TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à M^e Alain DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 avril 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00704 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PIL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [U] épouse [F]

née le 12 Octobre 1962 à [Localité 4], domiciliée : chez SAS ORALIA – JEAN COUTURIER, [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [X]

née le 03 Octobre 1981 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3] -[Localité 6]E

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 15 septembre 2021, Madame [S] [U], représentée par la société par actions simplifiée (SAS) Jean Couturier, a donné à bail à Madame [W] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], lot n° 34, dans le [Localité 6], pour un loyer mensuel de 550 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Le 27 septembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [U] épouse [F] a fait signifier à Madame [W] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, Madame [S] [U] épouse [F], élisant domicile chez la SAS Oralia-Jean Couturier, a fait assigner Madame [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion,

— condamnation au paiement à titre de provision de la somme de 4.466,78 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 5 décembre 2023 avec intérêts à compter de l’assignation,

— condamnation à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, révisable selon les dispositions contractuelles,

— subsidiairement, en cas d’octroi de délais de paiement, le prononcé d’une clause irritante,

— condamnation à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi le 16 janvier 2024.

A l’audience du 15 février 2024, Madame [S] [U] épouse [F], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6.065,25 euros.

Citée à étude, Madame [W] [X] n’est ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 12 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve du contrat de bail

La requérante rapporte la preuve du contrat signé électroniquement par les parties les 9 juillet et 9 août 2021 par les parties, avec une prise d’effet au 15 septembre 2021 par la production de l’enveloppe de preuve.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 15 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.850,48 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 novembre 2023.

Madame [W] [X] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [W] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 639,72 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [W] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’après déduction des frais de procédure, Madame [W] [X] reste devoir la somme de 5.774,45 euros, à la date du 7 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [W] [X], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [W] [X] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5.774,45 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [S] [U] épouse [F], Madame [W] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2021 entre Madame [S] [U] épouse [F], représentée par sa mandataire, la SAS Oralia-Jean Couturier, d’une part et Madame [W] [X] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3], lot n° 34, dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 9 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [U] épouse [F], représentée par sa mandataire, la SAS Oralia-Jean Couturier, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent trente-neuf euros et soixante-douze centimes (639,72 euros) à ce jour, à compter du 9 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE Madame [W] [X] à verser à Madame [S] [U] épouse [F], représentée par sa mandataire, la SAS Oralia-Jean Couturier, à titre provisionnel, la somme de cinq mille sept cent soixante-quatorze et quarante-cinq centimes (5.774,45 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 7 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [W] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [W] [X] à verser à Madame [S] [U] épouse [F], représentée par sa mandataire, la SAS Oralia-Jean Couturier, une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente