Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03190 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IL2E

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 05 Novembre 2024

ENTRE :

S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE ALPHA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien PONIATOWSKI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Romain MONTAGNON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [M] [R]

demeurant [Adresse 3]

comparant

Monsieur [D] [R]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 12 décembre 2020, la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA a donné à bail à Monsieur [M] [R], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 290 euros hors charges.

Le même jour, Monsieur [D] [R] a signé un engagement de caution solidaire, par acte sous seing privé, du paiement des loyers pour une période de six ans.

La société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA a fait délivrer le 10 janvier 2024 à Monsieur [M] [R] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution, pour un arriéré de 1 050,75 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 12 janvier 2024, la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par Commissaire de justice le 25 juin 2024, la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA a attrait Monsieur [M] [R] et la caution devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [R], et condamner ce dernier, solidairement avecla caution, à payer les sommes dues au titre des loyers impayés.

L’audience s’est tenue le 5 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA, représentée par son conseil, a maintenu sa demande de paiement de l’arriéré locatif, actualisant à la somme de 1 702,76 € sa créance locative arrêtée au 4 novembre 2024 , échéance du mois de septembre 2024 incluse. Le demandeur s’est toutefois désisté de ses autres demandes en indiquant que Monsieur [M] [R] a quitté les lieux le 19 septembre 2024, qu’il a bénéficié d’un effacement de sa dette par la commission de surendettement, que son recours cotre cette décision a été déclaré caduque, et que les demandes sont bien maintenues contre Monsieur [D] [R].

Monsieur [M] [R], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement sur vingt-quatre mois.

Il a déclaré qu’à sa sortie des lieux, il n’y avait pas de travaux à faire, et que le logement était propre.

Il a précisé qu’il ne pouvait régler sa dette en une fois, qu’il ne perçoit que le RSA et qu’il est hébergé par sa mère.

Régulièrement cité, Monsieur [D] [R] n’était ni comparant ni représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA verse aux débats un décompte arrêté au 4 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 506,77 €, après imputation du dépôt de garantie de 290 euros..

Au vu des justificatifs fournis, la créance de société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Monsieur [D] [R] à payer à la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA la somme de 1 506,77 € actualisée au 4 novembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives :

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Au regard de l’alinéa 4 de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, ancien article 1147, dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil, anciennement 1149, ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue. ll resulte d’ailleurs de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du Code civil que le locataire qui restitue les locaux dans un etat non conforme a ses obligations decoulant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit reparer le prejudice eventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce prejudice peut comprendre le cout de la remise en etat des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnee a l’execution des reparations ou a l’engagement effectif de depenses.

En outre, le préjudice constaté par le bailleur doit intervenir en raison de la faute contractuelle du locataire et il apparaît alors nécessaire que les circonstances postérieures au départ de celui-ci soient examinées afin d’évaluer le préjudice. Le préjudice n’est donc pas évalué au jour du départ du locataire mais au moment où le juge statue.

Dès lors, le simple manquement du locataire dans son obligation d’exécuter des reparations, sans constater qu’un prejudice pour le bailleur etait resulte de ce manquement de la part du locataire, n’est pas de nature à entrainer une réparation tenant à ce manquement.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

L’obligation pour le locataire de procéder aux travaux d’entretien courant du logement et des équipements ne disparaît pas du fait d’une vétusté, d’une malfaçon ou autre exception prévue par la loi.

A l’examen des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient de relever qu’aucune dégradation locative n’a été constatée.

Par conséquent, la demande relative aux réparations locatives sera rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, considérant l’engagement de Monsieur [M] [R] et de sa situation financière, il convient de lui accorder des délais de paiement fondés selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes dirigées à l’encontre de la caution

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”.

Ainsi, il résulte de ce texte qu’est prescrit, à peine de nullité de l’acte de cautionnement, l’apposition par la caution personne physique de la mention manuscrite légalement requise.

La volonté du législateur est explicite de distinguer le régime de l’article 22-1 de la loi précitée du régime de l’ancien article 1326 du code civil – abrogé par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, à compter du 1er octobre 2016 – qui a permis de palier l’imperfection d’une mention manuscrite en rapportant la preuve de la connaissance par la caution de la portée exacte de son engagement.

Depuis le 25 novembre 2018, et pour les contrats postérieurs à cette date, la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement de l’aménagement et du numérique (Elan) a supprimé le formalisme de la mention manuscrite pour la personne physique qui se porte caution.

L’inobservation de la reproduction manuscrite de l’acte de cautionnement n’est plus sanctionnée.

Néanmoins, ce dernier doit toujours comporter/renfermer l’intégralité des clauses relatives au montant du loyer et à sa révision telles qu’elles figurent au contrat de bail.

Le respect du formalisme légal revêt ici à lui seul un caractère d’ordre public de protection.

En l’espèce, l’engagement de caution souscrit par Monsieur [D] [R] ne présente aucune irrégularité. Sa validité n’étant pas contestable, ce dernier sera condamné solidairement avec Monsieur [M] [R] à payer à la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA la somme de 1 506,77 € actualisée au 4 novembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [R] et Monsieur [D] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA la charge des frais engagés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Il lui sera donc alloué à ce titre la somme de 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Monsieur [D] [R] à payer à société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA la somme de 1 506,77 € actualisée au 4 novembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, au titre de la dette locative, avec intérêt au taux légal à compter du jour de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [M] [R] à se libérer en 24 mensualités de 62 euros, et une 25ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Monsieur [D] [R] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Monsieur [D] [R] à verser à la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE