TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à M^e NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2025

à M. [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05660 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 4]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société GRAND DELTA HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [J]

demeurant [Adresse 5]

comparant

Madame [G] [J]

demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 13 février 2018, la Société Grand Delta Habitat a consenti à Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] un bail d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 1], dans le [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 567,77 euros assorti d’un garage moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 35,62 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] le 11 juin 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1878,78 euros en principal et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, la Société Grand Delta Habitat, agissant par son représentant légal, a fait assigner en référé Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection, afin de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la Clause résolutoire,

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] ainsi que celles de toute personne introduite par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à votre expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] au paiement de la somme de 1671,60 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 26 août 2024, y compris le remboursement assurances LNA, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du 26 août 2024 au jour du jugement à intervenir, avec intérêts, y compris le remboursement assurances LNA,

— condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, y compris le remboursement assurances LNA,

— condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 14 novembre 2024, la Société Grand Delta Habitat, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 1634,39 euros au 31 octobre 2024.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que les locataires ont repris les paiements et que le plan d’apurement mis en place en date du 30 septembre 2024 a été respecté. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais.

Monsieur [I] [J] comparaît en personne. Il indique respecter le plan d’apurement et sollicite des délais de paiement sur 10 mois.

Madame [J], citée à étude, n’est ni comparante ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la qualité pour agir

La requérante justifie de sa qualité pour agir par la production de son titre de propriété.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 5 septembre 2024 a été dénoncée le 6 septembre 2024 Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 9 novembre 2024.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches du Rhône le 5 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 5 septembre 2024.

Par conséquent, la Société Grand Delta Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 13 février 2018 contient une clause résolutoire (article 4.5.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juin 2024, pour la somme en principal de 1878,78 euros.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le bail du 13 février 2018 contient une clause de solidarité (article 5) selon laquelle : « chacun des locataires sera personnellement et solidairement tenu au respect de la totalité des obligations incombant au locataire en vertu du présent contrat ».

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] restent devoir la somme de 1634,39 euros, à la date du 8 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1634,39 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] demandent des délais de paiement sur 10 mois et la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte versé au débat que Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] ont respecté le plan d’apurement du 30 septembre 2024 et ont repris le paiement de l’intégralité du loyer courant avant la date de l’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et da qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J], selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à la Société Grand Delta Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 951,54 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, laquelle sera indexée.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 59 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail 13 février 2018 entre Société Grand Delta Habitat d’une part, et Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], dans le [Localité 6] assorti d’un garage sont réunies à la date du 11 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] à verser à Société Grand Delta Habitat, à titre provisionnel, la somme de mille six cent trente-quatre-euros et trente-neuf centimes (1634,39 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2024 (loyers, charges), échéance d’octobre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

AUTORISE Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] à s’acquitter de la dette par 9 acomptes de cent soixante-trois euros (163 euros) chacun et une 10ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur, soit neuf cent cinquante et un euros et cinquante-quatre centimes (951,54 euros) à ce jour, laquelle sera indexée tout comme le loyer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [G] [J] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE