TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 20 juin 2024

à M^e SANCHEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 juin 2024

à Mme [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01808 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4WR7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [B]

née le 26 Mars 1956 à [Localité 6] (VIETNAM)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric SANCHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [W] [L]

née le 05 Avril 1979 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [N] [X] [M]

né le 12 Mars 1970 à [Localité 5] (COMORES)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 février 2024, Madame [V] [B] a assigné Monsieur [N] [X] [M] et Madame [W] [L] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [X] [M] et de Madame [L] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 7], au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique;

• condamner Monsieur [X] [M] et Madame [L] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 15.143,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2023;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée;

— la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [B] a en outre sollicité que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un Huissier, le montant des sommes retenues par l’Huissier par application de l’article A 444-31 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, Madame [B] a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 21.063,95 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er avril 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, Madame [B] a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [X] [M], cité en la personne de son épouse, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est fait représenter.

Madame [L], citée à sa personne, a comparu à l’audience et a indiqué ne pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Madame [B] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 8 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 11 avril 2024.

L’action de Madame [B] est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2013 prenant effet à compter du 1er janvier 2014, Monsieur [B] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [M] et à Madame [L] pour un logement situé à [Adresse 7], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Suivant acte notarié en date du 19 janvier 1998, Monsieur [B] a fait donation entre vifs au profit de son épouse, Madame [V] [B], pour le cas où elle lui survivrait, de l’usufruit de l’universalité des biens dépendant de la succession.

Madame [B] a donc bien qualité pour agir dans la présente procédure.

Monsieur [X] [M] et Madame [L] ne règlant pas régulièrement leurs loyers, Madame [B] leur a fait délivrer le 17 octobre 2022 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 8643,64 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 octobre 2022, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 17 décembre 2022.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] et de Madame [L] et celle et de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner à payer à Madame [B] la somme provisionnelle de 21.063,95 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [X] [M] et Madame [L] seront en outre condamnés à payer à Madame [B] une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Madame [B] ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Madame [L] a reconnu ne pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les frais d’exécution forcée:

Madame [B] n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge des sommes prélevées par le Commissaire de Justice sur le débiteur.

Elle ne saurait dès lors prospérer en cette demande.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [X] [M] et Madame [L] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [X] [M] et Madame [L] seront tenus de payer à Madame [B] la somme de 400,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire à l’égard de Monsieur [X] [M] et contradictoire à l’égard de Madame [L] , rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de Madame [B];

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 17 décembre 2022 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [X] [M] et de Madame [L] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 7], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] et Madame [L] à payer à Madame [B]:

• la somme provisionnelle de 21.063,95 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Madame [B] du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] et Madame [L] à payer à Madame [B] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] et Madame [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 17 octobre 2022;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,