Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 31 octobre 2024, n° 24/05394

TJ Marseille 31 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
Le juge a constaté que le locataire n'a pas comparu et n'a pas contesté le montant de la dette, rendant la demande de paiement des loyers fondée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le juge a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute ouvrant droit à réparation, et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 31 oct. 2024, n° 24/05394
Numéro(s) :	24/05394
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Noelle BLANC-GILLMANN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE :

Le 17 janvier 2025

à M^e BLANC-GILLMANN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05394 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MLL

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [V]

né le 24 Janvier 1937 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie-Noelle BLANC-GILLMANN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [X]

né le 23 Juin 1998 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 04 avril 2022, Monsieur [D] [V] a donné à bail à Monsieur [N] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 400 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [V] a fait signifier à Monsieur [N] [X] par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024 un commandement de payer la somme de 1 194,45 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, Monsieur [D] [V] a fait assigner Monsieur [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [N] [X] à lui payer les loyers et charges impayés au 05 avril 2024, soit la somme de 1 194,45 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 444 euros par mois,

— condamner Monsieur [N] [X] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2024.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [V] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 avril 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [D] [V], représenté par son conseil, indique que le locataire est parti.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [N] [X] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 04 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 1.12) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 1 194,45 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 juin 2024.

Monsieur [N] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date. Le locataire ayant quitté les lieux avant la date de l’audience du 31 octobre 2024, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [X] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 444 euros, et de condamner Monsieur [N] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [X] reste devoir la somme de 1 194,45 euros, à la date du 05 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [N] [X] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1 194,45 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [V] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 avril 2022 entre Monsieur [D] [V] et Monsieur [N] [X] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;

DIT que la demande d’expulsion est devenue sans objet, le locataire ayant quitté les lieux.

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à verser à Monsieur [D] [V], à titre provisionnel, la somme de 1 194,45 euros décompte arrêté au 05 avril 2024 incluant la mensualité d’avril, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts de droit à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer avec charges, soit 444 euros, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à verser à Monsieur [D] [V] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président