TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Octobre 2024

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Juillet 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me .Stéphanie BINON-DAVIN………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me …..Jean-Baptiste GOBAILLE………………………………………….

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06240 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4AAW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [E]

née le 13 Juillet 1985 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphanie BINON-DAVIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 octobre 2015, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE a donné à bail à Madame [K] [E] un appartement de type F3 situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 306,99.

Se plaignant du comportement de la locataire, par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE a fait citer devant le juge des contentieux de la Protection de [Localité 7] Madame [K] [E] aux fins de voir :

S’entendre prononcer la résiliation du bail en date du 2 octobre 2015.

Venir s’entendre déclarer occupante sans droit ni titre du logement [Adresse 4],

[Adresse 1].

Venir s’entendre dire et juger, par voie de conséquence, qu’elle devra vider et évacuer les lieux dès signification du Jugement à intervenir et que, faute par elle de ce faire, elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique.

Venir s’entendre condamner à payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle équivalente au loyer majoré des charges et autres accessoires du jour du prononcé du

Jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Venir s’entendre condamner au paiement de la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

La condamner à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001, devra être supportée par le débiteur en sus de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Venir s’entendre condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 octobre 2023 et renvoyée à deux reprises, pour être retenue à l’audience du 15 juillet 2024.

L’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE, représenté par son conseil, a réitéré ses prétentions dans les termes de son assignation et de ses écritures et conclu au rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs.

Madame [K] [E], représentée par son conseil, sollicite de voir :

Débouter l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE de l’ensemble des demandes,Condamner l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Condamner l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre des manquements des locataires à l’obligation de jouissance paisible

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l’article 1224 du code civil rappelle le principe que "la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » ; l’article 1227 poursuit : «la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ».

Aux termes de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention,de payer le prix du bail aux termes convenus.»

Il en résulte que l’usage de la chose louée raisonnablement implique notamment l’usage ne portant pas atteinte à la tranquillité des voisins ainsi que les dégradations de l’immeuble. Ce texte général est d’ailleurs repris par des clauses contractuelles précises insérées dans le contrat de bail.

La conjonction de ces dispositions légales et contractuelles prévoit donc que le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’habitation lorsqu’il démontre que le preneur manque gravement à l’une de ses obligations contractuelles telle la jouissance paisible.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il lui appartient de rapporter la preuve des manquements du locataire à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE produit aux débats des courriers simples qui ont été envoyés entre 2018 et 2023 à Madame [K] [E] au sujet de plaintes du voisinage concernant son comportement et celui de sa fille à l’origine de nuisances sonores, en particulier nocturnes.

Il est également produit une lettre de mise en demeure adressée en recommandé avec accusé de réception en date du 17 mai 2023 par laquelle l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE indique à Madame [K] [E] qu’il lui est signalé des troubles du voisinage occasionnés par elle et sa fille « (nuisances sonores nocturnes et diurnes, jet de détritus par le balcon,…) » et la met en demeure de cesser sans délai.

Un courrier du 31 mars 2022 à en tête « Les résidents [Adresse 6] » et à l’adresse de Madame [K] [E], signé « Vos voisins » sans signature ni noms, est encore versé au débat par le requérant.

Il est produit des attestations et courriers émanant de trois voisins, Madame [Y] [I], Madame [W] [F] épouse [S], qui a également déposé une main courante le 30 juillet 2021, et Madame [D] [R], qui témoignent toutes du climat conflictuel existant entre Madame [K] [E] et sa fille ainsi que du comportement de celle-ci qui occasionne du bruit et des dégradations dans l’immeuble avec ses amis.

Des photos non datées de désordres sont produites à l’appui d’une attestation de Madame [Y] [I] du 15 mai 2023 et d’un courriel adressé le 8 août 2023 par cette même voisine à l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE.

Madame [K] [E] produit de son côté des attestations émanant de sept voisins différents qui attestent ne pas avoir de difficulté avec elle et sa fille et même, pour certains, de leur serviabilité et de leur amabilité, telles Madame [O] [J] et Madame [A] [H].

Il ressort également de l’attestation de Madame [M] [U] que « beaucoup de personnes traînent devant le bâtiment mange fume et s’en vont en laissant tout sur les marches !! Ainsi que ceux qui prenne le devant de la cave pour toilettes ».

Il résulte des éléments communiqués que si des nuisances sonores et des dégradations ont pu être constatées, il n’est pas établi que celles-ci, qui constituent indéniablement un trouble de voisinage anormal, puissent être imputées à un comportement de la part de Madame [K] [E] de nature à constituer un manquement à ses obligations contractuelles.

La demanderesse sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation de bail pour manquement à l’obligation de jouissance paisible, et des demandes qui en sont la conséquence (expulsion, indemnité d’occupation).

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Le droit d’exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de ses droits.

En l’espèce, Madame [K] [E] ne démontre pas le caractère abusif de l’action de l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE.

Dans ces conditions, Madame [K] [E] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La demanderesse succombant à l’instance, elle sera tenue aux dépens, et condamnée à payer à la défenderesse la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE de sa demande de résiliation du bail conclu le 2 octobre 2015 avec Madame [K] [E] portant sur un appartement situé [Adresse 8] ;

Par suite,

DEBOUTE l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE de sa demande d’expulsion et d’indemnité mensuelle d’occupation ;

DEBOUTE Madame [K] [E] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE à payer à Madame [K] [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge des contentieux de la Protection, Le Greffier