TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00040 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKDS

Plaidoirie le 01 Avril 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISÈRE HABITAT

21 avenue de Constantine

38035 GRENOBLE CEDEX 2

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [R]

né le 08 Juillet 1999 à

257 rue du 8 mai 1945

La Citadelle 3eme étage

38480 LE PONT DE BEAUVOISIN

représenté par M^e Elise QUAGLINO, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [Z] [J]

née le 03 Septembre 2001 à

257 rue du 8 mai 1945

La Citadelle

38480 LE PONT DE BEAUVOISIN

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 03 Juin 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 21 novembre 2022, consenti par ALPES ISÈRE HABITAT, monsieur [Y] [R] et madame [Z] [J] ont pris en location un logement situé 257 rue du 8 mai 1945 38480 Le Pont-de-Beauvoisin, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 390,13 €.

ALPES ISÈRE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 10 avril 2024 et a signalé le même jour aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de monsieur [Y] [R] et madame [Z] [J].

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 17 avril 2024, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à monsieur [Y] [R] et madame [Z] [J] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 2 475,93 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 18 octobre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2024, ALPES ISÈRE HABITAT a assigné monsieur [Y] [R] et madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement ;subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au torts de monsieur [Y] [R] et madame [Z] [J] ;ordonner l’expulsion des locataires et celle de tout occupant de leur chef dès la signification du jugement à intervenir ;condamner solidairement monsieur [Y] [R] et madame [Z] [J] à lui payer les sommes suivantes :- 1 757,24 € montant de l’arriéré locatif à la date du 22 août 2024 outre intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation, au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En réponse, monsieur [Y] [R] demande au tribunal de :

juger que madame [Z] [J] est toujours solidairement tenue du bail conclu le 21 novembre ;juger que la dette locative est solidaire entre madame [Z] [J] et monsieur [Y] [R] ;juger la demande de justificatif de l’assurance habitation sans objet et à tout le moins la rejeter ;accorder à monsieur [Y] [R] les plus larges délais de paiement compte tenu de sa bonne foi et de sa situation financière ;suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;rejeter toute demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner madame [Z] [J] aux entiers dépens de la présente procédure.

Monsieur [Y] [R] et madame [Z] [J] ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025, en présence d’ALPES ISÈRE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4 957,48 € suivant décompte arrêté au 24 mars 2025 et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

ALPES ISÈRE HABITAT a précisé se désister de sa demande en résiliation portant sur le défaut d’assurance. Elle a déclaré être en faveur de l’octroi de paiement à hauteur de 50,00 € pour madame [Z] [J], laquelle lui a délivré congé et reste solidaire jusqu’au mois d’avril 2025. A l’inverse, ALPES ISÈRE HABITAT a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement à l’égard de monsieur [Y] [R].

Monsieur [Y] [R] qui a comparu représenté et madame [Z] [J] qui a comparu en personne ne conteste ni le principe ni le montant de la dette ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs ont comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation .

ALPES ISÈRE HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 10 avril 2024.

ALPES ISÈRE HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de madame [Z] [J] et monsieur [Y] [R] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 18 octobre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 21 novembre 2022 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, ALPES ISÈRE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que madame [Z] [J] et monsieur [Y] [R] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de novembre 2023.

Au vu de ces impayés, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à madame [Z] [J] et monsieur [Y] [R], le 17 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès d’ALPES ISÈRE HABITAT.

Monsieur [Y] [R] ayant toutefois justifié avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs, il sera pris acte du désistement d’ALPES ISÈRE HABITAT de sa demande formée sur ce chef.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 18 juin 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 24 mars 2025 à la somme de 4 957,48 €, au paiement de laquelle madame [Z] [J] et monsieur [Y] [R] seront solidairement condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [Z] [J] et monsieur [Y] [R] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 18 juin 2024, solidairement jusqu’au mois d’avril 2025, puis monsieur [Y] [R] seul jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, monsieur [Y] [R] pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si monsieur [Y] [R] a comparu représenté lors de l’audience au cours de laquelle il a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par ALPES ISÈRE HABITAT l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en confédération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu des déclarations des défendeurs à l’audience, il convient de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte qu’ALPES ISÈRE HABITAT peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéficie de discussion et de division.

Il convient de préciser que la solidarité de madame [Z] [J] cesse à compter du mois d’avril 2025.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [J] et monsieur [Y] [R], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 18 juin 2024 ;

DIT que monsieur [Y] [R] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [Y] [R] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 257 rue du 8 mai 1945, 38480 Le Pont-de-Beauvoisin ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 18 juin 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement madame [Z] [J] et monsieur [Y] [R] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant, jusqu’au mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [Y] [R] seul, à compter du mois de mai 2025, à payer à ALPES ISÈRE HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant, jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE solidairement madame [Z] [J] et monsieur [Y] [R] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT la somme de 4 957,48 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, madame [Z] [J] et monsieur [Y] [R] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 205,00 € avant le 15 de chaque mois pendant 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

DÉBOUTE ALPES ISÈRE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum madame [Z] [J] et monsieur [Y] [R] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION