TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 19/13003

N° Portalis 352J-W-B7D-CRCG3

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Septembre 2019

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDERESSES

Madame [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [P] [A]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentées par Maître Anne SAUVEBOIS-BRUNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0002

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL AKPR, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC19

S.A.S.U. DIAGS EXPERTS

[Adresse 4]

[Localité 8]

S.A. GAN ASSURANCES IARD en sa qualité d’assureur de la société DIAGS EXPERTS

[Adresse 9]

[Localité 5]

Décision du 06 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 19/13003 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRCG3

représentée par Maître Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0549

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Caroline ROSIO, Vice-Présidente

assistés de Alice LEFAUCONNIER, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 28 Novembre 2024 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Caroline ROSIO, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe 30 janvier 2025. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 06 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Le 30 juin 2005, [C] [I] a acquis de [J] [B], au prix de 395.000 euros, au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] les lots de copropriété n° 12 correspondant à un appartement au 5ème étage et une cave, et n°19 consistant en une pièce au 6ème étage, qui ont été réunis par le précédent propriétaire par un escalier en un appartement en duplex pour une surface dite « Carrez » de 67,60m2.

Le 18 septembre 2018, [C] [I] a vendu à [H] [K] et [P] [A], au prix de 830.000 euros, l’appartement en duplex et la cave pour une surface dite « Carrez » égale à 70,33 m², conformément au métrage réalisé par la société Diags Experts dont l’assureur de responsabilité est la société Gan Assurances.

[H] [K] et [P] [A] ont fait mesurer ce bien. Au terme de trois mesurages, il est apparu que :

— Le 31 octobre 2018, la Société MT Diagnostics a établi une superficie « Carrez » de 66,19 mètres carrés.

— Le 2 novembre 2018, la Société SCOP Arpenteur Géomètre a relevé une superficie « Carrez » de 66,25 mètres carrés.

Le 5 novembre 2018, le géomètre-expert GE3D [Localité 10] a mesuré une superficie « Carrez » de 66,30 mètres carrés.

Le 05 novembre 2018, un procès-verbal de constat d’huissier a été réalisé à la requête de [H] [K] et [P] [A] qui ont exposé vouloir procéder à des travaux de rénovation au sein de leur appartement et souhaité faire constater, au préalable, l’état et la configuration de celui-ci.

[H] [K] et [P] [A] ont fait procéder à des travaux dans l’appartement. Elles ont fait déposer l’escalier intérieur reliant les deux niveaux et l’ont remplacé par un nouvel escalier présentant une configuration différente du précédent. Il a également été procédé au déplacement d’une cloison entre la chambre et la salle de bains. La cuisine a été transformée en salle de bains et réciproquement.

Considérant que la surface exacte du bien vendu est inférieure de 4,08m2 à celle stipulée dans l’acte de vente, [H] [K] et [P] [A], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure [C] [I], le 22 juillet 2019, de leur verser la somme de 48.150 euros, soit 24.075 euros à chacune, correspondant au montant de la restitution du prix de vente proportionnellement aux mètres carrés manquant.

Par courrier officiel du 30 juillet 2019, le conseil de [C] [I] a indiqué que son client n’entendait pas répondre favorablement à la mise en demeure.

Par exploit d’huissier du 12 septembre 2019, [H] [K] et [P] [A] ont assigné [C] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de réduction du prix de vente.

Par actes du 1er avril 2020, [C] [I] a assigné en garantie les sociétés Gan Assurances et Diags Experts. L’instance a été enrôlée sous le n° de RG 20/3287 et jointe à la présente le 23 octobre 2020.

Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal de céans a désigné [G] [D] en qualité d’expert avec mission de déterminer la surface « Carrez » de l’appartement vendu afin de procéder à deux métrages, l’un en faisant abstraction de l’escalier et un autre en considérant l’escalier dans sa configuration au jour de la vente comme fixe et inamovible.

L’expert a transmis son rapport au tribunal le 13 mars 2023 et conclu que, d’après ses observations, l’escalier est fixe, que la superficie « Carrez » de l’appartement était au jour de la vente de 66,60m2 environ si l’escalier est considéré comme fixe et inamovible et 65,75m2 environ si l’escalier est considéré comme amovible.

Dans leurs dernières conclusions en réponse n°4 notifiées par voie électronique le 06 novembre 2023, [H] [K] et [P] [A] ont requis du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les articles 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’article 1 du décret n°97-532 du 23 mai 1997, les articles 1130, 1137 et 1240 du code civil et les articles 515 et 700 du Code de procédure civile, de :

— « constater que Madame [K] et Madame [A] sont bien fondées en leurs demandes ;

— constater que la superficie du bien immobilier mentionnée dans l’acte authentique de vente est erronée ;

— constater que la superficie réelle du bien immobilier est de 66,25 m² ou, en tout état de cause et à titre subsidiaire, de 66,43 m² si le mesurage de l’expert judiciaire devait être pris en compte par le présent tribunal

— condamner Monsieur [I] à restituer à l’acquéreur la somme de 48.150 euros pour une superficie du bien immobilier de 66,25 m² ou, en tout état de cause et à titre subsidiaire 46.020 euros pour une superficie du bien immobilier de 66,43 m², avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 juillet 2019 au titre de la restitution partielle du prix de vente ventilée à hauteur de :

° 24.075 euros pour Madame [K] dès lors que la superficie du bien immobilier est évaluée à 66,25 m² par le tribunal ou 23.010 euros dès lors que la superficie du bien immobilier est évaluée à 66,43 m² par le présent tribunal ;

° 24.075 euros pour Madame [A] dès lors que la superficie du bien immobilier est évaluée à 66,25 m² par le tribunal ou 23.010 euros dès lors que la superficie du bien immobilier est évaluée à 66,43 m² par le présent tribunal ;

— constater le dol de Monsieur [I] à l’encontre de l’acquéreur ;

— condamner Monsieur [I] à verser à l’acquéreur la somme de 3.000 euros au titre de la perte de chance, avec intérêt au taux légal à compter du jugement du présent tribunal, ventilée à hauteur de :

° 1.500 euros pour Madame [K] ;

° 1.500 euros pour Madame [A] ;

— condamner Monsieur [I] à verser à l’acquéreur la somme de 393 euros au titre des frais de notaire indument versés, avec intérêt au taux légal à compter du jugement du présent tribunal, ventilée à hauteur de :

° 196,50 euros pour Madame [K] ;

° 196,50 euros pour Madame [A] ;

— condamner Monsieur [I] à verser à l’acquéreur la somme de 5.187 euros au titre du montant des intérêts bancaires indument supporté par l’acquéreur, avec intérêt au taux légal à compter du jugement du présent tribunal, ventilée à hauteur de :

° 2.593,50 euros pour Madame [K] ;

° 2.593,50 euros pour Madame [A] ;

— condamner Monsieur [I] à verser à l’acquéreur la somme de 1.107 euros au titre du montant de l’assurance du prêt immobilier indument supporté par l’acquéreur, avec intérêt au taux légal à compter du jugement du présent tribunal, ventilée à hauteur de :

° 553,50 euros pour Madame [K]

° 553,50 euros pour Madame [A]

— juger les sociétés Diags Experts et Gan Assurances irrecevables et mal fondées dans l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Madame [A] et Madame [K] ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— condamner Monsieur [I] au paiement de l’ensemble des frais d’expertise

— condamner Monsieur [I] à verser à l’acquéreur la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ventilée à hauteur de :

° 2.500 euros pour Madame [K] ;

° 2.500 euros pour Madame [A] ;

— condamner Monsieur [I] aux entiers dépens. »

Par conclusions en défense récapitulatives après expertise, notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, [C] [I] demande du tribunal de :

« A titre principal ;

— déclarer Mesdames [K] et [A] mal fondées en toutes leurs demandes ;

— condamner solidairement Madame [K] et Madame [A] à payer à Monsieur [I] la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens incluant les frais de l’expertise judiciaire

— dire et juger n’y avoir lieu à exécution provisoire

A titre subsidiaire :

— condamner solidairement les sociétés Diags Experts et Gan Assurances à payer à Monsieur [I] la somme de 43.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice lié à la restitution partielle du prix de vente

— condamner solidairement les sociétés Diags Experts et Gan Assurances à garantir et relever indemne Monsieur [I] de toutes les condamnations à dommages intérêts, hors restitution du prix, qui seraient prononcées à son encontre et au profit de Madame [K] et Madame [A], ainsi que de toutes les condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

— condamner solidairement les sociétés Diags Experts et Gan Assurances à payer à Monsieur [I] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les sociétés Diags Experts et Gan Assurances aux entiers dépens. »

Par conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, les sociétés Diags Experts et Gan Assurances sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103 et 1231 à 1231-7 du code civil, la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 et le décret du 17 mars 1967 n°67-223 et la loi du 18 décembre 1996 n°96-1107 de :

« – ordonner la jonction des deux affaires enrôlées sous les numéros RG 19/13003 et 20/03287 compte tenu du lien de connexité entre ces deux instances

À titre principal :

débouter l’ensemble des parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société Diags Experts, Par conséquent :

juger qu’en cas de condamnation de la société Diags Experts, son assureur la société Gan Assurances ne saurait être tenu que dans les termes, conditions, limites de garanties et de franchise du contrat d’assurance souscrit, À titre subsidiaire :

Décision du 06 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 19/13003 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRCG3

— si par extraordinaire le Tribunal faisait droit à la demande de Madame [A] et Madame [K] à l’encontre de Monsieur [I], débouter ce dernier de sa demande en garantie à l’encontre des sociétés Diags Experts et Gan Assurances, la restitution du prix de vente à la suite d’une erreur de mesurage n’étant pas un préjudice indemnisable,

— débouter Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires à l’égard des sociétés Diags Experts et Gan Assurances,

— débouter l’ensemble des parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre des sociétés Diags Experts et Gan Assurances

A titre infiniment subsidiaire :

— réduire les sommes sollicitées à de plus justes proportions et notamment s’agissant du prix de vente à restituer, qui ne saurait dépasser la somme de 2 754,82 euros.

En toute hypothèse :

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [I], ou toute autre partie succombante, à verser aux sociétés Diags Experts et Gan Assurances la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [I], ou toute autre partie succombante, aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Amandine LAGRANGE, membre de l’AARPI FLORENT AVOCATS, Avocat au Barreau de PARIS, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Il sera renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un exposé exhaustif des demandes et moyens à leur soutien, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 février 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 28 novembre suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025. La décision a été prorogée au 06 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert ou lorsqu’elles ne consistent qu’en un simple rappel des dispositions légales ou règlementaires applicables au litige. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

1°) Sur la demande de jonction

Il y a lieu d’observer que celle-ci est sans objet puisque la jonction sollicitée a d’ores et déjà été ordonnée par le juge de la mise en état le 23 octobre 2020.

Il n’en sera pas fait mention au dispositif.

2°) Sur la réduction du prix

Décision du 06 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 19/13003 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRCG3

[H] [K] et [P] [A] demandent la condamnation de [C] [I] à leur payer la somme de 48.150 euros en restitution du prix de vente pour une superficie du bien immobilier de 66,25 m et, à titre subsidiaire, 46.020 euros pour une superficie du bien immobilier de 66,43 m².

Elles soutiennent que doit être déduit de la superficie du bien mentionnée dans l’acte de vente 4,09 m² correspondant à :

—  1,67 m² correspondant à la cage d’escalier,

—  2,18 m² correspondant à l’excès de superficie mesuré de la chambre au 6ème étage,

—  0,24 m² correspondant à l’excès de superficie mesuré des water-closets et qu’ainsi la restitution partielle du prix de vente doit s’élever à 48.150 euros.

Elles sollicitent de retenir comme superficie réelle du bien au jour de la vente une surface de 66,43m2 correspondant à la moyenne des trois mesurages précédemment effectués avec celui de l’expert judiciaire et de prendre en compte le bien vendu tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente, notant qu’aucuns travaux n’avaient été entrepris lors des trois mesurages effectués à leur demande fin 2018, notamment le changement d’escalier. Elles font valoir que :

Concernant les 2 lots :

l’escalier ne devait pas être comptabilisé, ce que préconise le rapport d’expertise, car il n’était pas aisément amovible, présentant un réel caractère de fixité en ce qu’il n’était ni léger, ni aisément démontable, ni remplaçable par un escalier escamotablele caractère indissociable des deux lots composant le bien se matérialise par le fait que l’accès au lot n°19 ne s’effectue que par l’escalier intérieur situé dans le lot n°12les deux lots ne forment qu’une unité d’habitation et la superficie à prendre en compte est celle de l’unité d’habitation selon la jurisprudence (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 7 novembre 2007, n°06-18.51) et la réduction du prix doit être calculée sur la somme globale correspondant aux deux lotsla vente du bien ayant été conclue moyennant 830.000 euros, la révision du prix s’élève à la somme de 48.150 euros (830.000 x 4,08 / 70,33)

Concernant le lot n°12 :

l’entreprise Diags Experts n’a pas exclu la surface de la cage d’escalier et a ainsi comptabilisé sa superficie de 1,67m2 dans l’appartement du 5ème étage comme faisant partie des surfaces « Carrez » l’entreprise Diags Experts a commis une erreur de mesurage pour les water closet (1,74 au lieu de 1,47) soit une différence de 0,24m2 représentant un excès de surface de 15%la surface « Carrez » réelle est inférieure de 4,08 m² à la surface stipulée pour le lot 12 et ainsi la différence est de plus d’un vingtième de celle stipulée

Concernant le lot n°19 :

l’entreprise Diags Experts n’a pas exclu dans le lot n°19 la trémie d’escalier et a ainsi comptabilisé une superficie de 2,18m2 au 6ème étage comme faisant partie des surfaces « Carrez », ce qui représente un excès de surface de plus de 20%le « décrochement » de la chambre utilisé en espace de rangement a été pris en compte dans le calcul de la superficie de cette pièce par l’expert et les trois professionnels qu’elles ont missionné fin 2018.

[C] [I] réplique que les demanderesses n’établissent pas de façon certaine et contradictoire la différence de superficie de 4,08% qui représenterait 5,81% de la superficie garantie, soit plus du vingtième.

Il oppose que :

— l’expert judiciaire a émis les plus grandes réserves concernant le mesurage compte tenu des travaux qui ont été réalisés par les demanderesses, notamment la dépose de l’escalier d’origine pour un autre, ce qui a affecté d’une marge d’erreur significative les mesures figurant dans le rapport d’expertise alors que ces mesures sont très proches de la marge de tolérance de 5 %

les trois mesurages pris en compte par les demanderesses ne sont pas contradictoires et comportent tous des différences de mesurage alors que la différence alléguée excède à peine le seuil du vingtième fixé par la loi et il suffirait que la superficie de l’appartement vendu soit de 66,80m2 pour que cette différence reste en deçà de ce vingtièmel’expertise judiciaire ne mesure pas l’appartement dans son état à la date de la vente en raison des nombreux travaux effectués par les demanderessesla problématique réelle est celle de la prise en compte ou non de l’escalierl’expert n’a pas pu analyser s’il était amovible ou fixe et n’a pu se prononcer que sur des photographiesle mesurage de l’appartement réalisé en 2005 a été fait avec le même escalier intérieur et la même trémie et il y a lieu de le prendre en considération en ce qu’il apparaît le plus proche de la réalité.

A titre subsidiaire, il sollicite que la restitution du prix de vente se limite à 43.990 euros (830.000 x 5,30%), la différence s’établissant ainsi : 70,33 – 66,60 = 3,73 m2 soit 5,30%.

Les sociétés Diags Experts et Gan Assurances observent que :

— la preuve n’est pas rapportée qu’il conviendrait de retenir les évaluations des surfaces établies à la demande de Mesdames [K] et [A] plutôt que celle réalisée par la société Diags Experts en ce qu’elles mentionnent chacune des surfaces différentes et en raison de l’absence de contradictoire

— c’est à bon droit que la société Diags Experts n’a pas déduit du mesurage l’escalier en cause en ce qu’il constitue une structure très légère qui n’est fixée au mur qu’à deux ou trois endroits, compte tenu du fait qu’il est léger, en colimaçon, totalement ouvert et facilement démontable.

— il n’est pas démontré que la superficie de la chambre située au 6ème étage dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m serait de 0,76 mètres carrés au lieu des 0,59 mètres carrés mesurés par elle

— rien ne permet d’affirmer que la surface relative aux placards situés dans la chambre du 6ème étage a effectivement été prise en compte dans le mesurage de la superficie Carrez par les géomètres mandatés par les demanderesses

— la société Diags Experts n’avait pas à déduire la trémie de l’escalier

— concernant le mesurage des toilettes, il n’est pas rapporté que les certificats réalisés à la demande de Mesdames [K] et [A] doivent prévaloir sur celui de la société Diags Experts et sa responsabilité n’est pas démontrée.

Concernant le rapport de l’expertise judiciaire, elles soutiennent que :

l’expert émet toute réserve sur les résultats de son analyse au regard des aménagements qu’a subis l’appartement depuis la vente et « des incertitudes incompressibles de mesurage », l’écart retenu par l’expert judiciaire de 0,2m2 étant finalement très faible, de l’ordre d’une marche d’escalierl’expert utilise le terme « environ » et la tolérance admise doit être de 1% ainsi aucune démonstration n’est faite avec certitude que le mesurage effectué par leur société excéderait les 5% indépendamment du débat portant sur le caractère amovible ou non de l’escalierla surface probable de l’appartement en 2018 était de 67,1m2 environ sinon de 70,33m2, or la surface mesurée par la société Diags Experts n’est pas supérieure à 1/20e des 67.1m2 évoquésl’hypothèse retenue par l’expert judiciaire pour l’emprise au sol de l’escalier de 2005-2018 avec hauteur sous vide inférieur à 1,80m de 1,15m2 est surestimée au minimum de 0,23m2 (1,15m2 – 0,92m2), le nouvel escalier posé par les demanderesse étant moins raide avec plus de marches observées

A titre subsidiaire, elles soutiennent que seules les données de l’expert judiciaire doivent être prises en compte et le calcul de la diminution serait le suivant :

3,73m2 x 830.000 euros /70,33m2 = 44.019,62 euros

Elles ajoutent que le préjudice financier ne saurait être supérieur à 2.574,82 euros. Elles calculent que les demanderesses ont acheté l’appartement 830.000 euros et ont payé 12.423,29 euros/m2 (830.000/ 66,81m2) et que l’écart de coût est donc de 39,17 euros/m2 (12.462,46 – 12.423.29 euros/m2).

Sur ce,

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, énonce que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction. La nullité peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

L’alinéa 7 dispose que si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’alinéa 8 indique que l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 23 mai 1997, dispose que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, dans le diagnostic établi par la société Diags Experts, annexé à la vente du 18 septembre 2018, telle que figurant dans le tableau exposé ci-dessous, la surface de l’escalier de l’appartement en duplex reliant les lots n°12 et 19 a été comprise dans la surface privative. La société Diags Experts le confirme et explique avoir considéré que la surface de l’escalier devait être incluse en ce que l’escalier constitue une structure très légère qui n’est fixée au mur qu’à deux ou trois endroits, compte tenu du fait qu’il est léger, en colimaçon, totalement ouvert et facilement démontable.

Il ressort des conclusions de l’expertise du 13 mars 2023 que l’escalier qui existait à l’époque de la vente était « fixé aux murs adjacents par plusieurs équerres métalliques. Il n’était par conséquent pas rétractable, et sa dépose ne pouvait se faire qu’à l’aide d’un outillage adapté ».

L’escalier ne peut ainsi être enlevé, ni déplacé aisément et, bien que sa structure soit légère, il présente un réel caractère de fixité.

En application de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 précité qui prévoit que les marches et cages d’escalier ainsi que les hauteurs des marches inférieures à 1,50m doivent être déduites de la superficie privative « loi Carrez », la superficie de l’escalier, de même que la trémie et la surface sous 1,80m auraient dû être exclues par la société Diags Experts de la superficie privative.

Or la société Diags expert a inclus dans la superficie « loi Carrez » la surface de l’escalier qu’elle évalue à 1,67m2, tel que cela figure dans l’attestation qu’elle a produite pour la vente et qui est reproduite dans le tableau ci-dessous :

Désignation des locaux

Superficie (m2) « Loi Carrez »

Surface non prise en compte dans la « loi Carrez » (m2) (inférieur 1,80m)

Superficies hors « Loi Carrez » (m2)

Entrée

5,15

Salon

18,35

Chambre 1

13,97

Cuisine

4,20

Chambre 2

9,66

SDB

4,18

WC

1,74

Chambre 3

11,41

0,59

Esc

1,67

4,15m2

Balcon

Totaux

70,33m2

0,59m2

4,15m2

L’expert mandaté par le tribunal a mesuré l’appartement dans sa configuration actuelle et calculé une superficie privative « loi Carrez » de 66,50m2 en considérant que le nouvel escalier est fixe et inamovible. Il a déduit de ce mesurage l’espace situé sous les premières marches jusqu’à une hauteur de 1,80m qu’il a évalué à 1,05m2 ainsi que la trémie d’une superficie de 1,85m2.

Il a ainsi calculé une superficie privative totale de l’appartement de 66,60m2 en tenant compte de l’ancien escalier. Il évalue :

— l’emprise de l’escalier actuel à 1,05m2 et celle de l’ancien escalier à 1,15 m2

— la trémie de l’escalier actuel à 1,85m2 et celle de l’ancienne à 1,65m2

Cependant l’expertise ne peut seule être retenue et sa valeur probante est réduite compte tenu des travaux effectués ayant entrainé une modification de la configuration des lieux et notamment le changement d’escalier de sorte que ne peuvent être retenues les mesures réalisées par l’expert.

Il conviendra d’évaluer la surface de l’emprise et de la trémie de l’escalier ainsi que les contestations des demanderesses quant à la surface des toilettes (WC) et de la hauteur inférieure à 1,80m dans le lot situé au 6ème étage.

l’emprise de l’escalier

Concernant l’emprise de l’escalier, soit la surface des marches de l’escalier situé dans la chambre 2 du lot n°12 au 5ème étage, il convient de se référer aux divers mesurages qui ont été effectués en 2018 à l’initiative des demanderesses, alors que l’escalier était encore en place.

L’expert remarque qu’il semblerait que la société Diags Experts, pour calculer la superficie de la chambre, ait omis de mentionner la surface « hors Carrez » de l’espace situé sous l’escalier et a bien procédé à la déduction de celle-ci dans son calcul, dès lors que la superficie privative de la chambre déterminée par la société Diags Experts est très proche de celles obtenues par les sociétés MT Diagnostics et Arpenteur Géomètre, ainsi que cela peut être constaté dans le tableau comparatif des superficies calculées pour la chambre du 5ème étage, qui est reproduit ci-dessous.

Attestation

Superficie loi Carrez

Superficie zone -1,80m

Superficie totale

Diags Experts

9,66

— 

9,66

MT Diagnostics

9,54

1,13

10,67

Arpenteur géomètre

9,50

1,21

10,71

GE3D

10,1

0,5

10,6

Il ressort de ce tableau que la superficie « loi Carrez » de la chambre 2 retenue par Diags Experts est comparable aux autres. Ainsi il ne sera pas déduit de surface d’emprise d’escalier au mesurage effectué par la société Diags Experts.

la trémie

La trémie correspond au vide qui a été créé dans le plancher entre les deux étages pour installer l’escalier au 6ème étage, dans le lot n°19.

L’expert conclut que la société Diags Experts n’a pas tenu compte de la trémie dans son calcul de la surface de la pièce située au sixième étage constituant le lot n°9 en ce que la superficie privative correspond à celle qu’il a calculée pour la superficie totale.

L’expert estime que l’ancienne trémie ne peut être déterminée que sur la base des mesurages effectués par la société GE3D qui a fait mention de l’emprise spécifique de la trémie et dont la superficie totale de la pièce qu’elle a déterminée est similaire à la sienne.

L’expert a ensuite repris le plan établi par la société Arpenteur Géomètre sur lequel la trémie était représentée et a déterminé graphiquement la trémie et obtenu une valeur de 1,70m2.

En considération de ces deux déterminations, il en a déduit à juste titre que la superficie de l’ancienne trémie était de 1,65m2 environ.

Au vu de ces éléments, il convient de retenir la superficie de l’emprise évaluée par l’expert. Ainsi la surface de la trémie sera fixée à 1,65m2.

Enfin, le tribunal relève que dans le diagnostic de la société Diags Experts est comptabilisée au titre de la superficie Carrez une surface « Esc » correspondant à « escalier » de 1,67m2, qu’il convient donc de déduire également, aucune surface relative à l’escalier ne devant être comptabilisée au titre de la surface Carrez.

Ainsi de la surface totale de l’appartement mesurée par la société Diags Experts de 70,33m2 doivent être retirées la surface de la trémie de 1,65m2 outre celle de 1,67m2.

Par conséquent la surface des lots n° 12 et 19 pris ensemble, déduction faite de l’escalier, est égale à 67,01m2 (70,33m2 – 1,67 – 1,65).

La surface correspondant à une hauteur inférieure à 1,80 m de la pièce du 6ème étage

Il ressort du tableau qu’il existe un écart de 0,11m2 entre la mesure de l’expert et celle de la société Diags Experts (0,70 – 0,59) quant à la superficie de la surface correspondant à une hauteur inférieure à 1,80 m de la pièce du 6ème étage.

Attestation

Superficie loi Carrez

Superficie zone -1,80m

Superficie totale

Diags Experts

11,41

0,59

12

MT Diagnostics

9,202

10,035

Arpenteur géomètre

9,30

0,65

GE3D

9,2

0,8

expertise

9,5

0,70

9,75

La différence entre les deux déterminations d’une surface de 0,11m2 est très faible et résulte, comme l’indique l’expert en page 29, des imprécisions inhérentes à tous les mesurages.

Dès lors, il n’y pas lieu de rejeter le mesurage de la société Diags Experts à ce titre.

les water-closet

Il ressort du tableau produit ci-dessous que la superficie « loi Carrez » des water-closet, calculée par la société Diags Experts, est différente de celle calculée par les trois experts mandatés par les demanderesses et par celle calculée par l’expert.

Attestation

Superficie loi Carrez des WC

Diags Experts

1,74

MT Diagnostics

1,435

Arpenteur géomètre

1,55

GE3D

1,5

expertise

1,55

La superficie mesurée par l’expert judiciaire est proche de celle calculée par les trois géomètres mandatés par les demanderesses. Il ressort de l’expertise qu’aucuns travaux ne sont intervenus dans les water-closets. Il conviendra donc de tenir compte du mesurage retenu par l’expert, soit 1,55 m2.

Il existe ainsi un écart de 0,19 m2 entre le mesurage de l’expert (1,55) et celui de Diags Experts (1,74), qu’il conviendra de déduire de la surface totale mesurée par la société Diags Experts.

Ainsi de la surface totale de l’appartement mesurée par la société Diags Experts de 70,33m2 doit être retirée, outre la surface de l’escalier, l’écart retenu par l’expert dans les water-closets.

Ainsi la surface des lots n°12 et 19 pris ensemble est égale à 66,82m2 (70,33m2 – 1.67 – 1.65 – 0,19).

L’écart entre la surface « Carrez » réelle et la surface stipulée par la société Diags Experts est donc de 3.51m2 (70,33 – 66,82).

Elle est égale au vingtième de la surface stipulée qui est de 3.51m2 (70.33/20) et n’est donc pas inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte.

La demande en réduction de prix formée par [H] [K] et [P] [A] sera donc rejetée ainsi que l’ensemble de leurs demandes indemnitaires subséquentes.

3°) Sur les frais irrépétibles

[H] [K] et [P] [A] qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise. Et il sera accordé à Maître Amandine Lagrange, membre de l’AARPI Florent avocats, le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs leurs frais irrépétibles.

[H] [K] et [P] [A] seront in solidum condamnées à verser 4.000 euros à [C] [O] et 3.000 euros aux sociétés Diags Experts et Gan Assurances en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé aux parties que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire sans qu’il y ait lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute [H] [K] et [P] [A] de l’ensemble de leurs demandes au titre de la réduction du prix ;

Déboute [H] [K] et [P] [A] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum [H] [K] et [P] [A] aux dépens en ce compris les frais d’expertise avec autorisation donnée au conseil des sociétés Diags Experts et Gan Assurances de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

Condamne in solidum [H] [K] et [P] [A] à payer à [C] [I] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum [H] [K] et [P] [A] à payer aux société Gan Assurances IARD et DIAGS Experts prises ensemble la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 10] le 06 mars 2025

La greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Claire BERGER