TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N° 24/ DU 19 Septembre 2024

Enrôlement : N° RG 20/11113 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YFZK

AFFAIRE : M. [C] [U] et Mme [N] [G] (M^e Sophia PAPAPOLYCHRONIOU)

C/ Me [E] [O] et la SCP [O] – BENHAIM – VIGUIER (M^e Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président (juge rapporteur)

Assesseur : JOUBERT Stéfanie, Vice-Présidente

Assesseur : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : ALLIONE Bernadette

Vu le rapport fait à l’audience

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 19 Septembre 2024

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par ALLIONE Bernadette, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [C] [U]

né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Madame [N] [G]

née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 7] (RWANDA)

de nationalité Belge, demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Sophia PAPAPOLYCHRONIOU, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Maître [E] [O], notaire associé de la SCP [E] [O], Johanna BENHAIM, Stéphanie VIGUIER

domicilié au siège social de cette société sis [Adresse 2]

S.C.P. [E] [O] – Johanna BENHAIM – Stéphanie VIGUIER, notaires associés

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentés par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Cyrille BARAN

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte en date du 11 octobre 2013, reçu aux minutes de maître [E] [O], avec la participation de maître [V] [W], assistant le vendeur, monsieur [M] et madame [I] ont vendu à monsieur [U] et madame [G] dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré [Cadastre 5], sis [Adresse 4], le lot n° 2 à savoir, « la propriété privative exclusive d’un appartement situé au rez de chaussée en façade sur la [Adresse 4], composé d’une salle de séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bains avec water-closet incorporé, avec la jouissance exclusive et particulière de la cour délimitée par un liseré rose au plan demeuré joint et annexé au règlement de copropriété et des débarras, lavoir et water-closet situés dans ladite cour, et les six cent quinze/millièmes (615/1000èmes) des parties communes générales. »

Il est précisé à l’acte que l’appartement est actuellement composé : « au rez-de-chaussée d’une salle de séjour, deux chambres, une cuisine, une salle de bains avec WC, et une mezzanine, d’une véranda, d’un studio et d’une pièce à usage de buanderie situés dans la cour. »

La vente était consentie et acceptée moyennant le prix de 365.000 €.

Monsieur [U] et madame [G] font valoir que souhaitant faire des travaux d’agrandissement de leur maison, consistant notamment en une surélévation par la création d’un étage supplémentaire, ils ont fait appel à un architecte qui a établi des plans en décembre 2015.

Ils auraient alors appris, au début de l’année 2016, que leur parcelle était partiellement grevée d’un emplacement réservé en vue de l’élargissement à 8 mètres de la [Adresse 4]. Ledit emplacement réservé, portant le numéro 12-709, a été créé au profit de la Communauté Urbaine [Localité 9] Métropole lors de la révision du PLU de la Ville de [Localité 8], approuvé par délibération du Conseil Communautaire de la Communauté Urbaine [Localité 9] Métropole du 28 juin 2013.

Cet emplacement réservé a été maintenu dans le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal du territoire [Localité 9] (PLUi) approuvé par le Conseil de la Métropole [Localité 6] le 19 décembre 2019 et applicable depuis le 28 janvier 2020.

Du fait de l’emplacement réservé, aucun projet d’agrandissement ou de modification du bâti existant n’est autorisé de sorte que monsieur [U] et madame [G] ont exercé leur droit au délaissement par l’intermédiaire de leur conseil, en date du 6 décembre 2019 dont il a été accusé réception par la Présidente de la Métropole [Localité 6] le 14 septembre 2020.

Par acte d’huissier du 30 novembre 2021 monsieur [U] et madame [G] ont fait assigner maître [O] et la SCP [O], BENHAIM, VIGUIER.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 15 avril 2024 ils demandent au tribunal de condamner maître [O] et la SCP à leur payer la somme de 54.000 € de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de renoncer à l’acquisition, outre 24.262,47 € au titre des frais d’actes inutiles, 59.968,16 € au titre du préjudice financier en raison du prêt bancaire qu’ils ont souscrit pour financer l’acquisition, 10.000 € en réparation de leur trouble de jouissance, 10.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral, le tout avec intérêts au taux légal depuis l’assignation capitalisés et 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes ils font valoir que l’instauration des contraires d’urbanisme entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique restreint fortement leur droit de propriété en ce qu’elle rend impossible la réalisation de tous travaux même d’entretien, que l’exercice du droit de délaissement est en tout état de cause insusceptible d’aboutir à la disparition de la réserve mais seulement à son inopposabilité à leur égard pour le cas où la Ville de [Localité 8] renoncerait à faire l’acquisition du bien délaissé, que cette inopposabilité, d’après une réponse ministérielle du 14 décembre 2017, ne serait qu’une inopposabilité personnelle et non réelle, et que la Ville de [Localité 8] n’a pas encore répondu à la dernière mise en demeure d’acquérir qui lui a été adressée le 3 février 2023, de sorte que l’emplacement réservé continue d’exister. Ils ajoutent qu’il ne peut leur être reproché un exercice tardif de ce droit au délaissement, eu égard au caractère incertain de son issue qui peut encore consister en une procédure d’expropriation, même au cas où la réserve deviendrait obsolète.

Monsieur [U] et madame [G] reprochent donc à maître [O] un manquement à son devoir d’information et de conseil en ce qu’il n’a fait référence dans son acte qu’à une note d’un architecte en date du 17 juin 2013 et non à des renseignements émanant de l’administration ou à une note ou certificat d’urbanisme. Ils font encore valoir que la note de l’architecte annexée à l’acte notarié fait état d’une possible modification du zonage, ce qui aurait dû inciter le notaire à poursuivre ses recherches et à demander un certificat d’urbanisme qui aurait certainement fait apparaître le classement du terrain en emplacement réservé n°12-709 et aurait certainement entrainé la consultation du PLU révisé pour identifier exactement cet emplacement réservé.

Sur leur préjudice, monsieur [U] et madame [G] explique qu’ils auraient certainement renoncé à l’acquisition de leur maison, s’ils avaient été informés de la création de l’emplacement réservé lors de la révision du PLU de [Localité 8] le 28 juin 2013 et, en tout cas, avant la signature de l’acte de vente le 11 octobre 2013 ; ou qu’ils ne l’auraient pas acquise au prix qu’ils ont payé. Ils exposent qu’ils avaient l’intention d’acquérir une maison pour y vivre avec leurs enfants, que dans ce but ils avaient fait le projet depuis 2015 de réaliser des travaux d’agrandissement, mais que les servitudes d’urbanisme ne leur laissent la libre disposition que d’une annexe consistant en un studio, qu’ils n’auraient jamais acquis un bien sans possibilité de travaux et actuellement invendable dans les conditions normales de marché tant que la réserve n’aurait pas été supprimée. Ils exposent également que même s’ils parvenaient à réaliser l’extension souhaitée après exercice infructueux du droit de délaissement, les possibilités de vendre à un prix juste seraient réduites dès lors que le bien est toujours exposé à un risque d’expropriation. Sur leur trouble de jouissance ils font valoir que celui-ci résulte de l’immobilisation de leur projet pendant plusieurs années.

Sur le lien de causalité monsieur [U] et madame [G] exposent que celui-ci est établi dès lors qu’un acquéreur de bonne foi ignore que son bien est inconstructible et qu’il ne pourra en jouir comme il l’entend qu’au prix de démarches administratives supplémentaires et incertaines, voire dès l’instant où il ignore que sa seule perspective raisonnable consiste à accepter de céder son bien à l’administration, sans marge de négociation du prix et sans possibilité de demander la rétrocession.

Maître [O] et la SCP de notaires [O], BENHAIM, VIGUIER ont conclu en dernier lieu le 18 mars 2024 au rejet des demandes formées à leur encontre et à la condamnation de monsieur [U] et madame [G] à leur payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à ce que soit écartée l’exécution provisoire du jugement, aux motifs que la note d’urbanisme jointe à l’acte de vente a été établie le 17 juin 2013, soit avant la révision du plan local d’urbanisme, que celle-ci ne contient pas de renseignements erronés, que si le notaire avait lui-même sollicité un certificat d’urbanisme il aurait obtenu les mêmes informations, que le notaire n’est pas tenu de consulter le plan local d’urbanisme et qu’il ne peut être exigé de lui qu’il connaisse tous les projets d’aménagement de la ville de Marseille. Ils en déduisent que maître [O] n’a pas commis de faute.

Ils contestent également l’existence d’un lien de causalité, exposant que monsieur [U] et madame [G] ont exercé leur droit au délaissement le 6 décembre 2019, que la Ville de [Localité 8] n’a pas répondu dans le délai d’un an de l’article L230-3 du code de l’urbanisme ni saisi le juge de l’expropriation, de sorte que l’inopposabilité de la réserve est effective depuis le 11 mars 2021, nonobstant le fait qu’elle ne soit pas supprimée de la liste annexée au PLUi. Ils ajoutent que cette inopposabilité est réelle et non personnelle, et est définitive, en dépit des termes de la réponse ministérielle du 14 décembre 2017 qui serait contraire à la jurisprudence citée. Ils en déduisent que monsieur [C] [U] et madame [N] [G] ne subissent aucun préjudice puisqu’ils peuvent désormais réaliser les travaux, à condition de respecter les prescriptions du PLUi, et également céder leur bien qui ne supporte plus aucune contrainte, ou en tout état de cause que le préjudice allégué est hypothétique eu égard au caractère évolutif du PLUi. Ils font encore remarquer qu’aucune précision n’est apportée quant à la réponse apportée par l’administration à la nouvelle mise en demeure d’acquérir du 4 février 2023 et qui devait intervenir avant le 4 février 2024.

Sur l’évaluation des préjudices, ils soutiennent que celle-ci est inexacte dès lors que les demandeurs ne tiennent pas compte du coût de la construction projetée, qu’il n’est pas démontré que le prix d’acquisition a été négocié en tenant compte de la possibilité d’agrandir, et qu’en l’absence de réponse de l’administration il n’existe plus de limitation à ce droit. Sur le préjudice de jouissance ils soutiennent que celui-ci est inexistant dès lors que rien n’interdit aux propriétaires de biens grevé d’une réserve administrative de les entretenir, et que la faisabilité du projet d’agrandissement au regard des autres règles d’urbanisme n’est pas démontrée. Ils ajoutent que la nullité de la vente n’étant pas poursuivie les acquéreurs ne sont pas fondés à solliciter le remboursement des frais et que le remboursement des frais d’emprunt n’est pas plus justifié en l’absence d’éviction effective.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que le notaire, avant de dresser un acte, doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour s’assurer de leur utilité et de leur efficacité. Il est également tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes qu’ils dressent et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées, ainsi que sur les risques qui peuvent en découler.

Ainsi pour assurer l’efficacité d’un acte de vente, le notaire a également le devoir de vérifier la situation de l’immeuble faisant l’objet du contrat au regard de la législation sur l’urbanisme. Dès lors, manque à son devoir de conseil le notaire qui dresse l’acte de vente d’un bien immobilier, en se fiant à une simple note de renseignements ne fournissant pas d’indications complètes sur la situation du terrain, sans attirer l’attention des acquéreurs sur les risques encourus.

Il résulte en l’espèce, à la lecture du registre des délibérations du conseil de communauté urbaine Marseille Provence Métropole en date du 28 juin 2013 approuvant le plan local d’urbanisme, que le processus d’élaboration de ce plan a été engagé début 2009, qu’il a été mis en ligne à la mi-juillet 2012 sur le site internet de la Métropole, qu’il a été soumis à une enquête publique du 29 octobre au 17 décembre 2012, que l’avis d’enquête publique a été affiché dans divers lieux publics du 14 au 28 novembre 2012 et publié à plusieurs reprises dans des journaux d’annonces légales et dans la presse quotidienne régionale entre le 10 octobre et le 12 décembre 2012, et qu’une réunion publique a eu lieu le 9 octobre 2012.

La procédure d’élaboration du PLU de la ville de [Localité 8] en 2013 a donc fait l’objet d’une très large publicité sur une longue période. Ainsi, et même si la note d’urbanisme du 17 juin 2013, qui n’était pas un certificat d’urbanisme auquel le notaire aurait pu se fier, ne comportait pas de mention relative à la création d’un emplacement réservé affectant le bien vendu à monsieur [U] et madame [G], maître [O] ne pouvait ignorer l’existence de cette procédure et la possibilité d’une modification de la réglementation applicable à ce bien.

Il lui appartenait dans ces conditions, et alors que la signature de l’acte authentique est intervenue près de quatre mois après l’obtention de la note d’urbanisme, de s’assurer que les renseignements qu’elle contenait étaient toujours pertinents au 11 octobre 2013 ou dans la période immédiatement précédente. Maître [O] ne montre pas par ailleurs qu’il aurait attiré l’attention de ses clients sur le risque, connu au vu des éléments évoqués plus haut, d’un changement de la réglementation d’urbanisme.

Maître [O] n’a donc pas satisfait à son devoir de conseil.

S’agissant des préjudices en résultant, il résulte des prescriptions du PLU de 2013 et des PLUi adoptés par la suite, qu’une partie du bien acquis par les demandeurs était réservé à la création d’une voie publique. Il en résultait donc une diminution de la valeur de ce bien, les acquéreurs ne pouvant dès lors pas en disposer, notamment en vue de sa revente, et étant exposés à un risque d’éviction.

Le 6 décembre 2019, puis à nouveau le 22 décembre 2022, monsieur [U] et madame [G] ont mis en demeure le Maire de [Localité 8] d’acquérir le bien en cause conformément aux dispositions de l’article L152-2 du code de l’urbanisme.

Ni la ville de [Localité 8], ni la Métropole n’ont répondu dans le délai d’un an de ces mises en demeure conformément à l’article L230-3 du même code, ni saisi le juge de l’expropriation dans les trois mois suivant l’expiration du délai d’un an. Conformément à l’article L230-4 les limitations au droit de construire et la réserve ne sont donc plus opposables.

Il ne résulte pas de ce texte que cette inopposabilité soit limitée au seul propriétaire actuel du bien, ni que la réserve puisse être remise en vigueur à la faveur d’une nouvelle transaction. Il n’en résulte pas non plus que la collectivité publique dont la réserve est devenue inopposable soit tenue de modifier ses documents d’urbanisme.

Un tel raisonnement reviendrait en effet à ajouter au texte de la loi qui prévoit l’extinction définitive de la réserve du seul fait de la mise en œuvre infructueuse du droit de délaissement et serait en outre contraire à la décision QPC n°2013-325 du 21 juin 2013 du Conseil constitutionnel qui précise en son attendu n°5 « qu’en accordant aux propriétaires de terrains grevés d’un emplacement réservé le droit d’imposer à la collectivité publique, soit d’acquérir le terrain réservé, soit de renoncer à ce qu’il soit réservé, le législateur n’a porté aucune atteinte à leur droit de propriété ».

Il doit donc se déduire de ces éléments que l’inopposabilité est définitive et que tous les propriétaires successifs peuvent s’en prévaloir, dès lors qu’elle consacre l’extinction de la réserve que s’était octroyé la collectivité publique.

Monsieur [U] et madame [G] peuvent dont légitimement alléguer une immobilisation de leur terrain pendant les deux périodes pendant lesquelles ils ont exercé leur droit de délaissement, soit au total deux ans et six mois.

Il en résulte une perte de chance avérée, de renoncer dans ces conditions, et s’ils avaient eu connaissance des limitations du droit de propriété et des démarches nécessaires à la levée de la réserve, à l’acquisition de leur bien au prix payé. Cette perte de chance ne saurait toutefois être égale au coût de l’extension envisagée, dont il n’est pas précisé si elle est possible eu égard aux autres règles d’urbanisme applicables, si elle a reçu l’autorisation du syndicat de copropriétaires, ni si elle a fait l’objet d’un dépôt de permis de construire ou de la conclusion d’un contrat de construction.

Dans ces conditions elle ne saurait excéder une somme égale à 10 % du prix d’achat, soit 36.500 €.

Ainsi qu’il a été dit, monsieur [U] et madame [G] ont subi une immobilisation de leur terrain pendant pendant deux ans et six mois, pendant lesquels ils n’ont pu ni construire, ni vendre dans l’attente de la purge des délais des articles L230-3 et L230-4 du code de l’urbanisme. Il en résulte une atteinte à leur droit de propriété et un trouble de jouissance, qui sera réparé selon la demande à hauteur de 10.000 €.

Enfin ils justifient d’un préjudice moral, lié à l’attente de l’issue de procédures administratives incertaines, au tracas résultant de l’exercice, par des profanes en la matière, de ces procédures elles-mêmes, mais aussi de la déception de découvrir l’existence des limitations à leur droit de propriété et au bouleversement des projets notamment familiaux qui étaient les leurs à raison de l’acquisition de ce bien. Ce préjudice sera justement réparé à hauteur de 5.000 € chacun.

En revanche la demande relative au remboursement des frais d’acte et d’emprunt n’apparaît pas justifiée, dès lors que l’annulation de la vente n’est pas poursuivie, que cet acte conserve son efficacité, et que la réserve résultant du PLUi est à ce jour définitivement éteinte.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, les condamnations prononcées ci-dessus produiront intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement. Les intérêts échus de ces sommes produiront en outre eux-mêmes des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour au moins une année entière.

Maître [O] et la SCP de notaires [O], BENHAIM, VIGUIER, qui succombent à l’instance, en supporteront les dépens. Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à monsieur [U] et madame [G] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’existe aucune circonstance de nature à justifier que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne in solidum maître [E] [O] et la SCP de notaires [O], BENHAIM, VIGUIER à payer à monsieur [C] [U] et à madame [N] [G] les sommes de :

36.500 € en réparation de la perte de chance de ne pas acquérir le bien,10.000 € en réparation de leur trouble de jouissance,5.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral ;le tout avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Dit que les intérêts échus de ces sommes produiront en outre eux-mêmes des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour au moins une année entière ;

Déboute monsieur [C] [U] et madame [N] [G] de leurs autres demandes de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum maître [E] [O] et la SCP de notaires [O], BENHAIM, VIGUIER à payer à monsieur [C] [U] et à madame [N] [G] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum maître [E] [O] et la SCP de notaires [O], BENHAIM, VIGUIER aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGÉ, PRONONCÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,