TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 51]

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

EXPRO N° RG 24/00017 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HT5M

Opération : DEPOSSESSION – [Adresse 60] [Localité 44]

Adresse du bien : Sur la commune de [Localité 45] (77), J sis [Adresse 55], parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 2] d’une contenance de 1530 m².

JUGEMENT DU 15 Octobre 2025

Minute n° : 25/00035

DEMANDEUR :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

[Adresse 28]

[Localité 31]

représenté par maître ABADIE de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [T]

[Adresse 4]

[Localité 33],

Madame [B] [I] épouse [T]

[Adresse 4]

[Localité 33]

représentés par M^e Xavier HEMEURY, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

représenté par monsieur [Y] [O]

TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE

France Domaine – Expropriations

[Adresse 57]

[Localité 32]

JUGE DE L’EXPROPRIATION :

Valérie HAMON

Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de Melun (77), désigné.e Juge de l’expropriation par ordonnance de Madame la Première présidente de la Cour d’appel de Paris en date du 25 juillet 2023

GREFFIER:

Laurence CHAMMAH

EXPOSE DU LITIGE

Le contexte de l’opération

Située au sein du périmètre de l’Opération d’intérêt national de [Localité 56], la commune de [Localité 45] a initié une opération de renouvellement urbain de son centre-ville, visant à atteindre les objectifs fixés par la loi SRU du 13 décembre 2000, à désenclaver son centre-ville et à améliorer l’accès à la gare [54]. A ce titre, la zone d’aménagement concerté (ZAC) << [Localité 47] » a été créée par un arrêté préfectoral du 17 aout 2020 et la maitrise d’ouvrage a été déléguée à l’Etablissement public d’aménagement (EPA)[Localité 56].

Cette opération consiste en la réalisation de 415 logements, dont 267 logements en accession et 148 logements locatifs sociaux, le renforcement de l’offre commerciale du quartier et la création de liaisons douces et d’un réseau de gestion intégrée des eaux pluviales sur une surface de 4,2 hectares.

Dans ce cadre, la commune de [Localité 45], l’EPA [Localité 56] et l’EPFIF ont conclu une convention d’intervention foncière le 2 février 2021, ayant fait l’objet d’un avenant le 25 juin 2021, confiant à l’EPFIF une mission de maitrise foncière sur les parcelles de l’emprise de ce projet. Cette convention prévoit que l’EPFIF procèdera aux acquisitions et évictions nécessaires, soit par négociation amiable, soit par voie de préemption, soit par voie d’expropriation.

La procédure d’expropriation

Par une délibération du 25 mars 2021, l’EPA [Localité 56] a sollicité du Préfet de Seine-et- Marne la mise en œuvre d’une procédure de déclaration d’utilité publique, ainsi que d’expropriation pour permettre la maitrise d’œuvre de ce projet d’aménagement.

Par un arrêté préfectoral du 5 mai 2022, le Préfet de Seine-et-Marne a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et à l’enquête parcellaire. Cette enquête s’est déroulée du 7 juin au 22 juin 2022.

Le commissaire-enquêteur a rendu un avis favorable le 22 juillet 2022.

Par un arrêté préfectoral du 6 janvier 2023, le Préfet de Seine-et-Marne a déclaré d’utilité publique les travaux et acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la [Adresse 59] » à [Localité 45] au profit de l’EPFIF portant sur les parcelles cadastrées section BE n° [Cadastre 5] (lot 2) ; 77, [Cadastre 34], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] (lot 3) ; [Cadastre 35] (lot 4) ; [Cadastre 36] et [Cadastre 37] (lot 5) ; [Cadastre 14] (lot 6) ; 91 et [Cadastre 38] (lot 7); [Cadastre 2] (lot 8) ; [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 13] (lot 9) ; 362, [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] (lot 10) ; [Cadastre 10], [Cadastre 15] et [Cadastre 13] (lot 11) ; [Cadastre 16] (lot 12).

Monsieur [N] [T] et Madame [L] -[U] [I], épouse [T], ont été identifiés comme étant les propriétaires de la parcelle cadastrée section BE n°111(a) , désormais BE [Cadastre 25] sise [Adresse 55] à [Localité 45].

L’arrêté de cessibilité a été adopté le 22 août 2023.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 7 mars 2024.

La procédure devant le juge de l’expropriation

L’EPFIF a notifié son offre d’indemnités d’expropriation à Monsieur et Madame [T] par lettre recommandée avec accusé de réception signée le 16 février 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 avril 2024, reçue au greffe le 24 avril 2024, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation d’une requête aux fins de faire fixer les indemnités d’expropriation dues aux époux [T].

Monsieur le Commissaire du Gouvernement a conclu le 4 mars 2025.

Le transport sur les lieux a été effectué le 12 mars 2025.

Les expropriés ont déposé un mémoire le 5 mai 2025.

L’EPFIF a déposé un mémoire en réponse et récapitulatif le 22 mai 2025.

Monsieur et Madame [T] ont déposé un mémoire en réplique le 2 juin 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 21 mai 2025 et renvoyée à l’audience du 18 juin 2025, où elle a été plaidée et mise en délibéré au 15 octobre 2025

Au terme de la procédure, les prétentions et moyens des parties s’établissent respectivement comme suit :

PRETENTIONS ET MOYENS DE L’EPFIF

L’EPFIF sollicite du Juge de l’Expropriation qu’il fixe les indemnités d’expropriation pour la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 2], désormais BE [Cadastre 25], sise [Adresse 55] à [Localité 45], appartenant à Monsieur [N] [T] et Madame [B] [I], épouse [T], à une somme, en valeur libre, de 132 770 €, hors indemnité de remploi, soit 147 047 €, indemnité de remploi comprise.

Il expose que le bien exproprié est situé [Adresse 55] dans le secteur du centre-ville de [Localité 45], au sein de la ZAC “ [Localité 47] “, à proximité de la D346, à environ 1,5 km de la gare [Localité 45] RER, à proximité de la Mairie et de la [53], dans un quartier commerçant où l’on trouve notamment des commerces de proximité, ainsi que des restaurants.

Il ajoute que l’ensemble de la parcelle BE [Cadastre 2] d’une superficie totale de 1 530 m2 est enclavé et non viabilisé ; qu’elle a fait l’objet d’une division engendrant deux parcelles filles cadastrées section BE [Cadastre 25] et BE [Cadastre 26] et que l’expropriation est partielle et ne concerne que la parcelle BE [Cadastre 25] d’une superficie de 781 m2, qui ne supporte pas de construction ni aucune occupation.

— Sur la date de référence

Au visa des articles L332-2 et L213-4 du code de l’expropriation, il retient la date du 16 mars 2022, correspondant à la dernière révision du PLU approuvée par le conseil municipal de [Localité 45], un droit de préemption urbain ayant été instauré sur l’ensemble des zones urbaines et d’urbanisation future de la commune de [Localité 45] par une délibération du conseil municipal en date du 16 mars 2022.

En réponse aux arguments des expropriés qui retiennent la date du 4 aout 2022, il mentionne que la publication sur le portail national d’urbanisme prévue à l’article L153-23 du code de l’urbanisme ne constitue pas une formalité de publicité obligatoire de cette délibération, puisqu’il est entré en vigueur le 1 er janvier 2023.

Il mentionne qu’à la date de référence le bien est situé en zone UC du PLU, et plus particulièrement en zone UC2, la zone UC étant divisées en 3 zones, qui diffèrent uniquement par les règles de hauteur de construction, qui correspond au périmètre de la ZAC « centre- ville ».

— Sur l’évaluation du bien

Pour déterminer la valeur du bien, il utilise la méthode par comparaison, et propose les termes suivants correspondant à des terrains constructibles enclavés mais viabilisés :

Il fait observer que les termes 3,4 et 5 sont les plus proches du bien exproprié, se trouvant eux aussi dans la ZAC de Cession Centre.

Il complète ces références avec des biens présentant des similitudes avec le bien exproprié mais se trouvant sur des communes limitrophes :

Et propose de retenir la valeur vénale suivante : 781 m2 x 170 euros/m2 = 132 770 euros au titre de l’indemnité de dépossession.

Il calcule l’indemnité de remploi selon la jurisprudence habituelle par tranches :

—  20% de5000€ = 1000€

—  15%de10000€ = 1500€

-10%de117770€ = 11777€

Total de l’indemnité de remploi en valeur libre = 14 277 €.

En réponse aux observations des expropriés sur ces références, il mentionne que ces termes sont recevables dès lors que les références de publication des actes au service de publicité foncière sont indiquées et qu’ils sont pertinents car ils concernent des terrains enclavés.

Il critique les termes de comparaison proposés par les expropriés qui portent exclusivement sur des terrains à bâtir au sens de l’article L322-3 du code de l’expropriation, qualification que ne peut recevoir la parcelle expropriée, qui certes est située dans un secteur désigné comme constructible, mais qui constitue un terrain enclavé et non viabilisé dès lors qu’elle n’est pas directement desservie par les réseaux, ne remplissant pas ainsi la seconde condition prévue par ce texte.

Il ajoute qu’en tout état de cause, les réseaux existants ne présente pas une dimension suffisante pour satisfaire les besoins de l’ensemble de la ZAC dans laquelle se situe la parcelle, quand bien même des autorisations d’urbanisme auraient été délivrées pour la réalisation de certains programmes dans la partie Est de la ZAC.

Il s’oppose par ailleurs à l’analyse des expropriés qui considèrent que cette parcelle en nature d’agrément ne serait pas enclavée et serait desservie par les réseaux au motif que ses caractéristiques matérielles devraient être appréciées non pas à l’échelle de la parcelle mais à l’échelle de l’unité foncière dont elle ferait partie, alors que les consistances et la qualification des parcelles expropriées s’apprécie au regard de leurs caractéristiques physiques et matérielles propres, et ce n’est qu’en cas d’expropriation partielle d’une parcelle que la consistance du terrain exproprié doit s’apprécier au regard de l’intégralité de la parcelle dont l’emprise a été détachée.

En l’espèce, il relève que la parcelle expropriée issue de la division de la parcelle BE N°[Cadastre 2], qui était à l’origine en nature de terrain d’agrément, constitue une parcelle distincte de la parcelle BE N°[Cadastre 26] accueillant la maison des époux [T], qui n’est pas concernée par l’expropriation, de sorte que la circonstance que cette parcelle bénéficie d’un accès sur la voie publique et soit desservie par les réseaux est sans incidence sur la qualification de la parcelle expropriée.

— Sur l’indemnité de dépréciation

Il s’oppose à cette demande, au motif d’une part, qu’une telle indemnité ne peut être versée que lorsque la dépréciation du surplus découle de l’expropriation partielle d’une parcelle, alors qu’en l’espèce la parcelle BE [Cadastre 25] est expropriée dans sa totalité, et d’autre part que l’expropriation d’une emprise située en fond de parcelle et séparée du bâti par un jardin d’agrément non exproprié ou un mur d’enceinte ne crée pas de préjudice de dépréciation du surplus.

— Sur l’indemnité de clôture

Il s’oppose à cette demande au motif que la production d’un unique devis par les expropriés est insuffisante pour garantir que le montant de l’indemnité sollicitée ne soit pas manifestement exagéré.

PRETENTIONS ET MOYENS DES CONSORTS [T]

Ils demandent au juge de l’exécution de :

— fixer à la somme de 294.812 €uros (DEUX CENT QUATRE VINGT QUATORZE MILLE HUIT CENT DOUZE EUROS) le montant global de l’indemnité de dépossession, remploi compris, due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France – EPFIF pour l’expropriation de l’emprise, sise à [Adresse 48], cadastrée section BE [Cadastre 25] (emprise 781 m²),

— fixer à la somme de 87.730 € (QUATRE VINGT SEPT MILLE SEPT CENT TRENTE EUROS) le montant de l’indemnité accessoire pour dépréciation du surplus,

— fixer à la somme de 16.197 € (SEIZE MILLE CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS) le montant de l’indemnité accessoire pour reconstitution d’un mur de clôture,

— condamner l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France – EPFIF – aux entiers dépens de l’instance et à leur verser une somme de 5.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au visa des articles 1 er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, de l’article 545 du code civil, des articles L321-1 et L321-3 du code de l’expropriation, ils revendiquent une juste et préalable indemnité venant couvrir l’intégralité de leur préjudice.

Ils rappellent qu’en vertu des dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation

— l’estimation des bien expropriés correspond à la date de la décision de première instance,

— la consistance matérielle et juridique des biens est appréciée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et, à défaut, à la date d’intervention du jugement si celle-ci n’est pas intervenue,

— et enfin, l’usage effectif du bien est apprécié, quant à lui, à une date dite de référence.

Sur la description du bien

Ils mentionnent que leur propriété est constituée d’une seule et même unité foncière composée des parcelles cadastrées [Cadastre 42]( 418m2), BE [Cadastre 26]( 749 m2) et BE [Cadastre 25]( 781 m2) laquelle constitue l’emprise expropriée ; que la maison d’habitation présente une surface plancher d’environ 141 m2, en bon état d’entretien ; que la propriété dispose également de deux places de stationnement couvertes ; que l’unité foncière ainsi constituée dispose de l’ensemble des réseaux et bénéficie d’un accès carrossable, la [Adresse 55]. ; et qu’il a pu être constaté lors du transport un état très avancé du programme prévisionnel de construction.

Sur la date de référence

Contrairement à l’EPFIF et au commissaire du gouvernement, ils retiennent la date du 4 août 2022 correspondant à la seule publication à leur connaissance de la délibération du 16 mars 2022 au portail national de l’urbanisme.

En réponse à l’argument de l’EPFIF qui considère que la date de publication du PLU sur le portail national de l’urbanisme ne serait applicable que pour les procédures de PLU approuvées après le 1 er janvier 2023, ils excipent qu’outre le fait que la publication sur le Géoportail de l’urbanisme ait été rendue obligatoire depuis le 1 er janvier 2020, aucun élément n’est versé par l’autorité expropriante visant à établir et dater l’exécution d’une part des formalités de publicité du plan et d’autre part la transmission de ce PLU au représentant de l’Etat.

— Sur la qualification de terrain à bâtir au visa de l’article L322-3 du code de l’expropriation

Ils font valoir que selon le PLU de référence approuvé le 16 mars 2022, l’emprise expropriée est située en secteur UC2, faisant partie de la zone UC, et par conséquent constructible, ajoutant que le secteur est couvert par une orientation d’aménagement et de programmation (OAPn°5).

Ils ajoutent que la proximité de l’ensemble des réseaux est démontrée dès lors que l’unité foncière accueille la résidence principale des époux [T].

S’agissant de la capacité des réseaux périphériques à la ZAC en capacité de desservir l’opération d’ensemble, ils mentionnent que la particularité de cette ZAC réside dans le fait qu’une première tranche opérationnelle de construction de 113 logements a été d’ores et déjà engagée sur la partie Est de la ZAC , sur environ 1,1ha, tel que cela résulte des permis de construire délivrés entre 2014 et 2022 pour plusieurs programmes immobiliers représentant 207 logements, démontrant ainsi la capacité des réseaux périphériques à desservir l’opération d’ensemble.

— Subsidiairement sur la situation hautement privilégiée des biens

Dans l’hypothèse où la qualification de terrain à bâtir qu’ils revendiquent ne serait pas retenue, ils considèrent que la situation hautement privilégiée de leur bien peut être retenus, permettant de leur allouer une valeur supérieure à celle correspondant à une terre à vocation agricole ou naturelle, en raison de la proximité des réseaux, de sa configuration en « dents-creuse » au sein du centre-ville de [Localité 45], bénéficiant ainsi de la proximité de tous les équipements , services publics, commerces et transports en commun.

— Sur l’évaluation

Ils s’appuient sur le rapport d’expertise du cabinet [Z] qui a recherché sur le marché local des comparables de terrains situés dans des opérations d’aménagement d’ensemble de type ZAC habitat, proches de la commune de [Localité 45] ([Adresse 62] à [Localité 50] et [Adresse 61] à [Localité 51] – écoquartier WOODI) et, à l’intérieur de la ZAC centre-ville, des ventes du marché libre intervenues entre personnes privées, hors du marché captif EPFIF/EPA [Localité 56], et enfin des terrains aptes à accueillir des bâtiments de logements collectifs aux caractéristiques comparables (logements, hauteur maximale permise d’environ 14m avec emprise au sol maximale d’environ 50%), synthétisés dans le tableau ci-dessous :

Et font observer que la vente de terrains dans les ZAC limitrophes de la zone de [Localité 45] se situe entre 315 et 609 euros/m2 et retiennent plus particulièrement le terme 6 hors marché captif à hauteur de 433 euros/m2 .

Partant du postulat selon lequel ce prix comprendrait le coût d’aménagement /viabilisation( 3 827 030 euros/41 962 m2, soit 91 euros/m2), ils concluent que le prix du terrain à bâtir non viabilisé dans la ZAC peut être fixé à 433-91 euros = 342 euros, qu’ils mettent en perspective avec des cessions de terrains à bâtir non viabilisés intervenues en 2021/2022 (parcelles cadastrées section [Cadastre 40] [Cadastre 12] et [Cadastre 13] – )jouxtant l’opération de ZAC (en face de la résidence intergénérationnelle) et situés au [Adresse 27], lesquelles se sont conclues au prix net vendeur de 360 €/m² et 395 €/m² , ainsi qu’avec le terme de comparaison n°2 du commissaire du gouvernement portant sur la vente d’un terrain à bâtir entre particuliers d’environ 500 m² situé [Adresse 1], à environ 700 mètres de la ZAC, qui présente l’avantage de se situer à proximité immédiate de l'[Adresse 39].

Ils sollicitent en conséquence une indemnité principale de dépossession de 781m2 x 342 euros = 267 102 euros.

S’agissant des termes de comparaison de l’EPFIF, ils relèvent que si l’expropriant communique les références de publication des ventes citées, pour autant ces seules indications ne permettent pas de connaître les caractéristiques précises des biens (qualité des parties, zonage du PLU, bien occupé ou libre, servitudes, décomposition du prix, etc.) et empêche une comparaison objective avec les biens litigieux, alors qu’ils ont eux même communiqué leurs termes de comparaison.

A partir des éléments communiqués, ils récapitulent leurs critiques dans le tableau suivant

S’agissant des termes du commissaire du gouvernement, ils excluent le terme 3 qui constitue une vente d’opportunité par un voisin en vue du rattachement à son unité foncière, ainsi que les termes compris dans la ZAC( TC1, TC4, TC5,et TC6) révélateurs d’un marché captif de l’EPA ou l’EPFIF, toutes les velléités de transactions entre personnes privées en ZAC étant interceptées par les mécanismes de la préemption et de l’expropriation.

Ils relèvent par ailleurs que :

— Pour le TC5 – vente du 26/05/2020 – [E] / EPFIF : la parcelle BE [Cadastre 23] est enclavée et le seul acquéreur envisageable était l’EPFIF, propriétaire des parcelles BE [Cadastre 30], [Cadastre 24] et [Cadastre 17], permettant son désenclavement ; il s’ensuit qu’en présence d’un seul acquéreur potentiel, cette vente amiable ne saurait refléter le prix du marché libre

— Pour les TC1/TC4 (ventes EPFIF/EPA [Localité 56] à 3F) : ces deux ventes ne font pas état d’un élément essentiel, à savoir qu’en sus des prix de cession, une convention de participation [Adresse 58] a été imposée par l’EPA [Localité 56] à son acquéreur (sans la signature d’un tel document, le permis de construire ne peut être délivré) ; ainsi, en sus des prix de vente EPFIF, la SA3F Seine-et-Marne est tenue de verser à l’aménageur une somme de 120 € HT / m² SDP édifié, soit une somme de 868.167 €uros pour 6.029 m², portant le coût de l’acquisition à 261 euros/m2

— Pour le TC6 :vente du 28/10/2021 – EPFIF / EPA [Localité 56] (107 €/m²) : le prix conclu entre ces deux personnes publiques à 107 €/m² ne reflète pas le prix des autres cessions produite.

— Sur l’indemnité de remploi

Ils la calculent selon la jurisprudence habituelle par tranches.

— Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

Ils rappellent qu’en cas d’expropriation partielle, le surplus non touché par l’emprise peut parfois se trouver déprécié et la nécessité de réparer l’entier préjudice oblige l’expropriant à allouer une indemnité de dépréciation du reste de la propriété.

Au soutien de leur demande, ils exposent que leur maison d’habitation d’environ 141 m² SDP, présente plusieurs avantages indéniables dès lors qu’elle se situe à deux minutes du centre-ville de [Localité 45], en fond de voie de lotissement à l’écart des nuisances des voies de circulation, et qu’elle dispose d’un jardin d’agrément paysager et arboré d’environ 1500 m² (BE 378 et 379), duquel ils disposaient, avant le commencement des travaux d’aménagement de la ZAC, et d’une vue dégagée sur le « poumon vert » du centre-ville de [Localité 45].

Ils ajoutent que par l’expropriation envisagée, le jardin d’agrément va être amputé de 51% de sa superficie, et en outre il va se trouver en « excroissance » dans l’opération de la ZAC entouré de futures constructions de part et d’autre, et leur propriété va ainsi perdre de son charme et de sa tranquillité et subir une dépréciation qui doit faire l’objet d’une indemnisation.

Pour chiffrer celle-ci, ils se fondent sur le prix médian de 2 593 euros au m2 SDP terrain intégré des cessions les plus proches intervenues entre 2019 et 2023, auquel ils appliquent une plus value de 20% compte tenu de ses particularités( garage annexe de 30m2, droits à bâtir importants) soit une prix de 3 111 euros/m2 SDP terrain intégré, et une valeur de la maison de : 141 m2 x 3 111 euros = 438 651 euros, et retiennent une décote de 20% compte tenu de l’amputation réalisée.

En conséquence, ils sollicitent une indemnité pour dépréciation de : 438 651 euros x 20% = 87 730 euros.

Et pour répondre à l’EPFIF qui soulève que l’expropriation concerne une parcelle distincte, ils répliquent que ce nouveau parcellaire est issu de sa propre division issue de l’enquête parcellaire.

— Sur l’indemnité liée à la nécessité de clôturer le reliquat

Ils exposent qu’en cas d’emprise partielle, doit être indemnisée la pose de clôtures / portail en vue de préserver les expropriés d’intrusions depuis les espaces publics créés sur l’emprise et ce, quand bien même le terrain n’était pas clôturé avant la procédure d’expropriation et qu’en l’espèce ils vont devoir se clôturer au droit de la nouvelle limite divisoire pour éviter toute intrusion sur leur propriété.

Ils versent au débat un devis pour la création d’un mur maçonné d’un montant de 16 197 euros, et observent que l’EPFIF qui conteste le montant réclamé ne produit aucun devis ni aucune pièce pour soutenir sa contestation.

PROPOSITIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 124 960 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 13 496 euros.

Il décrit la parcelle BE [Cadastre 25] expropriée, d’une superficie de 781 m2, comme étant de configuration irrégulière, en lot arrière derrière des pavillons, sans façade sur la voirie et non viabilisé.

S’agissant de la date de référence, il mentionne qu’elle est située dans le périmètre du droit de préemption urbain (D.P.U) ; et qu’aux termes des articles L. 322-2 du Code de l’expropriation et L 213-4 du code de l’urbanisme, la date à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien , soit en l’espèce la date de révision du PLU du 16 mars 2022 .

Il ajoute qu’à cette date le bien était situé en zone UC du PLU, qui correspond à la ZAC centre-ville .Elle est divisée en 3 zones UC1, UC2, UC3 qui diffèrent entre elles uniquement par les règles de hauteur des constructions, et l’orientation d’Aménagement et de Programmation N°5 – Centre-ville, complète dans son périmètre le règlement de la zone UC.

Il procède par comparaison avec des cessions de terrains à bâtir dans un rayon de 1km autour de [Localité 45], sur la période de janvier 2020 à janvier 2025 :

Et retient une valeur de 160 euros/ m2, soit 781m2x 160 euros = 124 960 euros.

Et il calcule l’indemnité de remploi selon la jurisprudence habituelle par tranches.

MOTIFS DE LA DECISION

I-SUR LE TRANSFERT DE PROPRIETE

Suite à l’ordonnance d’expropriation, le transfert de propriété est intervenu le 7 mars 2024

II-SUR LA DESCRIPTION DU BIEN

Il s’agit de la parcelle BE N°[Cadastre 25], d’une superficie de 781 m2 , faisant partie de la propriété des époux [T], composée en outre de la parcelle BE [Cadastre 3] sur laquelle se trouve leur pavillon et la parcelle BE [Cadastre 26] qui est un jardin d’agrément.

Le transport sur place a permis de constater que la parcelle était en nature de terrain d’agrément, de forme plutôt régulière en rectangle, en herbe avec quelques arbres, entretenue, avec pour seul accès le passage par les parcelles BE [Cadastre 3] et BE [Cadastre 26], et clôturée par un grillage par-delà duquel il était possible de voir les constructions de la ZAC d’ores et déjà réalisées.

Le pavillon n’a pas été visité , aucune indemnité pour dépréciation du surplus n’ayant été évoquée lors du transport, mais il est apparu en bon état d’entretien comme le jardin.

III-SUR LES INDEMNITES

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que «Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. ».

L’article R311-22 précise que : «Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. ».

Seule donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation.

Selon l’article L322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat. »

1-Sur la date de référence et sur la nature de la parcelle

A- Sur la date de référence

L’article L322-2 du code de l’expropriation dispose que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 49] [Localité 52], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. »

Par dérogation au principe de l’article L322-2 du code de l’expropriation fixant cette date de référence un an avant l’ouverture de l’enquête d’utilité publique, les articles L.213-4 a et L.213-6 du code de l’urbanisme prévoient que lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la parcelle est située dans le périmètre de préemption urbain, et que le dernier document d’urbanisme approuvé date du 16 mars 2022.

Pour autant la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers cette modification.

Or les expropriés démontrent par la production d’un extrait du geoportail -urbanisme que cette modification a été publiée et par là même rendue opposable aux tiers le 4 aout 2022.

En conséquence, la date de référence retenue sera celle du 4 aout 2022.

B- Sur qualification de la parcelle

L’article L322-3 du code de l’expropriation dispose que :

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. » ;

L’article L322-4 du code de l’expropriation dispose que « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. » ;

Il résulte de ces textes que pour recevoir la qualification de terrain à bâtir les parcelles doivent réunir les deux conditions cumulatives suivantes :

— être situées dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme à la date de référence

— être desservies par des réseaux d’eau potable, électricité, assainissement et une voie d’accès d’une dimension suffisante au regard de la zone d’aménagement envisagée.

En l’espèce, à la date de référence, ce qui n’est pas contesté, la parcelle était située en zone UC du PLU de [Localité 45], qui correspond à la ZAC centre-ville. Cette zone est divisée en 3 zones UC1, UC2 et UC3, qui sont constructibles avec certaines restrictions et des règles différentes de hauteur des constructions. En conséquence, et cela n’est pas discuté par les parties, la parcelle [Cadastre 41] est juridiquement constructible et le débat porte sur l’existence et la suffisance de sa desserte et de la possibilité de la raccorder à des réseaux suffisants au regard de la zone d’aménagement envisagée.

En cas d’expropriation partielle, la qualification à la date de référence des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécie à cette même date au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée et non en fonction de la seule emprise qui résulte de l’expropriation. Par ailleurs, le fait que plusieurs parcelles constituent une seule unité foncière, ne permet pas de considérer qu’elles doivent toutes recevoir la même qualification, chaque parcelle devant être appréciée au regard de ses caractéristiques physiques et matérielles propres.

En l’espèce, bien que les documents cadastraux et le transport sur les lieux aient permis de mettre en évidence que la parcelle BE [Cadastre 25] faisait partie d’une unité foncière appartenant aux époux [T] constituée des parcelles BE [Cadastre 3], BE [Cadastre 25] et BE [Cadastre 26], elle doit être appréciée individuellement au regard de ses caractéristiques, d’autant qu’elle est de nature totalement différente avec la parcelle BE112, qui est à destination d’habitation.

Or, il s’agit d’une parcelle en nature de terrain d’agrément dépourvue de toute voie d’accès et de tout raccordement aux réseaux. Par ailleurs, il n’est pas établi que les réseaux, de dimension suffisante pour l’opération d’aménagement de la ZAC soient à proximité immédiate.

En effet, il n’est pas démontré par les pièces produites par les expropriés qu’il est possible à partir de ce terrain de se raccorder à un réseau électrique adapté à la capacité de construction de la parcelle, de même il n’est pas démontré qu’il existe à l’aplomb de la parcelle une conduite d’eau de calibre suffisant permettant un raccordement immédiat.

Si les permis de construire délivrés entre 2014 et 2022, produits par les expropriés pour la réalisation de 207 logements à l’Est et au Sud de la ZAC, démontrent que l’aménageur a créé les réseaux nécessaires à la réalisation de ces logements, mais ils ne justifient aucunement de la possibilité de raccorder immédiatement la parcelle en cause, ni de l’existence d’une quelconque voie d’accès, qui n’a pas été constatée lors du transport.

Enfin, il ressort de l’examen du dossier de création de la ZAC que la parcelle [Cadastre 41] fait partie de la troisième et dernière phase du projet, qui n’était manifestement en cours de réalisation en 2022.

En conséquence, la parcelle [Cadastre 41] ne pouvant recevoir la qualification de terrain à bâtir, elle sera évaluée selon son usage effectif, c’est-à-dire comme jardin et terrain d’agrément.

Cependant, il est admis que des terrains, lorsqu’ils ne sont pas susceptibles de recevoir la qualification de terrains à bâtir, peuvent recevoir la qualification de situation privilégiée en fonction de la plus-value tenant à leur situation notamment dans les zones périurbaines à forte pression foncière et faire l’objet d’une évaluation sensiblement supérieure à leur usage effectif.

En l’espèce la parcelle correspond à un terrain en situation privilégiée dès lors que :

— Elle est située en limite immédiate d’une zone bâtie en plein centre-ville

— Elle est à proximité des commerces, des services publics, des transports en commun, des voies de circulation

— Elle est située dans une zone où s’exerce une forte pression sur le marché.

En conséquence, il sera tenu compte de cette situation dans le calcul de l’indemnisation des propriétaires.

2-Sur l’indemnité de dépossession et l’indemnité de remploi

— Sur l’indemnité de dépossession

Le juge fixe l’indemnité de dépossession d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et d’après leur valeur à la date du jugement de première instance.

La consistance du bien englobe les différents aspects matériels et juridiques qui influent directement sur sa valeur, et notamment sa situation locative.

En l’espèce, le bien est libre de toute occupation.

Le prix d’un bien immobilier est par ailleurs nécessairement déterminé par la valeur du marché concernant des biens de même nature situés dans la même zone géographique, ainsi la méthode par comparaison sera utilisée pour déterminer l’indemnité principale de dépossession.

Enfin, il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaitre les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions, en revanche la production des actes de vente n’est pas requise, en conséquence, les termes de comparaison proposés par l’EPFIF ne sauraient être écartés pour ce seul motif.

Les époux [T] retiennent une valeur unitaire de 342euros/m2 en s’appuyant sur des cessions portant sur des terrains à bâtir de superficie bien supérieure à la présente parcelle ( entre 1227 m2 et 5808 m2) dans des ZAC habitat limitrophes de [Localité 45], et notamment sur la ville de [Localité 51], plus attractive, où des prix de 559 euros et 609 euros/m2 ont été pratiqués, la seule vente sur [Localité 45] concernant un terrain à bâtir de 2 587 m2 au prix de 433 euros/m2. Cependant ces termes de références ne sont pas comparables avec la parcelle BE [Cadastre 25], constitutive d’un jardin d’agrément de 781m2.

Les termes de comparaison utilisés par le commissaire du gouvernement pour proposer un prix de 160 euros/ m2 correspondent à des cessions de terrain à bâtir sur [Localité 45]. Les termes 4 et 6 portant sur des superficies respectivement de 6757 m2 et 9516 m2, seront écartés. En outre, il ressort de la convention de participation produite (pièce 8.07 des expropriés) que pour ses termes 1 et 4 , en sus du prix de vente il convient de rajouter une somme de 120 euros à titre de participation de l’acheteur, portant ainsi le prix à 261 euros/m2.Ainsi la moyenne peut être portée à 247 euros.

Enfin, s’agissant des termes proposés par l’EPFIF, correspondant à des ventes de terrains constructibles enclavés et viabilisés, en excluant les termes 4 et 5 correspondants aux termes 4 et 6 du commissaire du gouvernement, on arrive à une moyenne de 201 euros.

En conséquence, pour tenir compte du fait que la parcelle [Cadastre 43] ne peut faire l’objet d’une qualification de terrain à bâtir, mais qu’elle est cependant dans une situation privilégiée tel que cela a été développé ci-dessus, il sera retenu une moyenne de 200 euros/m2.

Ainsi l’indemnité de dépossession pour la parcelle [Cadastre 41] sera fixée à la somme totale de : 781 m2 x 200 euros = 156 200 euros.

— Sur l’indemnité de remploi

Par ailleurs, il résulte de l’article R322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.

Elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l’indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d’acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l’exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine. Elle est due en principe même si le remploi s’effectue sous d’autres formes, ou même si le remploi n’est pas envisageable.

Le calcul de l’indemnité de remploi s’établit alors comme suit :

-5 000 euros x 20 % = 1 000 euros

-10 000 euros x 15% = 1 500 euros

-141 200 euros x 10% = 14 120 euros

TOTAL : 16 620 euros.

3-Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

En vertu des dispositions de l’article L321-1 du code de l’expropriation, en matière de dépréciation du surplus, le préjudice n’est indemnisable que s’il découle notamment de la mauvaise configuration par la suite du prélèvement, ou de la perte d’un accessoire important.

Cette indemnité a ainsi pour objet de couvrir, en cas d’expropriation partielle, la moins -value que subit de ce fait la partie restante. Il faut pour cela que soit porté atteinte à une unité foncière, ce qui implique que la ou les mêmes personnes soient propriétaires de l’ensemble.

En l’espèce, la propriété des époux [T] est constituée de trois parcelles englobant la parcelle BE112 ( [Cadastre 29] m2) sur laquelle se trouve leur maison d’habitation d’environ 141 m2 SDP, et les parcelles BE [Cadastre 26]( 749m2) et BE [Cadastre 25]( 781 m2) constituant un jardin d’agrément et paysager de 1530 m2.

Ainsi, ces trois parcelles, propriété des époux [T] doivent être considérées comme étant constitutives de la même unité foncière, faisant l’objet d’une expropriation partielle et une indemnité de dépréciation peut être accordée, qu’elle que soit la nature des biens expropriés.

Du fait de l’expropriation, la propriété des époux [T] se trouve amputée de plus de 50% de sa surface de jardin alors que l’existence de ce grand jardin d’agrément dans la continuité de la propriété donne un attrait certain au pavillon situé en ville, non loin de [Localité 52], et ce d’autant plus que la construction des logements de la ZAC va réduire considérablement les espaces de verdure dans cette zone et la vue dégagée dont ils disposaient jusqu’à présent.

Il y a donc de lieu de retenir une diminution de 15% de la valeur marchande de la maison résultant de cette amputation.

A partir des seules références produites par les époux [T], compte tenu des caractéristiques de cette maison, en bon état général, tout comme le jardin, avec un garage annexe de 30 m2, il convient de retenir une valeur de 2600 euros/m2 en terrain intégré et une indemnité de dépréciation de ( 141 m2 x 2 600 euros) x 15 %= 54 990 euros.

4-Sur l’indemnité de clôture

L’EPFIF ne conteste pas le principe d’une indemnité de clôture afin de fermer et sécuriser la propriété des époux [T] mais conteste le montant de l’unique devis produit qu’il considère comme excessif.

Au terme des dispositions de l’article L322-12 du code de l’expropriation, les indemnités sont fixées en euros, et l’expropriant ne peut, sans l’accord de l’exproprié se libérer de sa dette par une réparation en nature du préjudice subi.

En l’espèce, en l’absence d’accord des expropriés, il convient de fixer l’indemnité en euros.

Il résulte du devis produit qu’il est établi pour la réalisation d’un mur en parpaings de 18,30 mètres linéaires. Il est détaillé poste par poste, chacun apparaissant justifié.

Par ailleurs l’EPFIF n’a pas jugé nécessaire de produire un autre devis.

En conséquence, l’indemnité de clôture sera fixée à la somme de 16 197 euros TTC.

— IV- SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVIL ET LES DEPENS

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante.

L’article 700 du code de procédure civile énonce que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à verser à l’autre partie une certaine somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

En application de ce texte, l’EPFIF devra verser à Monsieur et Madame [T] la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement mis à disposition, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que le transfert de propriété est intervenu le 7 mars 2024.

FIXE les indemnités à payer par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à Monsieur [N] [T] et Madame [L] [I] épouse [T] à la suite de l’expropriation de la parcelle BE [Cadastre 25] sise [Adresse 55] à [Adresse 46] à la somme totale de 244 007euros décomposée de la façon suivante :

— indemnité de dépossession : 156 200 euros

— indemnité de remploi : 16 620 euros

— indemnité de dépréciation du surplus : 54 990 euros

— indemnité de clôture : 16 197 euros

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 3 000 (trois mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France .

Jugement prononcé par Valérie HAMON, juge de l’expropriation pour le département de Seine et Marne, qui a signé la minute avec Laurence CHAMMAH, greffier au tribunal judiciaire de Melun, le 15 octobre 2025.

Le greffier Le Juge de l’Expropriation