée, la demande fondée sur l’article 1240 du code civil doit être rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Succombant à l’instance, Monsieur [F] sera condamné aux entiers dépens d’instance.

Compte tenu de l’issue du litige, il apparaît équitable de condamner Monsieur [F] à verser à la SAS [Localité 2] BRETAGNE la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant par jugement CONTRADICTOIRE et en DERNIER RESSORT, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE,

— DÉCLARE irrecevables les demandes indemnitaires de Monsieur [S] [W] [F] excédant le montant de 5000€ initialement sollicité dans la requête introductive d’instance ;

— DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [S] [W] [F] en paiement de la somme de 5000€ au titre du trop-perçu de charges dirigée contre la SAS [Localité 2] BRETAGNE, faute pour celle ci d’avoir qualité pour défendre;

— DÉCLARE irrecevables les demandes tendant à l’annulation des mises en demeure adressées par la SAS [Localité 2] BRETAGNE à Monsieur [S] [W] [F] ;

— DÉCLARE irrecevables les demandes de Monsieur [S] [W] [F] tendant à engager ou permettre des poursuites pénales, ainsi que celles visant à voir qualifier pénalement les faits reprochés au syndic [Localité 2] BRETAGNE ;

— DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [S] [W] [F] tendant à permettre à d’autres copropriétaires d’agir en remboursement de frais ;

— REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [S] [W] [F] comme étant mal fondé ;

— CONDAMNE Monsieur [S] [W] [F] à verser à la SAS [Localité 2] BRETAGNE la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [S] [W] [F] aux entiers dépens.

Ainsi jugé, les jours, mois et ans susdits ;

LA GREFFIÈRE LE JUGE