TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1416

N° RG 25/00030 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JECL

Section 3

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [L] [J]

né le 02 Janvier 1944 à [Localité 8] (RHONE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Gilles BRUNNER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 54

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 24 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2009, Monsieur [L] [J] a loué à Monsieur [C] [E] un local à usage d’habitation situé 4ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 290 € outre 58 € de provision sur charges.

Suite au comportement de Monsieur [C] [E], Monsieur [L] [J] a été dans l’obligation de changer une porte d’entrée ainsi que de procéder au remplacement des clés.

Suite à des impayés de loyers, Monsieur [L] [J] a fait délivrer au locataire un commandement de payer le 26 septembre 2024 et a précédemment envoyé des courriers se rapportant au non-paiement du loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, Monsieur [L] [J] a fait assigner Monsieur [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du défendeur,

Par voie de conséquence,

— Ordonner son expulsion immédiate et tout occupant de son chef à ses frais et moyennant l’appui éventuel de la force publique,

— Condamner Monsieur [C] [E] à régler au demandeur une indemnité d’occupation mensuelle courant à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu’à sa sortie définitive et effective d’un montant de 95 €,

— Le condamner à régler au demandeur, en outre, les montants suivants :

o 570 € arrêté au 05/11/2024 au titre des arriérés de loyers, déduction faite de l’APL,

o 1 176,35 € en remboursement de la porte d’entrée détruite,

o 23,48 € au titre du remplacement de la clé en 2023,

o 3 000 € de provision au titre du nettoyage, du remplacement des éléments dégradés et de la remise en état du logement,

— Condamner Monsieur [C] [E] à régler au demandeur un montant de 1 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens y compris les frais afférents au commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [L] [J], représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation et dépose ses pièces.

Cités par acte délivré à étude, Monsieur [C] [E] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 septembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le fondement juridique de la demande vise au prononcer judiciaire du contrat de bail liant les parties et non la constatation de la clause résolutoire du contrat de bail, nonobstant la délivrance d’un commandement de payer.

Les articles 1227et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

À l’appui de sa demande visant à prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation signé entre les parties, Monsieur [L] [J] produit notamment :

— Des courriers adressés au locataire se rapportant au non-paiement du loye,

— Un courrier envoyé au locataire se rapportant au remplacement de la porte du logement accompagné d’un devis,

— Un courrier se rapportant à un dégât des eaux,

— Un commandement de payer du 26 septembre 2024.

La charge de la preuve pèse sur le locataire. Il résulte de l’examen de ses pièces que si Monsieur [C] [E] s’acquitte en partie des loyers, il le fait de façon erratique puisque Monsieur [L] [J] a été contraint, alors que le contrat de bail a été signé le 27 janvier 2009 d’adresser à son locataire de multiples relances et cela depuis 2014 et a fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer le 26 septembre 2024 visant la clause résolutoire suite au défaut de paiement des loyers des mois de juin 2024 à septembre 2024.

Il ressort des pièces de la procédure que Monsieur [C] [E] est redevable de la somme de 570 € au titre des impayés de loyer pour les mois de juin 2024 à novembre 2024 inclus. Ce dernier sera condamné au versement de ladite somme. En effet, Monsieur [C] [E] sur lequel pèse la charge de la preuve de ses paiements libératoires ou d’une cause justifiant une exonération du paiement du loyer, n’a pas comparu de sorte qu’il échoue à la rapporter.

Ce défaut de paiement réitéré, outre la dégradation de la porte d’entrée, caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [C] [E].

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement en application des dispositions de l’article 1229 du code civil.

Par ailleurs, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [C] [E], de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 95 euros après déduction des allocations logement et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée aux conditions du bail et majorées des charges locatives dûment justifiées.

Aux termes de l’article 7 b) d) et e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que Monsieur [L] [J] a été dans l’obligation de procéder au changement de la porte du logement occupé par Monsieur [C] [E]. Ce dernier, non comparant, ne le conteste pas. Ainsi, il ressort de l’annexe 17 que Monsieur [L] [J] s’est acquitté de la somme de 1 022,35 € après une remise d’un montant de 140 €. Par conséquent, Monsieur [C] [E] doit être condamné au versement de la somme de 1 022,35 € au titre du remplacement de la porte. Néanmoins, Monsieur [L] [J] sera débouté de sa demande au titre du remplacement de la clé en 2023, cette demande n’étant pas justifiée. En effet l’annexe 8 n’est pas signée par le locataire. Il sera également débouté de sa demande de provision de la somme de

3 000 € pour défaut d’éléments probants. En effet, il n’est pas justifié d’une part que les photographies produites correspondent au logement occupé par Monsieur [C] [E] et d’autre part que les photographies ont bien été prises le 21 juin 2024 puisque la date est manuscrite.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 26 septembre 2024.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [J], Monsieur [C] [E] est condamné à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 17 juillet 2025, du bail conclu le 27 janvier 2009 entre Monsieur [L] [J], d’une part, et Monsieur [C] [E], d’autre part, concernant le logement situé au 4ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois de la signification du présent jugement

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à verser à Monsieur [L] [J] la somme de 570 € au titre de l’arriéré locatif pour la période de juin 2024 à novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à verser à Monsieur [L] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi déduction faite des allocations logement soit la somme de 95 €, à compter du 17 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à verser à Monsieur [L] [J] la somme de 1176,35 € au titre du remplacement de la porte d’entrée ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [J] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 26 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à verser à Monsieur [L] [J] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 juillet 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,