TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 07 juin 2024

à M^e CORNET Philippe

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 juin 2024

à M^e LACOEUILHE Margot

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04349 – N° Portalis DBW3-W-B7H-[Immatriculation 1]

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [O]

né le 08 Mars 1952 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [N]

née le 15 Février 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

(AJ en cours)

représentée par M^e Margot LACOEUILHE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 18 janvier 2020, Monsieur [Y] [O] et Madame [P] [O] ont donné à bail à Madame [W] [N] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 610 euros outre 65 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [O] ont fait signifier à Madame [N] par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2023 un commandement de payer la somme de 4.955,48 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 23 juin 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [Y] [O] et Madame [P] [O], représentés par leur mandataire la SARL CITYA CARTIER, ont attrait Madame [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir à titre principal et au visa de la loi du 6 juillet 1989 l’expulsion de Madame [N].

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 août 2023, renvoyée à plusieurs reprises et plaidée le 4 avril 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des moyens.

Monsieur [Y] [O] et Madame [P] [O] ont sollicité de :

constater la résiliation du bail ; ordonner l’expulsion de Madame [N] et tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner Madame [N] au paiement des sommes suivantes : 13.964,22 euros de provision, comptes arrêtés au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des loyers et charges impayés ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer avec charges de 707,78 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux ; 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer, rejeter l’ensemble des demandes de Madame [N].

Les époux [O] se sont opposés à tout octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire au profit de Madame [N] qui n’a pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience, fait preuve de mauvaise foi et n’a pas respecté un accord amiable consenti avant la procédure judiciaire, ne justifie pas de ressources suffisantes pour pouvoir respecter un échéancier.

Madame [N] a demandé :

à titre principal de débouter les bailleurs de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et à minima de suspendre le jeu de la clause résolutoire, de lui accorder des délais de paiement sur trois ans ; à titre subsidiaire en cas de constat d’acquisition de la clause résolutoire, de reporter le règlement de la dette de deux années ; en tout état de cause, de débouter les bailleurs de leur demande de frais irrépétibles et au titre des dépens.

Au soutien de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [N] a exposé avoir subi un licenciement abusif, ne percevoir que le RSA depuis juin 2022, avoir vainement tenté d’obtenir un échéancier amiable auprès du mandataire des bailleurs, engager des démarches multiples afin de retrouver un emploi, et vouloir déposer un dossier de surendettement.

Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’a été transmis au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 juin 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 31 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les époux [O] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 10 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 janvier 2023, pour la somme en principal de 4.955,48 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai des deux mois impartis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 mars 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par les époux [O] que les derniers loyers et charges n’ont pas été payés par Madame [N] qui ne le conteste pas. Elle ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire en résultant.

Dès lors, devenue occupante sans droit ni titre depuis le 5 mars 2023, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 707,78 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé, qu’une somme de 13.933,02 euros reste due au 1er mars 2024, correspondant aux loyers et charges impayés, terme du mois de mars 2024 inclus et hors frais de rejets bancaires qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif.

Madame [N] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Dès lors, elle sera condamnée à verser aux époux [O] à titre provisionnel, cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.729,86 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Il ressort des propres explications de Madame [N] que ses ressources ne sont pas suffisantes pour couvrir ses dépenses actuelles. Il s’en déduit, dans ces conditions, qu’elle n’est pas en capacité de pouvoir respecter un plan d’apurement de sa dette. Un échéancier ou un report de délais ne ferait qu’aggraver sa situation ainsi que celle des bailleurs, personnes privées de revenus locatifs conséquents depuis plusieurs années.

Madame [N] sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande également qu’elle soit condamnée à payer aux époux [O] une somme 300 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont pu exposer dans le cadre de la présente procédure.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2020, entre Monsieur [Y] [O] et Madame [P] [O] d’une part, Madame [W] [N] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 5 mars 2023 ;

DEBOUTONS Madame [W] [N] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [O] et Madame [P] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [W] [N] à payer à Monsieur [Y] [O] et Madame [P] [O], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 707,78 euros, indemnité due à compter du 5 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [W] [N] à payer à Monsieur [Y] [O] et Madame [P] [O] une somme provisionnelle de 13.933,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.729,86 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mars 2024 inclus et comptes arrêtés au 1er mars 2024;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Madame [W] [N] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [W] [N] à payer à Monsieur [Y] [O] et Madame [P] [O] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président