TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e BAINVEL Clarisse

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M. [S] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07116 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4FBV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [T] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 13 décembre 2000, la SA D’HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEENNE (LOGIREM), a donné à bail à Monsieur [S] [V] et Madame [T] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.717,20 francs outre 839,74 francs de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LOGIREM a fait signifier à Monsieur et Madame [V] par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 4.823,14 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 9 novembre 2023, dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 novembre 2023, la SA [Adresse 4] (LOGIREM)a attrait Monsieur [S] [V] et Madame [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier au besoin, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté le cas échéant d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui sont susceptibles de constituer une sûreté des loyers et charges ;condamner Monsieur [S] [V] et Madame [T] [V] à lui payer :* la somme provisionnelle de 7.967,07 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 11 janvier 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, LOGIREM, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 7.577,74 euros au 4 janvier 2024, tenant les versements effectués par Monsieur [S] [V].

Monsieur [S] [V] a comparu en personne. Il n’a pas contesté la dette mais a sollicité la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir une reprise du paiement des loyers courants. Il a demandé des délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 200 euros par mois, en indiquant percevoir un revenu mensuel de 1800 euros et avoir en charge 3 enfants. Il a précisé être divorcé de Madame [T] [V] qui se trouve actuellement en maison de repos. Ils ont subi la perte d’un enfant l’été 2022.

Citée à étude, Madame [T] [V] née [U] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Un rapport de diagnostic social et financier des locataires daté du 9 novembre 2023 confirme que le couple peine à surmonter la perte d’un de leurs enfants. Monsieur [V] se trouvait alors en interim mais devait partir travailler en Suisse en Janvier 2024, où il devait être hébergé. Il souhaitait maintenir sa residence sur [Localité 6] pour y accueillir ses enfants dont il s’occupe régulièrement, son ex-épouse effectuant des séjours récurrents en maison de repos.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire, il convient de relever que le divorce des époux [V] a été prononcé par jugement du 7 mars 2023, dont la retranscription à l’état civil n’est pas justifiée. Le bail a été consenti et signé par les deux ex-époux. Madame [T] [V], laquelle a repris son nom de jeune fille, soit [U], sera donc tenue solidairement des dettes de la cause, cette solidarité étant prévue aux clauses du bail.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, LOGIREM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 29 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 décembre 2000 contient une clause résolutoire (article 6.6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 novembre 2022, pour la somme en principal de 4.823,14 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 janvier 2023.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant le transport et la séquestration des meubles à titre de garantie, ainsi que l’établissement d’un constat des lieux par huissier, il convient de rejeter ces demandes faites par anticipation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [V] et Madame [U] restent devoir la somme de 7.577,74 euros, à la date du 4 janvier 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [V] et Madame [U] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement et par provision, au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse que Monsieur [V] s’est acquitté des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu de l’ancienneté du bail, des efforts et de la bonne foi du locataire, du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation financière et familiale de Madame [U] et de Monsieur [V], de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dérogatoires dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [U] et Monsieur [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [U] et Monsieur [V], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à LOGIREM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter LOGIREM de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, Madame [U] et Monsieur [V] supporteront solidairement les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2000 entre la SA [Adresse 4] (LOGIREM) d’une part, Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 janvier 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V] à payer à la SA [Adresse 4] (LOGIREM) la somme de 7.577,74 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus, comptes arrêtés au 4 janvier 2024;

AUTORISONS Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 210 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V] seront solidairement condamnés à verser à la SA [Adresse 4] (LOGIREM) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire ou leur expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer dans le bail d’origine ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 4] (LOGIREM) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président