TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame SIMON (Plaidoirie), Madame ALI (Délibéré)

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 14 novembre 2024

à M^e VAISON DE FONTAUBE Jean-Charles

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2024

à Mme [J] [I], Mr [Y] [C]

N° RG 24/02357 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZZR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [P], née le 31 mars 1965, domiciliée : chez L’EURL SUD VALUE, [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [I] [J]

née le 13 Décembre 1984 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [C] [Y]

né le 26 Juin 1984 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 03 novembre 2010, Madame [X] [P] a consenti à Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 766 euros outre 80 euros à titre de provision pour charges.

Le 07 novembre 2023, Madame [X] [P] a fait signifier à Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] un commandement de payer leur dette de loyer d’un montant en principal de 2828,90 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, Madame [X] [P] a fait citer en référé Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de voir, vu le contrat de bail, vu le commandement de payer, vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Dire et juger que Monsieur [Y] et Madame [J] sont occupants sans droit ni titre depuis le 07/12/2023 ou subsidiairement le 07/01/2024,

— Ordonner leur expulsion des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Ordonner la remise des clefs,

— Les condamner solidairement, à titre provisionnel, au paiement de l’arriéré locatif et d’occupation s’élevant à fin mars 2024 à la somme de 3698,l0 euros et au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2024 à hauteur de l009,37 euros par mois jusqu’à la libération des lieux,

— Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1.200 euro au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les frais du commandement,

— Ordonner ou rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ou opposition.

Appelée à l’audience du 06 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats pour être finalement retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, Madame [X] [P], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4105,62 euros au 09 septembre 2024, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assigné à personne, Monsieur [C] [Y] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Madame [I] [J], présente en personne, indique avoir quitté le logement en septembre 2021, ce qui avait été indiqué par Monsieur [C] [Y] lors de l’audience du 06 juin 2024, mais aucun avenant au contrat de bail n’a été établi.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 03 novembre 2010 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 2828,90 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié aux locataires le 07 novembre 2023 par acte remis à étude.

Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] ne justifient pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 07 décembre 2023.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 07 décembre 2023 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Leur expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 1009,37 euros et de condamner Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] restent devoir la somme de 1009,37 euros, à la date du 09 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Monsieur [C] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [I] [J], quant à elle, comparant en personne, ne conteste la dette ni dans son principe, ni dans son montant.

Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 4105,62 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2828,90 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [P] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 07 décembre 2023

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 03 novembre 2010 et portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par les occupants de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] à payer à titre de provision à Madame [X] [P] la somme de 4105,62 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 09 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2023 sur la somme de 2828,90 euros et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] au paiement d’indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de 1009,37 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [C] [Y] à payer à Madame [X] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

La greffière Le président