TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00224 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKHK

AFFAIRE : S.A. [Adresse 6] C/ Association UDAF, [U] [M]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEURS

Madame [U] [M]

née le 23 Août 1990 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 17300-2025-000791 du 20/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

et

Association UDAF en qualité de curateur

dont le siège social est sis [Adresse 3]

tous deux représentés par Maître Nathalie BOUTILLIER de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

***

Débats tenus à l’audience du 15 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 03 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 novembre 2015, la SA d’HLM ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [U] [M], un logement sis [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 485,30 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 14 mai 2024 dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 mai 2024 et la CAF avait été saisie le 26 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice, en date du 16 janvier 2025, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime le 17 janvier 2025, dénoncé à l’UDAF 17 en sa qualité de curateur, le 12 mars 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [U] [M] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation de plein droit du bail et ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 3 210,78 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date d’audience, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre, 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens comprenant en outre les frais du commandement et qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2025 à laquelle, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil et Madame [U] [M] assistée de son curateur était représentée par son conseil.

Le bailleur maintient ses demandes initiales, actualise sa créance à la somme de 10.754,81 euros et relève l’absence de reprise du paiement du loyer à l’exception d’un versement en septembre et s’oppose aux délais.

Madame [U] [M], actualise par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, sa situation et explique bénéficier maintenant d’une curatelle renforcée. Elle explique que son compagnon n’est pas toujours présent dans le logement, qu’il l’a quitté en mars 2025 pour y revenir en mai 2025 et qu’assistée de l’UDAF, elle va percevoir un rappel de droit APL au mois de juin 2025. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et qu’elle soit autorisée à apurer sa dette locative par 36 échéances et que le bailleur soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ou que la somme sollicitée soit réduite à de plus justes proportions.

Le diagnostic social et financier (carence) est parvenu au greffe le 21 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Si la Juridiction ne dispose pas de la date de la recevabilité du dossier de surendettement, force est de constater que la locataire produit un courrier de notification de l’état des créances en date du 14 août 2025, ainsi qu’une déclaration de surendettement en date du 27 mai 2025, de sorte qu’il peut être constaté que la recevabilité du dossier est largement postérieure au délai de 06 semaines visé par le commandement de payer du 14 mai 2024.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 14 mai 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 14 juillet 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 12 septembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [U] [M] à lui payer la somme de 10.754,81 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 12 septembre 2025.

En outre, Madame [U] [M] est condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VI de la Loi du 06 juillet 1989, VI. – « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ».

Il résulte de la lecture du décompte du bailleur que la locataire après plusieurs mois d’impayés a réglé 346 euros, soit un loyer partiel le 17 mars 2023, puis a réglé 522 euros par 3 virements du 11 septembre 2025 tandis que le montant du loyer et des charges est de 734,87 puis 631,38 euros. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le versement intégral du loyer n’a pas repris avant l’audience.

Dans ces conditions, les dispositions précitées ne sont pas applicables et aucun délai de paiement ni suspension de la clause résolutoire ne peut être accordé.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 15 juillet 2024, Madame [U] [M] est devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Aux termes de l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [U] [M] a un enfant de 6 ans au domicile outre deux autres enfants mineurs dont le lieu de résidence n’est pas précisé et qu’elle a une situation complexe notamment en raison d’arrêt maladie. Si elle explique être en couple avec le père de son plus jeune enfant, force est de constater que sa présence dans les lieux n’a pas été déclarée au bailleur même si déclarée à la CAF (relevé CAF du 14 mars 2025). Par ailleurs, malgré l’absence de justification de la décision d’aggraver la mesure de protection dont elle bénéficie n’est pas au dossier, elle produit cependant une convocation devant le Juge des tutelles au 02 septembre 2025.

Si Madame [U] [M] ne s’est pas rendue au diagnostic social et financier, elle produit cependant les pièces justifiant d’une situation familiale sur laquelle une expulsion sans délai aurait des conséquences d’une particulière gravité et nécessite qu’un délai lui soit accordé afin de rechercher un nouveau logement.

Ainsi, au regard de la situation personnelle et familiale, il est impératif de lui accorder un délai de 10 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dans un délai de 10 mois à compter de la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, il n’y pas lieu de faire droit à la demande du bailleur au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [U] [M], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 06 novembre 2015, conclu entre la SA d’HLM ATLANTIC AMENAGEMENT et Madame [U] [M], portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 8] à la date du 14 juillet 2024 ;

— ORDONNE à Madame [U] [M] de quitter les lieux dans un délai de 10 mois à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNE Madame [U] [M] à payer à la SA d’HLM ATLANTIC AMENAGEMENT en deniers ou quittance, la somme de 10.754,81 euros (DIX MILLE SEPT CENT CINQUANTE QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT UN CENTIMES) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 12 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— CONDAMNE Madame [U] [M] à payer à la SA d’HLM ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTE la SA d’HLM ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [U] [M] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL