DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

18 Novembre 2024

N° RG 22/04246 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MT5H

Code NAC : 50G

[X] [A]

[R] [A]

S.C.I. SCI DU [Adresse 2]

C/

[E] [I]

[Y] [I]

[N] [V] épouse [L]

[K], [W], [G] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 18 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 Juin 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [X] [A], né le 15 Juillet 1982 à [Localité 13] (92), demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

Monsieur [R] [A], né le 08 Août 1957 à [Localité 12] (ESPAGNE) (99), demeurant [Adresse 7] – [Localité 9]

S.C.I. SCI DU [Adresse 2], immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 88 269 420 dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 9]

représentée par M^e Melaaz ALOUACHE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [I], né le 13 Mars 1960 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

Madame [Y] [I] épouse [C], née le 07 Février 1990 à [Localité 14] (93), demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

Madame [N] [V] épouse [L], née le 01 Mai 1957 à [Localité 16] (78), demeurant [Adresse 3] – [Localité 10]

Monsieur [K], [W], [G] [I], né le 26 Mars 1992 à [Localité 14] (93), demeurant [Adresse 3] – [Localité 10]

représentés par M^e Joseph SOUDRI, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Le 17 mai 2020, [E] [I], [Y] [I] épouse [C], [K] [I] (ci-après aussi désignés « les consorts [I] ») et [N] [V] épouse [L], vendeurs, ont signé avec [X] [A], acheteur, un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, portant sur un pavillon à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 8].

La SCI du [Adresse 2] s’est substituée à [X] [A].

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Procédure

[X] [A], [R] [A] et la SCI du [Adresse 2], représentés par Me. [B], ont fait assigner [E] [I] par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2022, [Y] [I] épouse [C] par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2022, [K] [I] par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2022, et [N] [V] épouse [L] par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2022, devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin d’être indemnisé des préjudices résultant de l’absence de réitération de la vente.

[E] [I], [Y] [I] épouse [C], [K] [I] et [N] [V] épouse [L] ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. Soudri.

La clôture est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 29 février 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries devant le tribunal judiciaire de Pontoise à l’audience du 10 juin 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024 et prorogé au 18 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [X] [A], [R] [A] et SCI du [Adresse 2]

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mai 2023, [X] [A], [R] [A] et la SCI du [Adresse 2] demandent au tribunal de :

A titre principal :

Débouter les consorts [I] et [N] [V] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes,Ordonner l’exécution forcée de la vente du bien objet de la promesse de vente signée le 17 octobre 2020,A titre subsidiaire si le tribunal n’ordonnait pas l’exécution forcée de la vente :

Condamner solidairement les consorts [I] et [N] [V] épouse [L] à leur payer la somme de 110.000 euros en réparation du préjudice subi,Condamner solidairement les consorts [I] et [N] [V] épouse [L] à leur payer la somme de 3.550,89 euros au titre du remboursement des frais engagés par eux,Condamner solidairement les consorts [I] et [N] [V] épouse [L] à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de la demande principale d’exécution forcée du compromis de vente, les consorts [A] et la SCI demanderesse invoquent les dispositions de l’article 1589 du code civil et soutiennent que le compromis de vente vaut vente.

Ils exposent qu’aux termes du compromis de vente signé entre les parties le 17 mai 2020, les défendeurs se sont engagés à vendre leur bien à [X] [A], au prix de 110.000 euros, qu’ils ont découvert pendant le compromis l’existence d’un empiètement chez le voisin et un défaut de conformité de l’assainissement, que les travaux devaient être réalisés par les vendeurs, que [E] [I] n’ayant pas les moyens de financer cette mise en conformité, [X] [A] lui a prêté la somme de 20.000 € en échange d’une reconnaissance de dette, la somme devant être remboursée après la signature de la vente et que finalement, les vendeurs, après avoir usé de manœuvres dolosives, ont décidé de ne pas poursuivre la vente.

Ils soutiennent que les vendeurs s’étant engagés à réaliser eux-mêmes les travaux d’assainissement, que le prix de vente n’a pas été réduit du montant des travaux, contrairement aux allégations adverses, que [X] [A] n’ayant pas obtenu son financement, la SCI du [Adresse 2] s’est substituée à lui, que la substitution a été acceptée par tous, [E] [I] étant le porte-parole de l’indivision, que ce dernier était pressé de vendre et qu’ils lui ont fait confiance, que [Y] [I] épouse [C] a également accepté la substitution et qu’ils lui ont également fait confiance de par sa qualité de clerc de notaire.

Au soutien de leur demande subsidiaire en paiement des dommages et intérêts et des frais engagés, les demandeurs invoquent l’article 1240 du code civil. Ils arguent avoir subi des manœuvres dolosives des défendeurs durant plusieurs mois, manœuvres qui les ont conduits à croire qu’ils pourraient se porter acquéreurs du bien litigieux pour finalement se voir opposé leur refus de réitérer la vente par acte authentique.

2. En défense : [E] [I], [Y] [I] épouse [C], [K] [I] et [N] [V] épouse [L]

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 24 octobre 2023, [E] [I], [Y] [I] épouse [C], [K] [I] et [N] [V] épouse [L] sollicitent du tribunal de :

Juger que [R] [A] et la SCI du [Adresse 2] n’ont pas qualité à agir,Débouter [X] [A] et subsidiairement de ses demandes, [R] [A] et la SCI du [Adresse 2] de leurs demandes,Condamner [X] [A] au paiement des sommes de :3.000 euros au titre du dépôt de garantie,10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le non-respect des obligations du compromis de vente et de la caducité du compromis,

Condamner [R] [A], [X] [A] et la SCI du [Adresse 2] à leur verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Que l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir, les consorts [I] et [N] [V] épouse [L] arguent que [R] [A] n’est pas le signataire du compromis et qu’à l’égard de la SCI du [Adresse 2], la faculté de substitution n’était pas prévue au compromis de vente et que la substitution n’a pas été signée par les quatre coindivisaires.

Au fond, pour s’opposer aux demandes formulées par les consorts [A] et la SCI [Adresse 2], les défendeurs avancent que la vente consentie est caduque pour plusieurs raisons :

l’absence de justification par le bénéficiaire de sa demande de financement,l’absence d’obtention d’un financement avant le 17 juillet 2020 et l’absence de report de la date d’obtention du prêt,l’absence de notification de l’accord de prêt du 24 décembre 2020,l’absence de versement de la somme de 3.000 € dans les 10 jours du compromis,les manœuvres dolosives de l’acquéreur avec l’augmentation du prix de vente de 90.000 € à 110.000 € en affectant la différence en une reconnaissance de dette, avec l’affirmation que les travaux d’assainissement étaient à la charge des vendeurs alors que [R] [A] a reconnu l’inverse auprès du notaire et que la diminution du prix de vente acceptée par les vendeurs avait pour contrepartie la prise en charge des travaux par l’acquéreur.Ils contestent toute faute de leur part à l’origine de la non-réitération de la vente et rappellent que monsieur [A] a accepté d’acheter le bien en l’état en connaissance de l’empiètement et de la non-conformité de l’assainissement, que l’accord de prêt de la SCI du [Adresse 2] n’a jamais été porté officiellement à la connaissance des vendeurs, qu’il n’était valable qu’un mois et qu’il n’est pas justifié de son caractère définitif dans les pièces produites aux débats.

Ils ajoutent que la vente ne peut donc être déclarée parfaite, que la substitution de la SCI du [Adresse 2] est nulle et non avenue et que la demande de dommages-intérêts de 110.000 € est fantaisiste.

Reconventionnellement, ils soutiennent que [X] [A] est responsable de l’absence de réitération et qu’il doit les indemniser de l’immobilisation du bien pendant plus de deux ans.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

DISCUSSION

1. Sur la demande d’irrecevabilité de l’action de [R] [A] et de la SCI du [Adresse 2]

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est « irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Quant aux articles 122 et 123 du même code, ils prévoient que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée » et « qu’elle peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement ».

Par application de l’article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir […] ».

En l’espèce, [E] [I], [Y] [I] épouse [C], [K] [I] et [N] [V] épouse [L] n’ont pas saisi le juge de la mise en état de leur fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir de la [R] [A] et de la SCI du [Adresse 2].

Leur demande présentée devant le tribunal est irrecevable.

2. Sur la demande principale en exécution forcée de la vente

L’article 1589 du code civil expose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix […] ».

En l’espèce, [E] [I], [Y] [I] épouse [C], [K] [I] et [N] [V] épouse [L] ont conclu avec [X] [A] un compromis de vente sous seing privé signé respectivement les 17 et 18 mai 2020 par les parties, relatif à un pavillon à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 8], au prix de 110.000 €.

Une condition suspensive d’obtention de prêt au plus tard 60 jours après la signature du compromis, par [X] [A] a été prévue à hauteur de 120.000 € sur 20 ans minimum au taux maximal de 2,5%.

Le bénéficiaire devait justifier de ses démarches dans les 15 jours du compromis.

La vente devait être réitérée au plus tard le 31 août 2020.

Un dépôt de garantie de 3.000 € a été prévu, à verser dans les 10 jours de la signature du compromis par [X] [A].

Il n’est pas contesté que [X] [A] n’a pas obtenu son financement.

Dès lors, aucune vente ne peut être déclarée parfaite entre [X] [A] et les vendeurs.

A l’égard de la SCI du [Adresse 2], même si la faculté de substitution de l’acquéreur n’était pas prévue au compromis de vente, [Y] [I] épouse [C] et [E] [I] ont accepté que la SCI du [Adresse 2] se substitue à [X] [A] dans tous ses droits dans le compromis de vente et ils ont signé l’acte de substitution le 8 août 2020 qui précise que « la réalisation de ce compromis de vente étant fixée au plus tard au 31 août 2020 et la vente devant être régularisée par le ministère de Me. [F] [J], notaire à [Localité 15], le substitué accepte purement et simplement ladite substitution à son profit et s’engage à respecter les termes du compromis de vente sus-énoncé ».

Par la présente, il est également précisé que la date de réalisation de la vente est décalée à la fin des travaux d’assainissement ».

Cependant, d’une part, les deux autres vendeurs n’ont pas acquiescé à cette substitution et ne sont donc pas engagés envers la SCI du [Adresse 2].

D’autre part, il ressort des multiples échanges [R] [A], lequel n’est d’ailleurs pas partie au compromis de vente, et [E] [I] que si les parties étaient d’accord sur la chose et le prix avec une prise en charge des frais de mise en conformité de l’installation d’assainissement par le vendeur dans le compromis initial, l’acquéreur s’est, par la suite, engagé à les prendre en charge et la réitération de la vente était reportée à la réalisation des travaux dont il n’est pas justifié dans la présente procédure.

Enfin, il est apparu une difficulté liée à l’empiètement d’une partie de la construction sur la parcelle voisine qui n’a pas été réglée.

Dans ces conditions, la vente entre la SCI du [Adresse 2] et [E] [I], [Y] [I] épouse [C], [K] [I] et [N] [V] épouse [L] ne peut être déclarée parfaite.

Enfin, [R] [A] n’est partie à aucun des actes relatifs à cette vente et ne peut donc revendiquer aucune exécution forcée de la vente projetée avec [E] [I], [Y] [I] épouse [C], [K] [I] et [N] [V] épouse [L].

Dans ces conditions, [X] [A], [R] [A] et la SCI du [Adresse 2] seront déboutés de leur demande d’exécution forcée de la vente.

3. Sur la demande subsidiaire en dommages et intérêts formulée par les demandeurs

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Il implique de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice certain, direct, personnel et légitime ainsi que d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

L’article 1137 du code civil dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

En l’espèce, d’une part, les demandeurs ne sont pas fondés à se prévaloir de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil alors que la relation est contractuelle et résulte de la signature d’un compromis de vente.

D’autre part, [X] [A] n’ayant pas obtenu son financement, il n’est pas fondé à se prévaloir d’un préjudice résultant de la non-réalisation de la vente par les vendeurs.

[R] [A], est, quant à lui, étranger au projet d’acquisition du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] et ne saurait se prévaloir d’un quelconque préjudice.

Quant à la SCI du [Adresse 2], sa substitution n’est pas valable faute d’avoir été acceptée par tous les propriétaires du bien dont la vente était envisagée et, en tout état de cause, les manœuvres dolosives des vendeurs invoquées à l’appui de la demande de dommages-intérêts ne sont pas établies. En effet, il ressort des échanges de mail entre [R] [A] et [E] [I] que ce dernier souhaitait réellement vendre le bien à [X] [A] puis à la SCI du [Adresse 2] mais que les difficultés liées à l’empiètement, problème découvert postérieurement à la signature du compromis, et à la mise aux normes de l’assainissement n’ont pas été levées sans qu’elles lui soit imputables et alors qu’il a multiplié les démarches et propositions pour les résoudre.

Dans ces conditions, [X] [A], [R] [A] et la SCI du [Adresse 2] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

4. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formulée par les défendeurs

Les vendeurs sollicitent l’indemnisation de l’immobilisation de leur bien.

Cependant, ils avaient accepté la condition suspensive liée à l’obtention d’un financement par [X] [A] et il n’est pas contesté que ce dernier ne l’a pas obtenu et qu’ils en ont été informés, comme cela ressort des échanges de mail entre les parties.

En outre, l’impossibilité de réitérer la vente est essentiellement liée à l’empiètement de la construction des vendeurs sur la parcelle voisine et à la non-conformité de l’assainissement, ce dont [X] [A] n’est nullement responsable.

Dans ces conditions, les vendeurs seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

5. Sur les mesures de fins de jugement

En application de l’article 696 du code procédure civile, [R] [A], [X] [A] et la SCI du [Adresse 2] succombant à leurs demandes seront condamnés aux dépens.

Par ailleurs, compte tenu des circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et de les débouter de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin par application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause ne commandent pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de [R] [A] et de la SCI du [Adresse 2], formulée par [E] [I], [Y] [I] épouse [C], [K] [I] et [N] [V] épouse [L],DEBOUTE [X] [A], [R] [A] et la SCI du [Adresse 2] de leur demande d’exécution forcée de la vente,DEBOUTE [X] [A], [R] [A] et la SCI du [Adresse 2] de l’intégralité de leurs demandes pécuniaires,DEBOUTE [E] [I], [Y] [I] épouse [C], [K] [I] et [N] [V] épouse [L] de leur demande en dommages et intérêts,DEBOUTE [X] [A], [R] [A] et la SCI du [Adresse 2], d’une part, et [E] [I], [Y] [I] épouse [C], [K] [I] et [N] [V] épouse [L], d’autre part, de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile,RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,CONDAMNE [X] [A], [R] [A] et la SCI du [Adresse 2] aux dépens, avec distraction au profit de Me. SOUDRI, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé à Pontoise le 18 novembre 2024, et signé par le président et le greffier,

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY