COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. SOCIETE NICOISE D’EDITION ET DE DIFFUSION c/ S.A.R.L. PALAIS VICTORIA

N° 25/

Du 16 Décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 16/00411 – N° Portalis DBWR-W-B7A-KJX6

Grosse délivrée à

M^e Anouck DELPUGET

M^e Renaud GIULIERI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, magistrat rédacteur

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Madame Karine LACOMBE

Greffier : Madame Estelle AYADI.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Septembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

S.A.R.L. SOCIETE NICOISE D’EDITION ET DE DIFFUSION – SNED, Agissant poursuites et diligences de son représentant légale en exercice

Edition CEF

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Anouck DELPUGET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

S.A.R.L. PALAIS VICTORIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail commercial du 1er janvier 1992, l’indivision [I] a donné en location à la Société Niçoise d’Edition et de Diffusion (SNED) des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9] pour une durée de neuf années expirant le 31 décembre 2000.

Suivant acte authentique du 3 décembre 2010, ces locaux ont été cédés par l’indivision [I] à la société [Adresse 10] qui, par acte extrajudiciaire du 29 mars 2011, a donné congé à la société SNED pour le 30 septembre 2011 en offrant de renouveler le bail moyennant un loyer annuel déplafonné de 48.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2011.

La société SNED a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé le montant du nouveau loyer.

Par acte du 23 octobre 2015, la société [Adresse 10] a notifié à la locataire l’exercice de son droit d’option en offrant de payer une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 6 janvier 2016, la SNEDVD -2015601868Défini déjà dans le premier paragraphe

a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice la société [Adresse 10].

Par jugement mixte du 21 décembre 2017, le tribunal a dit que le bail commercial liant les parties avait été renouvelé le 1er octobre 2011 pour une nouvelle durée de neuf ans, dit que l’exercice de son droit d’option par le bailleur était valable et a désigné Mme [F] en qualité d’expert avec pour mission notamment d’évaluer l’indemnité d’éviction et d’évaluer l’indemnité d’occupation.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 7 août 2019.

Par arrêt du 8 décembre 2022, la cour d’appel d'[Localité 7] a confirmé le jugement du 21 décembre 2017 en ce qu’il avait notamment jugé qu’un nouveau bail avait pris effet le 1er octobre 2011 et que l’exercice de son droit d’option par la société bailleresse était régulier et devait être réparé par l’allocation d’une indemnité d’éviction calculée conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce.

Faisant valoir que l’indemnité d’éviction devait être appréciée à la date à laquelle le juge statue, ce qui rendait nécessaire d’actualiser les données comptables retenues par l’expert judiciaire, la société [Adresse 10] a sommé la société SNED de lui communiquer copie de son bilan comptable de l’année 2022.

Cette sommation étant demeurée vaine, la société [Adresse 10] a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident le 18 septembre 2023 pour obtenir la communication de cette pièce.

La société SNED ayant communiqué son bilan comptable de l’exercice 2022 le 3 octobre 2023, la société [Adresse 10] s’est désisté de son incident de communication de pièce devenu sans objet, ce qui a été constaté par ordonnance du 19 janvier 2024.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 12 août 2025, la Société Niçoise d’Edition et de Diffusion (SNED) et Mme [L] [C], intervenant volontairement à l’instance, sollicitent :

A titre principal, la condamnation de la société [Adresse 10] à payer à la société SNED une indemnité d’éviction d’un montant de 825.709 euros se décomposant de la manière suivante :Indemnité principale : 418.079 euros,Indemnité de remploi : 41.888 euros,Indemnité pour trouble commercial : 18.779 euros,Frais de déménagement : 90.541 euros à parfaire sur production d’une facture,Frais de licenciement : 185.759 euros à parfaire sur production de justificatifs des indemnités versées et coûts patronaux, en incluant l’indemnité de préavis due en exécution des contrats de travail à l’exclusion des indemnités de congés payés,Frais divers : 69.663 euros,

A titre subsidiaire, la condamnation de la société [Adresse 10] à payer à la société SNED une indemnité d’éviction d’un montant de 817.230 VDEn faisant l’addition des sommes ci-dessous, j’obtiens la somme 805 930 €. Juste si tu veux vérifier les chiffres mentionnés dans les ccls. Seule l’indemnité pour trouble commercial de 18 779 € a été déduite dans la demande subsidiaire et le total ne me semble pas correct.

euros se décomposant comme suit :Indemnité principale : 418.079 euros,Indemnité de remploi : 41.888 euros,Frais de déménagement : 90.541 euros à parfaire sur production d’une facture,Frais de licenciement : 185.759 euros à parfaire sur production de justificatifs des indemnités versées et coûts patronaux, en incluant l’indemnité de préavis due en exécution des contrats de travail à l’exclusion des indemnités de congés payés,Frais divers : 69.663 euros,

A titre infiniment subsidiaire, la condamnation de la société [Adresse 10] à payer à la société SNED une indemnité d’éviction d’un montant de 336.881 VDEn additionant les montants, j’obtiens 332 411 €.

euros se décomposant comme suit :Indemnité principale : 177.000 euros,Indemnité de remploi : 17.440 euros,Indemnité pour trouble commercial : 8.028 euros,Frais de déménagement : 90.541 euros à parfaire sur production d’une facture,Frais de double loyer : 1.853 euros,Travaux et agencements non amortis 37.549 euros,

En tout état de cause :

La fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 34.104 euros/an,Qu’il soit jugé que la société SNED disposera d’un délai de trois mois à compter du paiement de l’intégralité des sommes dues par la société [Adresse 10] pour quitter les lieux,La condamnation de la société [Adresse 10] à payer à Mme [L] [C] la somme de 80.000 euros en réparation de son préjudice personnel,La condamnation de la société Palais [Adresse 12] à prendre en charge le coût de l’expertise judiciaire ainsi qu’à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 27.000 euros à la société SNED et la somme de 2.000 euros à Mme [L] [C].

La société SNED indique qu’elle sollicite purement et simplement l’homologation du rapport d’expertise judiciaire à deux exceptions : le montant de l’indemnité principale en cas de perte du fonds et le montant de l’indemnité de remploi. Elle précise actualiser les postes composant l’indemnité d’éviction par l’intégration des données comptables les plus récentes, obtenues après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Elle expose que l’expert judiciaire a envisagé deux hypothèses pour le calcul de l’indemnité d’éviction : celle dans laquelle le fonds peut être transféré sans perte majeure de clientèle, auquel cas l’indemnité est égale à la valeur du droit au bail, et celle dans laquelle le fonds de commerce disparaît car il est impossible de le transférer, auquel cas l’indemnité correspond à la valeur du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession.

Elle explique que la société bailleresse n’a pas proposé de locaux de remplacement, hormis un local excentré et inadapté car ne pouvant accueillir les machines d’imprimerie nécessaires à son activité. Elle indique qu’il n’existe pas, dans le centre-ville de Nice, des locaux de remplacement d’une surface identique et fait observer que la société Palais Victoria, professionnel du marché immobilier niçois, n’a d’ailleurs proposé aucun autre local pouvant correspondre au besoin de son activité et pour cause, car il n’en n’existe pas.

Elle rappelle que les locaux litigieux sont en rez-de-chaussée et d’une superficie de 348 mètres carrés se décomposant en bureaux-production, en un atelier et une cave de stockage. Elle ajoute que la machine de presse principale pèse près de 19 tonnes et qu’il n’était possible de transférer le fonds que dans un local au rez-de-chaussée d’un immeuble, avec un système d’aération et de ventilation adéquate pour maintenir une hydrométrie précise.

Elle fait valoir également qu’elle ne peut pas transférer son activité hors du centre-ville pour des raison d’achalandage et techniques, son activité étant orientée vers des clients de son secteur géographique immédiat dont notamment la chambre de commerce, la Caisse d’allocations familiales, le Crédit Municipal, La Poste, le Palais des Expositions qui sont des clients récurrents de cette entreprise familiale créée en 1966. Elle soutient que l’expert a démontré qu’une partie importante de sa clientèle était située à [Localité 9] si bien que le déplacement du fonds dans la [Localité 11] du Var ou à [Localité 8] lui ferait perdre cette clientèle et se heurterait à des difficultés liées à la concurrence et à des problèmes de transport et de livraison.

Elle en conclut que le bail commercial est indispensable à sa pérennité et à la poursuite de ses activités, qu’elle ne peut pas envisager de déplacement et que l’indemnité d’éviction doit être fondée sur la perte du fonds de commerce.

Elle indique que l’expert judiciaire a calculé la valeur du fonds de commerce en se fondant sur le chiffre d’affaires TTC conformément aux usages de la profession d’imprimeur qui retiennent 10 à 50 % du chiffre d’affaires annuel (Barème Francis Lefebvre, barème CCI, administration fiscale notamment) et à la jurisprudence qui impose de rechercher les modalités d’évaluation d’un fonds en vue d’une transaction en usage dans la profession. Elle souligne que les annonces consultées et reproduites par l’expert judiciaire font ressortir des prix affichés et négociés entre 51 et 116 % HT du chiffre d’affaires, soit entre 37 et 93 % du chiffre d’affaires TTC. Elle relève que l’expert judiciaire a retenu un taux de 40 % qui ne peut s’entendre que TTC. Elle fait valoir qu’elle retient un chiffre d’affaires moyen de 1.039.772 euros pour les exercices 2016, 2017 et 2018, auquel elle applique un abattement de 40 % conduisant à une valeur de 415.908 euros actualisée à 311.940 euros après actualisation à partir des données comptables les plus récentes des années 2019, 2021 et 2022. Elle observe que la méthode de l’excédent brut d’exploitation retraité, actualisée avec les données comptables des années 2019, 2021 et 2022, conduit à un résultat de 525.819 euros. Elle considère donc que l’indemnité principale pour perte du fonds, résultant de la moyenne des deux méthodes, devra être fixée à la somme de 418.879 euros.

Elle estime également que l’indemnité de remploi correspondant à un forfait de 10 % est due, soit la somme de 41.888 euros. Elle ajoute avoir subi un important trouble commercial en raison de la cessation à venir de son activité dont elle a connaissance depuis le 23 octobre 2015 et qui est usuellement fixé à trois mois d’EBE moyen, soit à la somme de 18.779 euros. Elle précise qu’elle avait communiqué, en cours d’expertise, des devis relatifs au démontage, transport et remontage du matériel d’un montant de 90.541 euros qu’elle sera contrainte d’exposer pour restituer les locaux vides de toute occupation, comme l’impose l’article L. 145-29 du code de commerce. Elle fait valoir qu’elle a fait chiffrer les frais de licenciement par son expert-comptable en 2018 qui s’établissent à la somme de 185.759 euros à parfaire et devront être réglés sur justificatifs, en incluant les indemnités de préavis dues sur justification de leur paiement à France Travail. Elle soutient qu’elle devra faire face à d’importantes indemnités de résiliation des contrats en cours d’un total de 69.663,42 euros et non de 3.000 euros évalués par l’expert judiciaire.

Elle précise que si l’indemnité de déplacement devait être retenue, elle devrait être évaluée à la somme de 336.811 euros incluant le montant des travaux et agencements non amortis à hauteur de 38.549 euros.

Concernant l’indemnité d’occupation, elle admet la valeur locative de 48.720 euros retenue par l’expert judiciaire qui a appliqué un abattement pour précarité de 30 % en soulignant qu’elle n’a plus pu envisager les investissements dans des matériels coûteux requis par son activité en faisant observer que, dans de tels cas, la jurisprudence a admis des taux d’abattement bien supérieurs. Elle en conclut que l’indemnité d’occupation devra être évaluée à 34.104 euros par an, ce qui créera une créance différentielle au profit de sa bailleresse. Elle estime que la bailleresse a calculé cette indemnité en appliquant un indice de révision correspondant au coût de la construction depuis 2012, ce qui est manifestement erroné car est applicable l’indice des loyers commerciaux depuis 2014, que l’expert l’a calculé en 2019 et que la révision est triennale et non annuelle.

Mme [L] [C], actuelle gérante de la société SNED, entreprise familiale créée en 1966 par son père, indique qu’elle est âgée de 59 ans et qu’elle subit un important préjudice moral mais également financier car elle se trouvera dans une situation précaire pour se reclasser ou créer une nouvelle entreprise. Elle évalue la réparation de son préjudice à la somme de 80.000 euros en indiquant qu’il n’existe aucun obstacle juridique à l’indemnisation du dirigeant de la personne morale vouée à disparaître lorsqu’il a consacré toute sa vie au développement de l’entreprise.

La société SNED réclame un délai de trois mois à compter du paiement de l’indemnité d’éviction pour quitter les lieux conformément à l’article L. 145-29 du code de commerce. Elle sollicite également le remboursement de ses frais irrépétibles d’un montant de 27.000 euros conformément aux factures qu’elle justifie avoir réglées à ses conseils et considère que les frais d’expertise devront demeurer à la charge de la société bailleresse qui a exercé son droit d’option.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 août 2025, la société [Adresse 10] conclut à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de Mme [L] [C] et, en tant que de besoin, au rejet de ses demandes et sollicite, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

la fixation du montant global de l’indemnité d’éviction à la somme de 231.521 euros,

le remboursement des indemnités de licenciement du personnel, excluant toute somme versée à M. et Mme [C], déterminées sur la base de l’indemnité légale de licenciement sans inclure les indemnités de congés payés, de préavis et de fin de carrière, sur justificatif de leur paiement effectif,

le remboursement des indemnités de résiliation anticipées des contrats de location de matériel d’exploitation sur la base des pièces justificatives de leur paiement effectif,

la fixation de l’indemnité d’occupation, jusqu’à la date de restitution effective des locaux à hauteur des sommes suivantes :

43.848 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2011,46.500 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2014,46.911 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2017,49.812 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2020,55.148 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2023,

la condamnation de la société SNED à lui payer le différentiel entre le montant du loyer acquitté et celui de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2011 jusqu’à la restitution des lieux,

la compensation des créances réciproques,

la condamnation de la société SNED à lui restituer les lieux en parfait état de réparation et d’entretien dans les trois mois suivant le paiement de l’indemnité d’éviction,

l’expulsion immédiate de la société SNED et de tous occupants de son chef des lieux loués, à défaut de restitution amiable dans ce délai, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise de Mme [F].

Rappelant les dispositions de l’article 329 du code de procédure civile relatives à l’intervention volontaire, elle fait valoir que toute intervention principale est irrecevable dans une instance mettant en œuvre une action strictement personnelle au demandeur originaire. Elle fait valoir qu’elle n’a aucun lien de droit avec Mme [L] [C], intervenant volontairement à l’instance pour obtenir la réparation du préjudice personnel consécutif à l’exercice de son droit d’option. Elle soutient que le présent litige, introduit par la société SNED pour régler les conséquences de son éviction du local commercial sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce, ne permet pas à Mme [L] [C], tiers au bail commercial, d’intervenir à l’instance pour former une demande d’indemnisation qu’elle estime irrecevable.

Elle expose qu’elle a mandaté M. [P], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 7], qui a établi un rapport retenant que l’indemnité principale devait être calculée sur le fondement du chiffre d’affaires hors taxes et non toutes taxes comprises. Elle relève que si cette question n’est pas tranchée par la doctrine et la jurisprudence, elle dépend exclusivement des usages « prouvés » dans la profession concernée indépendamment du caractère indemnitaire de la somme versée. Elle soutient que ni la locataire, ni l’expert judiciaire n’ont pu rapporter la preuve des usages en matière d’imprimerie qui se distinguent des barèmes publiés. Elle souligne que la TVA correspond à une taxe payée à l’Etat, le commerçant collectant cet impôt pour son compte, et que prendre en compte un chiffre d’affaires TTC conduirait à surévaluer de manière indue l’indemnité d’éviction sans rapport avec le préjudice subi par le preneur.

Elle rappelle que l’indemnité d’éviction droit être calculée à la date où le juge statue si bien que le rapport de l’expert judiciaire doit être actualisé par l’intégration des données comptables postérieures à son dépôt, soit en l’espèce par les données des années 2019 à 2022 en excluant légitimement l’année 2020 affecté par la crise sanitaire. Elle observe que les données comptables des années 2011 à 2021 révèlent une baisse constante du chiffre d’affaires qui s’est accélérée dans les années 2016-2018. Elle relève que, dans le cadre de la détermination d’une indemnité pour perte de fonds, il est nécessaire de procéder à une pondération des données comptables des trois dernières années en majorant les exercices les plus récents. Elle indique qu’en appliquant un coefficient 1 à l’année 2019, un coefficient 2 à l’année 2021 et un coefficient 3 à l’année 2022, le chiffre moyen hors taxes s’établit à 657.156 euros et l’indemnité principale pour perte du fonds, après application d’un pourcentage de 40 %, à la somme de 262.862 euros.

Elle explique qu’en se fondant sur la méthode de l’excédent brut d’exploitation, l’expert judiciaire a déterminé un EBE moyen sur les exercices 2016-2018 de 14.958 euros qu’elle a majoré de la rémunération de la gérante de l’entreprise majorée des charges sociales afférentes pour aboutir à un EBE retraité moyen de 63.670 euros affecté d’un coefficient de 7 conduisant à une indemnité de 445.669 euros.

Elle fait valoir que dans les entreprises familiales exploitées sous forme de sociétés commerciales, il est fréquent qu’une part importante du résultat soit distribuée sous forme de salaires aux dirigeants qui doivent donc être réintégrés dans le résultat bénéficiaire s’ils ne correspondent pas à la rémunération « normale » de leurs fonctions effectives.

Elle ajoute que le choix d’un multiple de pondération de l’EBE dépend des perspectives d’évolution du fonds.

Elle considère que l’EBE moyen des exercices 2019, 2021 et 2022, expurgé des émoluments, indemnités et charges sociales et pondéré sur les trois derniers exercices, s’établit à 27.740 euros, soit à une indemnité de 194.180 euros après application d’un coefficient multiplicateur de 7.

Elle en conclut qu’en réalisant la moyenne des deux méthodes, l’indemnité principale devra être fixée à la somme de 228.521 euros.

Sur les indemnités complémentaires, elle rappelle que la locataire a confirmé l’absence de réinstallation de son fonds, tout transfert étant expressément exclu et devant inéluctablement conduire à la cessation de toute exploitation commerciale.

Or, elle fait valoir qu’en l’absence de réinstallation constituée par l’aveu de la locataire de sa cessation d’activité, certaines indemnités accessoires cessent de lui être dues.

Elle soutient que tel est le cas de l’indemnité de remploi si le bailleur fait la preuve de l’inexistence de cet élément de préjudice, ce qui est le cas en cas de cessation d’activité.

Elle ajoute qu’il en va de même de l’indemnité pour trouble commercial qui ne pourrait excéder la somme de 6.935 euros correspondant à trois mois d’EBE.

Elle conteste également le principe d’une indemnité de double loyer et des frais de déménagement qui ne concernent pas le matériel d’exploitation de la locataire en cas de perte de fonds. Elle souligne enfin qu’aucun justificatif n’est produit pour justifier des travaux et agencements non amortis qui ne s’appliquent pas en cas de perte de fonds.

Sur les indemnités de licenciement, elle indique qu’elles sont remboursées par le bailleur sur production de justificatifs et excluent les indemnités résultant du contrat de travail ou de la convention collective mais non de l’éviction. Elle s’oppose donc à la prise en charge des indemnités de licenciement des co-gérants réalisée sur la base d’une indemnité conventionnelle et non d’une indemnité légale, alors qu’ils ne sont pas salariés de la société. Elle considère qu’elle devra rembourser ces indemnités sur la base des justificatifs produits excluant les indemnités de préavis, de congés payés et de fin de carrière.

Elle fait observer que les frais de résiliation des contrats de location de matériel n’ont pas été soumis à l’expert judiciaire et qu’ils ne correspondent pas au montant exigible à la date de libération des lieux loués si bien qu’ils constituent un préjudice hypothétique et futur. Elle conclut donc au rejet de cette demande chiffrée par les dernières conclusions, demandant qu’il soit jugé qu’elle les remboursera à sa locataire sur production de pièces justificatives de leur paiement effectif par la locataire.

Concernant l’indemnité d’occupation, elle fait valoir qu’il est usuellement retenu un abattement de précarité de 10 % et qu’un abattement supplémentaire peut être appliqué dans l’hypothèse dans laquelle le locataire établit l’existence de circonstances particulières et exceptionnelles le justifiant. Elle considère qu’une telle preuve n’est pas rapportée dans la mesure où la durée anormale de la procédure a été liée à l’appel du jugement du 21 décembre 2017. Elle ajoute que la locataire avait la certitude de percevoir une indemnité d’éviction en l’absence de possibilité d’exercice d’un droit de repentir. Elle considère qu’un abattement de 10 % devra être appliqué et qu’il y aura lieu de procéder à l’indexation judiciaire annuelle de l’indemnité d’occupation triennalement et sur la base de l’ILC à compter de 2014 pour réparer son préjudice lié à la durée de la procédure.

Elle indique qu’il y aura lieu d’ordonner la compensation des créances d’indemnités réciproques, la restitution dans un délai de trois mois à compter du paiement de l’indemnité d’éviction des locaux en parfait état d’entretien et de réparation et d’ordonner l’exécution provisoire. Elle rappelle enfin qu’en cas d’exercice de son droit d’option par le bailleur, seuls les frais antérieurs à l’exercice de ce droit sont remboursables par application de l’article 145-57 du code de commerce. Elle souligne que les factures d’honoraires versées aux débats sont postérieures à sa notification du droit d’option le 23 octobre 2015 et que les frais de l’expertise destinés à calculer le montant de l’indemnité d’éviction devront être partagés par moitié.

La clôture de la procédure est intervenue le 1er septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 prorogé au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir opposée à l’intervention volontaire de Mme [L] [C].

Au terme de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 329 du même code prévoit que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et ajoute qu’elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il résulte de ces textes que l’intervenant principal invoque un droit propre et émet une prétention distincte de celles dont la juridiction est déjà saisie, lesquels doivent se rattacher aux prétentions des parties originaires par un lien suffisant souverainement apprécié pour que l’intervention soit recevable.

En l’espèce, la société Palais [Adresse 12] a notifié, par acte du 23 octobre 2015, l’exercice de son droit d’option en offrant de payer une indemnité d’éviction à la société SNED qui l’a fait assigner le 6 janvier 2016 pour, principalement, faire juger que le bail s’était renouvelé de plein droit le 29 septembre 2011 et, subsidiairement, obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction.

Cette action a été initiée par la société SNED à l’encontre de la société [Adresse 10] sur le fondement du statut des baux commerciaux et il a définitivement été jugé, par l’arrêt confirmatif du 8 décembre 2022, qu’un nouveau bail avait pris effet le 1er octobre 2011 et que l’exercice de son droit d’option par la société bailleresse était régulier et devait être réparé par l’allocation d’une indemnité d’éviction calculée conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce.

Mme [L] [C], gérante de la société SNED, est volontairement intervenue à l’instance par conclusions communiquées le 8 septembre 2022 pour solliciter la condamnation de la bailleresse à lui verser une indemnité compensatrice du préjudice personnel subi du fait de l’éviction.

Elle intervient donc à titre principal à l’instance de sorte qu’elle doit démontrer que son action se rattache aux prétentions initiales de la société SNED par un lien suffisant et qu’elle dispose du droit d’agir relativement à la prétention qu’elle forme.

Or, l’action fondant les prétentions originaires est relative à l’application du statut des baux commerciaux au bail liant la société Palais [Adresse 12] à la société SNED, statut qui prévoit le paiement d’une indemnité à la locataire pour réparer les conséquences de l’éviction autorisée et encadrée par la loi.

La demande indemnitaire de Mme [L] [C], qui invoque un préjudice personnel causé par la perte du fonds de commerce créé par son père, ne pourrait donc avoir qu’un fondement délictuel car elle est tiers au bail commercial fondant les prétentions originaires.

Pour fonder son action, Mme [L] [C] devrait démontrer une faute contractuelle de la société Palais Victoria à l’égard de la société SNED lui ayant causé un préjudice personnel, ce qui ne peut être le cas puisqu’il a définitivement été jugé que la bailleresse avait régulièrement exercé son droit d’option emportant l’éviction de la locataire en contrepartie d’une indemnité que la présente instance a vocation à fixer.

Dès lors que son intervention volontaire à titre principal ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant et que Mme [L] [C] ne rapporte pas la preuve de son droit d’agir à l’encontre de la société Palais [Adresse 12], son intervention volontaire est irrecevable.

Par conséquent, l’intervention volontaire de Mme [L] [C] sera déclarée irrecevable et ses demandes rejetées sans examen sur le fond.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction.

Par application de l’article L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, le bailleur dispose d’un droit d’option qui lui permet, lorsqu’il a initialement offert le renouvellement du bail, de le refuser ensuite en offrant au preneur le paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice.

L’article L. 145-14 du code du commerce prévoit que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

1. Sur l’indemnité principale.

Il est acquis aux débats que la société SNED va, par suite de son éviction, cesser son activité d’imprimerie en raison de l’impossibilité de transférer son fonds dans un local adapté à son activité à proximité de celui dont elle est évincée et de la perte d’une grande part de sa clientèle de proximité.

La société SNED n’est pas contredite sur ce point par la société [Adresse 10] qui se prévaut, au contraire, de son aveu judiciaire de la cessation de toute exploitation à la suite de son éviction pour soutenir que certaines des indemnités accessoires ne sont plus dues.

Dès lors que le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale dite « de remplacement » correspond à la valeur du fonds, à savoir sa valeur marchande déterminée selon les usages de la profession.

Il peut être recouru à une double approche de la valorisation d’un fonds de commerce, en fonction du chiffre d’affaires réalisé d’une part, mais également en fonction de sa rentabilité d’autre part.

Sur la méthode du chiffre d’affaires.

Il est usuel de retenir, pour l’évaluation du fonds, un chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années, affecté d’un pourcentage variable selon la branche d’activité et les caractéristiques du fonds considéré.

La valeur du fonds de commerce doit ainsi être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires des preneurs avant l’éviction, affecté d’un pourcentage de progression purement hypothétique.

Par ailleurs, le fait qu’une indemnité réparatrice ne soit pas soumise à une TVA ne fait pas, en soi, obstacle à la prise en compte d’éléments comptables arrêtés TTC pour sa fixation (Cass. 3e chambre civile, 27 Avril 2017). La détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s’effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concerné.

Ainsi, l’incidence de la TVA doit être retenue dès l’instant où les usages de la branche d’activité la retiennent habituellement dans le cadre des cessions amiables de fonds : seul importe en effet de savoir si les termes de comparaison en fonction desquels est choisi le coefficient applicable aux chiffres d’affaires du preneur considéré font état de chiffres d’affaires HT ou TTC, étant observé que majoritairement, il est fait état de chiffres d’affaires TTC.

Ainsi, l’indemnité d’éviction due au locataire peut être évaluée en excluant la taxe sur la valeur ajoutée, non pas parce que cette imposition ne correspond pas, par sa nature, à la stricte réparation d’un préjudice, mais parce qu’elle ne correspond pas aux usages de la profession dans le cadre de la cession amiable des fonds dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, l’expert judiciaire retient un chiffre d’affaires moyen TTC en se référant aux barèmes dans la profession considérée pour les commerces d’imprimerie qui a été contesté par la société [Adresse 10] dans le cadre d’un de ses dires.

Mme [V] [U] répond, en page 58 et 59 de son rapport, que le chiffre moyen a été retenu conformément aux usages dans l’activité d’imprimerie et fournit à titre d’illustration un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 mars 2006 qui a retenu un chiffre d’affaires toutes taxes comprises pour le calcul de l’indemnité d’éviction.

Mais il convient également de constater que tous les barèmes ou monographies produites par l’expert et la société SNED (Editions Francis Lefebvre ou barème d’évaluation des fonds de commerce de la CCI Midi-Pyrénées) se réfèrent, pour l’activité d’imprimerie, à un pourcentage du chiffre d’affaires toutes taxes comprises.

Il est inexact que l’évaluation soit fondée sur le chiffre d’affaires toutes taxes comprises pour tous les commerces car elle se réfère « au bénéfice net annuel », à la « recette journalière » ou à la recette taxable conformément aux usages de la profession pour certaines activités.

Il est donc suffisamment établi par l’expertise judiciaire et par ces pièces que la valeur d’un fonds de commerce d’imprimerie est déterminée par référence à un chiffre d’affaires TTC selon les usages de la profession, la société [Adresse 10] n’apportant d’ailleurs, à l’appui de sa contestation fondée sur l’absence de doctrine ou de jurisprudence, aucun élément contraire.

L’indemnité devant être évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire, soit à la date à laquelle le tribunal statue lorsque l’éviction n’a pas été réalisée, il convient d’actualiser les données comptables aux trois dernières années, à l’exception de l’année 2020 non significative en raison de l’interruption de toutes activités durant la crise sanitaire.

Il ressort des données comptables communiquées que le chiffre d’affaires de la société SNED s’est établi :

Pour l’exercice 2019 à : 772.828 euros TTC,Pour l’exercice 2021 à : 741.480 euros TTC,Pour l’exercice 2022 à : 825.246 euros TTC.

Il convient de constater qu’il n’existe pas de tendance marquée à la hausse ou à la baisse du chiffre d’affaires entre ces trois exercices de référence justifiant de procéder à une pondération comptable par l’application d’un coefficient de 3 pour l’année 2022, de 2 pour l’année 2021 et de 1 pour l’année 2019. Cette pratique n’est en effet utilisée qu’en cas de fluctuation avérée des chiffres sur les trois années de référence, afin de souligner une tendance, mais pas sur les dix dernières années.

Dès lors, le chiffre d’affaires moyen retenu sera fixé à 779.851 euros et, après application d’un coefficient de 40 % qui n’est plus discuté et qui prend en compte les caractéristiques du commerce, sa situation et ses équipements, la valeur s’établit à 311.940 euros.

Sur la méthode de la rentabilité par l’Excédent brut d’exploitation (EBE)

L’excédent brut d’exploitation (EBE) comprend le résultat d’exploitation, les dotations aux amortissements et la rémunération du dirigeant.

La méthode de la rentabilité consiste à affecter cet excédent brut d’exploitation un multiple, variable d’une part, selon la nature de l’exploitation et d’autre part, en fonction de différents critères d’appréciation permettant de dégager les éléments positifs et dépréciatifs du fonds considéré.

Le coefficient sera plus élevé s’il s’agit de fonds de capitaux dont la rentabilité est de toute façon assurée et plus faible s’il s’agit de « fonds de travail » dont la valeur tient à la personne de l’exploitant.

L’EBE peut faire l’objet d’un retraitement, notamment en réintégrant dans les bénéfices la part du salaire du dirigeant qui excéderait ce qui constitue la rémunération normale de ses fonctions effectives ou en déduisant le supplément de loyer qui aurait pu résulter du déplafonnement dans l’hypothèse d’un renouvellement de bail.

L’excédent brut d’exploitation s’établit, selon les données comptables actualisées :

Pour l’exercice 2019 à : 50.613 euros,Pour l’exercice 2021 à : 1.751 euros,Pour l’exercice 2022 à : 37.441 euros.

L’expert judiciaire a retraité cet excédent brut d’exploitation en y ajoutant, pour les exercices concernés, la rémunération de la gérante et les charges sociales afférentes, même si elle précise que ce retraitement doit être réalisé lorsque le fonds de commerce supporte des charges « anormales » par le paiement d’émoluments et indemnités ne correspondant pas à une activité effective.

Dans une entreprise familiale exploitée sous forme de société commerciale, seule la part des salaires des dirigeants, majoré des charges sociales, qui ne correspondrait pas à la contrepartie d’une activité réelle, est réintégrée dans le résultat.

La société SNED demande que les salaires annuels et les charges sociales correspondantes perçues par Mme [L] [C], gérante, durant ces exercices soit réintégrés dans le résultat pour retraiter l’excédent brut d’exploitation.

Pour autant, il n’est pas discuté que Mme [L] [C] exerce des fonctions effectives au sein de la société, ce que confirme l’argumentation qu’elle développait à l’appui de son intervention volontaire, et il n’est pas démontré que ces salaires annuels (28.290 euros en 2019, 33 926 euros en 2021 et 34 602 euros en 2022) excèdent la rémunération « normale » de ses fonctions effectives.

Il n’y a donc pas lieu de retraiter l’EBE moyen de 29.935 euros des trois exercices en y intégrant les salaires, majorés des charges sociales, perçus par la gérante, ce qui conduit à un excédent brut d’exploitation de 209.545 euros après application d’un coefficient 7, retenu par l’expert, et qu’aucune partie ne conteste.

* * * * *

Si l’indemnité d’éviction peut être fixée en retenant la moyenne de la méthode du chiffre d’affaires et de celle de la rentabilité, cette méthode montre ses limites lorsque l’on est en présence d’estimations différentes car un fonds de commerce ne peut avoir deux valeurs discordantes et, notamment, dans le cadre d’un fonds de travail où la capacité bénéficiaire dépend de la personne de l’exploitant.

Comme l’a indiqué l’expert judiciaire, la méthode d’évaluation fondée sur la rentabilité est un moyen de recoupement de la valeur obtenue en se fondant sur un pourcentage du chiffre d’affaires, méthode par le chiffre d’affaires qui est conforme aux usages de la profession et est mieux adaptée à un fonds de travail constitue par une entreprise familiale exploitée sous forme commerciale.

En considération de ces éléments, il convient de fixer l’indemnité principale correspondant à la valeur du fonds de la société SNED évincée à la somme de 311.940 euros.

2. Sur les indemnités accessoires.

Ces indemnités peuvent être décomposées en de nombreux postes, le fait que l’indemnité d’éviction ait le caractère d’une indemnité de remplacement ne fait pas obstacle à l’appréciation d’indemnités dites « accessoires » en réparation du préjudice que subit le preneur évincé du fait de l’éviction.

Sur l’indemnité de remploi.

Ce poste a pour objet d’assurer, par avance, le coût d’acquisition d’un autre fonds de commerce qui comprend les droits de mutation dus pour acquérir un fonds ou un droit au bail de valeur équivalente, les frais d’actes et les frais de transaction.

Cette indemnité n’a pas de caractère automatique : elle n’est pas due si le bailleur rapporte la preuve que le preneur ne se réinstallera pas.

En l’espèce, la société SNED indique qu’elle ne se réinstallera pas pour poursuivre son activité commerciale et sa gérante, intervenue volontairement à l’instance, précise qu’elle va devoir retrouver un emploi salarié.

Il est donc démontré que le preneur ne fera pas l’acquisition d’un fonds de commerce équivalent et ne se réinstallera pas de sorte qu’elle n’assumera pas les coûts que l’indemnité de remploi a pour vocation de réparer.

Par conséquent, la société SNED sera déboutée de sa demande de paiement d’une indemnité de remploi.

Sur l’indemnité pour trouble commercial.

Cette indemnité pour « trouble commercial » est destinée à indemniser la perte de temps subie par les dirigeants de la société preneuse, pour la recherche de nouveaux locaux au détriment de l’activité commerciale, et plus généralement les perturbations subies par l’exploitation, du fait de la perspective d’une future perte du fonds.

S’il n’y a pas lieu à indemnisation du trouble commercial en cas de cessation d’activité, c’est dans le cas où cette cessation d’activité n’a pas pour origine l’éviction future mais a une cause distincte de celle-ci, tel étant le cas de l’ouverture d’une procédure collective antérieure à l’encontre de la société preneuse ou la mise à la retraite de ses dirigeants.

Ce trouble commercial est usuellement réparé par une indemnité égale à trois mois d’EBE moyen.

En l’espèce, bien que le fonds ait vocation à disparaître du fait de l’éviction de la société preneuse par suite de l’exercice de son droit d’option par la société [Adresse 10] le 23 octobre 2015, il convient de constater que l’activité d’imprimerie nécessite, pour son exploitation, des investissements en matériel coûteux que la locataire n’a pas pu engager depuis plus de dix années.

Il est donc indiscutable que la perspective d’une future perte du fonds a perturbé l’activité commerciale de la société preneuse notamment au regard de la durée de la procédure et de fixation de l’indemnité d’éviction, ce qui s’analyse en un trouble commercial devant être réparé.

L’EBE moyen des trois derniers exercices d’établissant à 29.935 euros, l’indemnité compensatrice du trouble commercial causé par l’éviction sera fixé à la somme de 7 483,75 euros (29.935 euros / 4).

Sur les frais de déménagement.

Il est acquis que le coût du déménagement est à la charge du bailleur lorsque le locataire se réinstalle, ce qui semble exclure la prise en charge de tels frais en matière d’indemnité de remplacement correspondant à la valeur du fonds, en ce inclus les équipements et mobiliers.

Toutefois, en vertu de l’article L. 145-29 du code de commerce, les locaux doivent être restitués vides au bailleur dans les trois mois suivants le paiement de l’indemnité d’éviction de sorte que les frais de déménagement peuvent être indemnisés même en cas d’indemnité de remplacement pour permettre une restitution des lieux conforme à ce texte.

L’indemnité d’éviction n’étant destinée qu’à réparer le préjudice du locataire et ne pouvant être assimilée à une cession de fonds, son paiement n’entraîne pas pour le preneur l’obligation de délaisser au propriétaire des murs, le matériel et le mobilier garnissant les lieux.

Il s’ensuit que, lorsque les frais de déménagement de matériels lourds et sophistiqués constituent une charge importante au regard du montant de l’indemnité d’éviction, les frais de déménagement sont indemnisés, sauf à priver le preneur de la réparation intégrale de son préjudice.

Les frais de déménagement sont indemnisés sur présentation de devis établis à la diligence du locataire.

En l’espèce, la société SNED a produit un devis pour le démontage et l’enlèvement de son matériel d’imprimerie au cours des opérations d’expertise d’un montant de 90.541 euros, rapportant ainsi la preuve du coût de l’enlèvement du matériel destiné à permettre la restitution des locaux.

Il convient donc de fixer les frais de déménagement à la somme de 90.541 euros, de frais de déménagement qui seront dus par la société [Adresse 10] à la société SNED.

Sur les frais de licenciement.

Dans l’hypothèse d’une perte de fonds, les frais de licenciement du personnel de la société preneuse doivent être indemnisés.

Mais dans la mesure où seul le préjudice directement lié au refus de renouvellement doit être indemnisé, il n’y a pas lieu pour le bailleur de régler les sommes payées au salarié, à l’occasion de son licenciement, mais qui ne sont pas directement liées au refus de renouvellement.

Dès lors, l’indemnité de préavis n’est pas due – sauf hypothèse particulière dans laquelle le préavis ne pourrait être effectué en raison de l’obligation pour le locataire de restituer les locaux dans les délais de l’article L. 145-29 du code de commerce.

Les indemnités compensatrices de congés payés, les indemnités de panier et de déplacement ne sont pas davantage dues, dès lors qu’il ne s’agit nullement d’indemnités résultant du licenciement, mais de sommes dues au salarié au titre de l’exécution du contrat de travail.

L’indemnisation de ce poste de préjudice particulier n’intervient que sur justificatifs dans la mesure où il n’est pas possible de les déterminer à l’avance avec exactitude.

En l’espèce, la société SNED a produit au cours de l’expertise une attestation établie par son expert-comptable le 31 décembre 2018 qui évalue, à cette date, le montant des indemnités de licenciement à la somme de 185.759 euros.

Cette attestation qui date de près de sept années ne permet pas d’évaluer de manière exacte le montant des indemnités de licenciement qui a pu varier, comme le nombre de salariés de l’entreprise, de sorte qu’elles ne pourront être remboursées que sur production de justificatif.

La société SNED produit les bulletins de paie de M. [Z] [C], Chef d’atelier, et de Mme [L] [C], sous contrat à durée indéterminée depuis le 1er août 1985, de sorte qu’il n’y a pas lieu, comme le soutient la société [Adresse 10], d’exclure le paiement de leurs indemnités de licenciement par suite de la cessation d’activité de la preneuse.

En revanche, il n’y a pas lieu d’intégrer aux frais de licenciement les indemnités de préavis dans la mesure où il n’est pas justifié que le préavis ne pourra pas être exécutés par les salariés.

Par conséquent, la société [Adresse 10] sera condamnée à rembourser à la société SNED les indemnités de licenciement de l’ensemble de ses salariés par suite de l’éviction, excluant les indemnités de préavis et de congés payés, sur production des justificatifs de leur montant.

Sur les frais divers.

La société SNED justifie de contrats de location de matériel d’exploitation dont la résiliation anticipée va conduire à ce qu’elle soit débitrice d’indemnités de résiliation d’un montant important, frais qui sont la conséquence directe de l’éviction dont la société [Adresse 10] ne conteste pas le principe.

En revanche, le montant de ces indemnités a été calculé au mois de décembre 2025 alors que la date de la libération des lieux n’est pas connue, étant subordonné au paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.

Il n’est donc pas possible de chiffrer avec exactitude la juste réparation de ce préjudice de sorte qu’il convient de condamner la société [Adresse 10] à régler le coût de la résiliation anticipée des contrats de location de matériel d’exploitation par la société SNED sur production des justificatifs de leur montant.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’éviction due par la société [Adresse 10] à la société SNED de la manière suivante :

Indemnité principale : 311.940 euros Frais de remploi : rejetTrouble commercial : 7.483,75 euros Frais de déménagement : 90.541 eurosIndemnité de licenciement de l’ensemble de ses salariés par suite de l’éviction, excluant les indemnités de préavis et de congés payés, sur production des justificatifs de leur montant,Frais divers : coût de la résiliation anticipée des contrats de location de matériel d’exploitation par la société SNED sur production des justificatifs de leur montant,

Soit un total de 409 964,75, hors frais de licenciement et frais divers.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, le preneur ayant droit au paiement d’une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Ce texte précise que cette indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte-tenu de tous éléments d’appréciation.

Il est acquis qu’en application de ce texte, l’indemnité d’occupation doit être déterminée, à défaut de convention contraire, en fonction de la valeur locative fixée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Cette valeur locative d’après laquelle est déterminée l’indemnité d’occupation est la même que celle servant de base à la détermination du loyer de renouvellement, c’est-à-dire une valeur locative judiciaire, par opposition à la valeur locative de marché.

La règle de la fixation de l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative ne souffre pas d’exception, l’article L. 145-34 du code de commerce relatif au plafonnement étant inapplicable à l’indemnité d’occupation.

Dès lors, l’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative, non pas de marché mais de renouvellement, dans des conditions exclusives de tout plafonnement.

En revanche, l’article L. 145-28 du code de commerce précisant que l’indemnité d’occupation est déterminée compte tenu de tous éléments d’appréciation, lui est généralement appliqué un abattement dit de « précarité », le preneur simplement maintenu dans les lieux ne jouissant pas des mêmes prérogatives que le locataire bénéficiant d’un bail renouvelé.

En effet, la situation du preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction présente des inconvénients manifestes car il ne peut réaliser des travaux de modernisation ou d’amélioration de ses locaux, il ne peut céder, en pratique, ses droits qui sont précaires et le fait de ne pas savoir avec exactitude la date à laquelle il sera amené à devoir quitter les locaux constitue une gêne incontestable pour son exploitation.

L’abattement n’est exclu que dans les rares hypothèses dans lesquelles le propriétaire démontre qu’il n’existe aucun préjudice.

En l’espèce, l’expert judiciaire détermine une valeur locative de renouvellement de 48.720 euros par an, par référence aux caractéristiques des lieux et aux loyers pratiqués dans le voisinage de 140 euros/m²/an.

Les parties s’accordent sur cette valeur locative mais pas sur l’abattement de précarité.

L’expert judiciaire a retenu un abattement de précarité de 30 % qu’elle justifie par l’activité d’imprimerie exercée qui nécessite :

« – des investissements et le renouvellement du matériel pour rester performant et compétitif sur un marché très concurrentiel et en évolution technologique constante,

— le démarchage, la prospection auprès de nouveaux clients et les réponses aux appels d’offres nécessitant un engagement de l’entreprise sur plusieurs années.

Dans le cadre d’une procédure d’éviction, les investissements onéreux sont figés et l’entreprise ne peut s’engager dans le temps dans le cadre d’appels d’offre. »

Cet abattement de 30 % étant supérieur au taux de 10 % usuellement pratiqué, la société [Adresse 10] l’a contesté dans un dire auquel l’expert a répondu en ces termes (page 65 du rapport) :

« Le coefficient proposé de 30 % tient compte de la précarité de la société d’imprimerie au cours de la procédure d’éviction. Nous estimons que la précarité est forte pour une imprimerie qui fonctionne dans un secteur concurrentiel par contrat de commandes après devis et appels d’offres et qui doit procéder à des investissements pour maintenir son activité. Nous estimons que la précarité est plus forte pour cette activité spécifique que pour un commerce traditionnel pour lequel il est effectivement d’usage de retenir un abattement pour précarité de 10 % ».

L’abattement pour précarité est, en effet, le plus souvent de 10 %, voire de manière un peu plus exceptionnelle de 15 %, sans que le preneur ait à justifier d’un préjudice particulier.

Mais des abattements bien plus élevés peuvent être pratiqués en fonction de circonstances particulières, notamment la longueur anormale de la procédure en raison de l’attitude dilatoire du bailleur ou une baisse d’activité en lien avec la précarité de l’occupation sans aucune prévisibilité de la durée de l’exploitation.

Il n’est, en l’espèce, pas contestable que la situation de la société SNED, maintenue dans les lieux jusqu’à son éviction ayant pour effet d’entraîner son éviction au regard du caractère non transférable de son activité, a présenté des inconvénients manifestes qui excèdent le préjudice résultant de tout éviction.

Ce préjudice est conséquent en raison de la nature de son activité exigeant des investissements en matériels coûteux pour s’adapter aux évolutions technologiques et répondre aux besoins de la clientèle, investissements auxquels elle n’a pas pu procéder durant les dix années de la procédure, d’autant qu’aucun droit de repentir du bailleur n’étant possible, elle avait la certitude de disparaître à l’issue sans pouvoir prévoir la date de sa cessation exacte d’activité.

Cette imprévisibilité a, nécessairement et également, freiné la prospection de nouveaux clients et la réponse éventuelle à des appels d’offre, notamment avec ses clients institutionnels (la Caisse d’allocations familiales, la chambre de commerce, la Poste par exemple).

Il ne peut donc être retenu qu’un abattement pour précarité de 10 %, habituellement pratiqué pour des commerces classiques transférables tels que les commerces de bouche ou de prêt à porter, est la juste réparation du préjudice subi par la société SNED au regard de la spécificité de son activité et de la durée de la procédure de près de dix années.

Ces éléments caractérisent des circonstances exceptionnelles qui ont majoré le préjudice subi par la société preneuse du fait de son éviction à venir, devant emporter la cessation de son activité, et qui justifie le taux de l’abattement pour précarité de 30 % retenu par l’expert judiciaire.

Il sera précisé que, contrairement à ce que soutient la société Palais [Adresse 12], des abattements supérieurs à 10 ou 15 % peuvent être pratiqués notamment de 50 % ou de 40 % au motif de la durée anormale d’une procédure de fixation de l’indemnité d’éviction de six années ou encore de 35 % lorsque que la précarité prolongée subie par la preneuse que la prudence obligeait à limiter ses stocks et de différer pendant plus de deux ans tout investissement d’aménagement et modernisation de la boutique, frein au développement de la clientèle.

Il convient donc de retenir une valeur locative, après un abattement de précarité de 30 %, de 34.104 euros par an, hors taxes et hors charges.

Conformément aux clauses et conditions du bail non renouvelé, cette indemnité d’occupation doit être actualisée triennalement sur la base de l’Indice du coût de la construction puis, à compter de son entrée en vigueur en 2014, de l’indice des loyers commerciaux, afin d’assurer la réparation intégrale du préjudice du bailleur.

L’indemnité d’occupation annuelle due par la société SNED à la société [Adresse 10] sera donc fixée aux sommes suivantes :

au 1er octobre 2011 : 34.104 euros hors taxes et hors charges,au 1er octobre 2014 : 36 166,92 euros hors taxes et hors charges,au 1er octobre 2017 : 36 486,92 euros hors taxes et hors charges,au 1er octobre 2020 : 38 743,60 euros hors taxes et hors charges,au 1er octobre 2023 : 42 893,63 euros hors taxes et hors charges.

Sur la demande de compensation.

En vertu de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations simultanées entre deux personnes qui s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article L. 145-28 du code de commerce ne fait pas obstacle à la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation qui doit jouer lorsque la réciprocité des dettes a été judiciairement reconnue.

En l’espèce, il convient d’ordonner la compensation des créances réciproques des parties à due concurrence dans la mesure où les conditions en sont réunies.

Sur la libération des locaux commerciaux.

En vertu de l’article L. 145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité d’éviction à un séquestre.

Il résulte de l’application de ce texte que la société SNED devra restituer à la société [Adresse 10] les locaux loués dans le délai de trois mois suivant la date du paiement de l’intégralité de l’indemnité d’éviction en bon état d’entretien et de réparation.

Il n’y a pas lieu en revanche d’ordonner l’expulsion de la société preneuse des lieux dans la mesure où leur libération est subordonnée au paiement préalable de l’indemnité sans lequel elle dispose d’un droit au maintien dans le local.

Sur les demandes accessoires.

La société [Adresse 10] ne bénéficiant pas d’un droit de repentir, l’exercice de son droit d’option étant irrévocable, l’exécution provisoire, qui n’est pas de droit, sera ordonnée.

L’instance et l’expertise trouvant leur origine dans l’exercice par le bailleur de son droit d’option rendant nécessaire de fixer le montant de l’indemnité d’éviction, la société [Adresse 10] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Mme [V] [U].

La société [Adresse 10] sera en outre condamnée à payer à la société SNED une somme qu’il est équitable de fixer à 10.000 euros VD

La SNED justifie des factures qu’elle a payé à son conseil pour un montant de 27 000 € ? En application du principe de réparation intégrale, nous devons peut-être l’indemniser pour les frais irrépétibles engagés, sauf si l’examen des factures démontre des prestations injustifiées ?

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de Mme [L] [C] et rejette ses demandes sans examen au fond ;

FIXE l’indemnité d’éviction des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à Nice due par la société [Adresse 10] à la Société Niçoise d’Edition et de Diffusion (SNED) aux sommes suivantes :

Indemnité principale : 311.940 euros Trouble commercial : 7.483,75 euros Frais de déménagement : 90.541 eurosIndemnité de licenciement de l’ensemble de ses salariés par suite de l’éviction, excluant les indemnités de préavis et de congés payés, sur production des justificatifs de leur montant,Frais divers : coût de la résiliation anticipée des contrats de location de matériel d’exploitation par la société SNED sur production des justificatifs de leur montant ;

CONDAMNE la société [Adresse 10] à verser à la Société Niçoise d’Edition et de Diffusion (SNED) la somme de 409 964,75 euros à laquelle s’ajouteront les frais de licenciement et les frais de résiliation anticipée des contrats de location de matériel d’exploitation sur production de justificatifs de leur montant ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la Société Niçoise d’Edition et de Diffusion (SNED) à la société [Adresse 10] depuis le 1er octobre 2011 et jusqu’à la restitution des lieux aux sommes suivantesVD

Quelle sera le montant de l’indemnité d’occupation pour 2024, 2025 et 2026 normalement partiellement ?

:

au 1er octobre 2011 : 34.104 euros hors taxes et hors charges,au 1er octobre 2014 : 36 166,92 euros hors taxes et hors charges,au 1er octobre 2017 : 36 486,92 euros hors taxes et hors charges,au 1er octobre 2020 : 38 743,60 euros hors taxes et hors charges,au 1er octobre 2023 : 42 893,63 euros hors taxes et hors charges.

CONDAMNE la Société Niçoise d’Edition et de Diffusion (SNED) à payer à la société [Adresse 10] le solde différentiel entre le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er octobre 2011 et le montant des sommes versées ;

ORDONNE la compensation à due concurrence entre les créances réciproques des parties ;

DIT que la société SNED devra restituer à la société [Adresse 10] les locaux loués dans le délai de trois mois suivant la date du paiement de l’intégralité de l’indemnité d’éviction en bon état d’entretien et de réparation ;

DEBOUTE la société [Adresse 10] de sa demande tendant à ce que l’expulsion de la Société Niçoise d’Edition et de Diffusion (SNED) soit d’ores et déjà ordonnée ;

CONDAMNE la société [Adresse 10] à verser à la Société Niçoise d’Edition et de Diffusion (SNED) la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

CONDAMNE la société [Adresse 10] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Mme [V] [U] ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT