TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :

Le 25 juillet 2024

à M^e GOLBERY

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EXPEDITION :

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N° RG 23/06630 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CS5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [M]

née le 15 Avril 1946 à [Localité 4]

domiciliée : chez SAS MICHEL DE [Adresse 5], [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe GOLBERY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [G]

née le 05 Novembre 1977 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2019, Madame [R] [M] a consenti à Madame [Y] [G] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 460 € outre 40 € de provision à valoir sur les charges locatives.

À la suite d’échéances impayées, Madame [R] [M] a fait délivrer le 24 mai 2023 à Madame [Y] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 707,30 € en principal.

Par exploit d’huissier en date du 02 octobre 2023 Madame [R] [M] a fait assigner en référé Madame [Y] [G] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et accessoires,

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [G] et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision,

— condamner Madame [Y] [G] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 4 228,25 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 04 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Madame [Y] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle correspondant au montant du dernier loyer exigible et de ses accessoires avec révision éventuelle,

— condamner solidairement Madame [Y] [G] au paiement de la somme de 1 100 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, Madame [R] [M], représentée par son avocat, s’en rapporte à son assignation. Elle précise que la locataire a quitté les lieux le 13 octobre 2023, qu’elle ne maintient pas sa demande au titre de l’expulsion. Elle verse aux débats un décompte actualisé de la dette locative pour un montant de 4 320,49 € au jour de l’audience.

Madame [Y] [G], citée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience.

La décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 02 octobre 2023 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 03 octobre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience initiale.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 24 mai 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 707,30 €.

Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

La réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire est intervenue le 24 juillet 2023. La résiliation du bail est constatée à cette date.

En l’état de la reprise des lieux par le bailleur, il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion de la locataire.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, le défendeur est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges à la date de réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, s’élevait à la somme de 532,82 € pour le logement.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 532,82 € peut être fixée provisoirement. S’agissant d’une somme de nature provisionnelle il n’y a pas lieu à indexation.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [R] [M] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et des décomptes.

Il résulte du décompte arrêté au 1er septembre 2023 que la défenderesse était redevable de la somme de 4 333,09 € à cette date de laquelle il convient de déduire les frais d’huissier de justice pour 320,66 € et rajouter l’indemnité d’occupation du mois d’octobre 2023 et l’acompte sur les charges, et de déduire le versement de 150 € et le remboursement du dépôt de garantie, soit un total de 3 646,67 €.

Il n’appartient pas au juge des référés de retenir le montant des travaux de 458 € dès que lors que l’évidence des réparations ne ressort pas du dossier à défaut de production de l’état des lieux d’entrée.

La créance telle que retenue n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la demande de Madame [R] [M] à hauteur de cette somme.

Madame [Y] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 3 646,67 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [G], qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l’article 700 du même code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 juillet 2023 ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 532,82 € et CONDAMNONS Madame [Y] [G] au paiement de cette somme jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONSTATONS la reprise des lieux par le bailleur le 14 octobre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [G] à payer à Madame [R] [M] une indemnité provisionnelle de 3 646,67 €, à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 mai 2024 outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [Y] [G] aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERELA JUGE