COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01030 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QQFH

du 16 Janvier 2026

affaire : S.N.C. STALINGRAD, ayant son siège social [Adresse 7]

c/ S.A.S. ATELIER PLEXI JM

Copie exécutoire délivrée à

M^e Audrey MALKA

M^e Sabrina MARIANI

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Marie-christine MOUCHAN

le

l’an deux mil vingt six et le seize Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Juin 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.N.C. STALINGRAD, ayant son siège social [Adresse 7]

Représentée par son administrateur de biens la SAS GESTIPAR

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Audrey MALKA, avocat au barreau de NICE

Rep/assistant : M^e Sabrina MARIANI, avocat au barreau de BASTIA

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. ATELIER PLEXI JM

[Adresse 5]

Madame [R] [C]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marie-christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2003, la SNC STALINGRAD a donné à bail à la SAS PLEXI AZUR pour une durée de neuf ans des locaux commerciaux situés [Adresse 3] [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24 000 euros, hors charges et taxes.

Un avenant au contrat de bail a été régularisé entre les parties pour une durée de neuf ans courant à compter du 1er novembre 2014 jusqu’au 31 octobre 2023 moyennant le règlement d’un loyer annuel de 24 000 euros hors-taxes et charges.

Le bail s’est renouvelé par tacite prolongation.

Un acte de cession du fonds de commerce a été conclu entre la société PLEXI AZUR et la SAS ATELIER PLEXI JM le 4 juin 2024.

Le 5 novembre 2024, la SNC STALINGRAD a fait délivrer à la SAS ATELIER PLEXI JM un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la SNC STALINGRAD a fait assigner la SAS ATELIER PLEXI JM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience, la SNC STALINGRAD sollicite :

— constater la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 5 décembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la SAS ATELIER PLEXI JM et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la SAS ATELIER PLEXI JM au paiement d’une provision de 46 141,58 euros selon décomptes produits au titre des loyers et charges impayés outre le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024 ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues si le bail soit la somme de 3670,57 euros à compter de la résiliation du bail soit le 5 décembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

— rejeter les demandes formulées par la SAS ATELIER PLEXI JM ;

— la condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SAS ATELIER PLEXI JM sollicite dans ses conclusions déposées à l’audience :

— de déclarer non écrite en application de l’article L 145 -40-2 du code de commerce, la clause du bail du 1er février 2003 lui faisant obligation "d’acquitter des taxes d’habitations professionnelles et assimilées, de satisfaire à toutes charges de ville et de police, balayage, éclairage et autres auxquels les promeneurs sont tenus, de manière qu’aucun recours ne soit exercé contre le bailleur ; de rembourser selon les règles de répartition en vigueur dans l’immeuble tout impôt, la totalité des taxes y compris les taxes foncières et la taxe additionnelle au droit de bail ainsi que les charges ou les prestations dont profite le preneur. Le preneur versera chaque terme une provision mensuelle d’un montant égal au douzième des taxes et charges de l’exercice écoulé" comme contraire aux prescriptions des textes susvisés ;

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 5 novembre 2024 ;

— rejeter les demandes ;

— subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de deux ans pour s’acquitter de sa dette à hauteur de la somme de 42 390,51 euros calculée conformément à la clause d’indexation figurant à l’avenant du bail du 1er novembre 2014 ;

— rejeter le surplus des demandes.

La SNC STALINGRAD a dénoncé l’assignation à la SOCIÉTÉ CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE LANGUEDOC ROUSSILLON en sa qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce du locataire, ainsi que le mentionne l’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 20 février 2025, régulièrement assignée à personne morale.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

Conformément à la demande du juge, un décompte actualisé au 31 décembre 2025 a été adressé par la partie demanderesse à la juridiction dans le respect du contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 1er février 2003, la SNC STALINGRAD a donné à bail pour une durée de neuf ans à la société PLEXI AZUR aux droits de laquelle vient la SAS ATELIER PLEXI JM des locaux commerciaux situés [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24 000 euros, hors charges et taxes.

Un avenant au contrat de bail a été régularisé entre les parties pour une durée de neuf ans courant à compter du 1er novembre 2014 jusqu’au 31 octobre 2023 moyennant le règlement d’un loyer annuel de 24 000 euros hors-taxes et charges, avec cette précision que les autres clauses et conditions du bail initial non contraires aux présentes demeurent inchangées et maintenues.

Dans le contrat de bail commercial conclu entre les parties, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le fonds de commerce a fait l’objet d’un acte de cession entre la société PLEXI AZUR et la SAS ATELIER PLEXI JM le 4 juin 2024.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié à la requête de la SNC STALINGRAD par acte de commissaire de justice le 5 novembre 2024, à la SAS ATELIER PLEXI JM portant sur la somme de 16 931,77 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, au vu du décompte produit.

La société défenderesse fait valoir que des erreurs ont été commises dans le décompte dans le calcul des sommes réclamées. Elle ajoute que le bail initial auquel l’avenant fait référence, comprend une clause contraire aux dispositions du code de commerce car l’inventaire exigé par l’article L 145-40-2 n’est pas prévu par l’avenant du 1er novembre 2014 et ne semble pas lui avoir été communiqué, que des incertitudes demeurent sur les provisions sur charges qui sont appelées, qu’en l’absence d’inventaire précis et limitatif et que cette clause doit être réputée non écrite. Elle ajoute qu’en l’état des erreurs qui affectent le décompte qui ne comporte aucun détail, ce dernier est nul.

Toutefois, il doit être relevé que la société demanderesse produit l’intégralité des factures pour la période de juin 2024 à novembre 2025 détaillant bien le montant des loyers hors-taxes et des provisions sur charges ainsi que le calcul relatif à l’indexation du loyer. Concernant les provisions sur charges, il ressort des documents produits que suite à la régularisation des charges 2024 intervenue en février 2025, ces dernières ont été portées à la somme mensuelle de 480 euros au lieu de 420 euros.

S’agissant de l’absence d’inventaire et de l’illicéité de la clause de répartition des charges, force est de relever que l’article R 145- 35 du code de commerce énumère les charges qui ne peuvent être imputées au locataire, celle-ci portant sur les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou à la mise en conformité dès lors qu’il relèvent des grosses réparations, les impôts notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le bailleur est redevable avec cette précision que peuvent toutefois être imputées au locataire la taxe foncière et la taxe additionnelle ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble.

En l’espèce, la clause figurant au contrat de bail de 2003, auquel fait référence l’avenant, dispose que le preneur est tenu "d’acquitter des taxes d’habitations professionnelles et assimilées, de satisfaire à toutes charges de ville et de police, balayage, éclairage et autres auxquels les promeneurs sont tenus, de manière qu’aucun recours ne soit exercé contre le bailleur ; de rembourser selon les règles de répartition en vigueur dans l’immeuble tout impôt, la totalité des taxes y compris la taxe foncière et la taxe additionnelle au droit de bail ainsi que les charges ou les prestations dont profite le preneur. Le preneur versera chaque terme une provision mensuelle d’un montant égal au douzième des taxes et charges de l’exercice écoulé".

Dès lors, force est de considérer ainsi que l’indique le demandeur, qu’il n’est pas justifié qu’une charge prohibée par la loi Pinel aurait été imputée à tort au preneur, en violation des dispositions susvisées, étant précisé que la charge foncière peut être mise à la charge de ce dernier.

En outre, il ressort du contrat de bail de 2003 auquel fait référence l’avenant conclu entre les parties en indiquant expressément que les autres conditions et clauses du bail demeurent maintenues, que ce dernier précise les catégories de charges et impôts incombant au preneur de sorte que ce dernier comprend bien un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes et leur répartition entre les parties. Dès lors, le moyen soulevé tiré de l’absence de précision quant aux provisions sur charges incombant au preneur est inopérant.

Enfin, bien que le commandement de payer délivré à la défenderesse comprend le montant des sommes dues pour les mois d’octobre à juin 2024 sans ventilation entre les loyers et les provisions sur charges, force est de relever que la société demanderesse verse les factures afférentes, détaillant le loyer HT, le loyer TTC et le montant des provisions sur charges, qui ont été adressées à la locataire, établissant que les calculs opérés sont exacts et que les sommes appelées sont bien dues.

Il est en outre produit l’avis de taxe foncière de 2024 d’un montant de 10 049 euros ainsi que des relevés des dépenses pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 comprenant un détail des sommes dues au titre des cotisations d’assurance, de la taxe d’ordures ménagères et de l’impôt foncier ainsi qu’un relevé individuel de dépenses adressé à la défenderesse d’un montant de 2853,31 euros hors-taxes pour cette période.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse sur la validité de la clause relative aux charges prévue au contrat de bail et du commandement de payer visant la clause résolutoire, force est de considérer que les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat sont réunies, à la date du 5 décembre 2024.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Il est sollicité la condamnation de la défenderesse au paiement d’une provision de 46 141,58 euros selon décomptes produits au titre des loyers et charges impayés outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues si le bail soit la somme de 3670,57 euros à compter de la résiliation du bail soit le 5 décembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux.

Il ressort du décompte actualisé aux débats, que la SAS ATELIER PLEXI JM demeure redevable de la somme de 54 842.28 euros arrêtée au mois de décembre 2025 inclus.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse et au vu des motifs susvisés, la SAS ATELIER PLEXI JM sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 54 842.28 euros arrêtée au mois de décembre 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La défenderesse sollicite des délais de paiement sur 24 mois afin d’apurer sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire, au motif qu’elle a été contrainte de réaliser divers travaux de mise en conformité et de modernisation, qu’elle a subi un dégât des eaux mois d’octobre 2024 ayant perturbé son activité et qu’elle a versé le 27 novembre 2025 un acompte de 10 000 euros à valoir sur sa dette.

La demanderesse s’oppose à ces demandes au motif qu’elle n’a pas autorisé la réalisations desdits travaux, qu’elle a pris en location les lieux en connaissance de cause, qu’elle ne l’a pas informée des travaux réalisés suite à l’inondation, qu’elle n’explique pas si elle a obtenu une indemnisation de son assureur et que le bail prévoit que l’usage de la cave est à titre gratuit. Elle ajoute que sa capacité à faire face à son endettement est plus qu’incertaine tout en faisant valoir que la dette ne cesse d’augmenter, un seul loyer ayant été réglé depuis la signature du bail.

Il ressort du décompte actualisé au 7 janvier 2026 adressé conformément à la demande du juge en cours de délibéré, que la défenderesse a procédé à deux versements d’un montant total de 10 000 euros le 27 novembre 2025 ainsi qu’à un versement de 3107 euros en juin 2025 et que la dette a augmenté.

Bien que la défenderesse soutienne avoir été contrainte de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux en versant les factures afférentes, force est de relever que le moyen soulevé est inopérant dans la mesure où le contrat de bail conclu entre les parties prévoit que les travaux de conformité seront à la charge du preneur, qui devra de surcroît entretenir les lieux loués en bon état de réparation et d’entretien. En outre, bien qu’elle fasse état d’un dégât des eaux ayant affecté les locaux, en produisant un procès-verbal de constat du 25 octobre 2024 décrivant la présence de flaques d’eau au fond du local commercial au rez-de-chaussée et décrivant que l’autre partie du local au niveau de l’entrée de la voie publique est à l’état neuf, force est de relever qu’elle ne justifie pas en avoir avisé son bailleur ni que les travaux nécessaires pour y remédier incombaient à ce dernier. De plus, il ressort du contrat de bail que l’usage de la cave a été consenti à titre purement gratuit et qu’il est précisé que dans certaines circonstances, elle peut être inondable.

Toutefois, elle produit un dossier prévisionnel de 2024-2027 en date du 3 décembre 2024 faisant état d’une évolution du chiffre d’affaires de 2024 à 2027 de 350 000 euros à 570 000 euros comprenant un résultat d’exercice prévisionnel de 153 032 euros en 2024-2025 et de 201 869 euros pour 2025-2026.

En outre, elle justifie avoir versé la somme de 10 000 euros au mois de novembre 2025.

En conséquence, au vu des travaux réalisés et des réglements récemment effectués par la SAS ATELIER PLEXI JM , il convient de faire droit à ses demandes de délais de paiement sur une durée de 24 mois et de suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire dans les conditions fixées au dispositif de la décision.

Il convient cependant de prévoir, au vu du montant élevé de sa dette, qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet suite à l’envoi d’une lettre recommandée avec accusée réception restée sans réponse pendant une durée de 15 jours.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de préciser qu’à défaut de respect des délais de paiement accordés et de règlement à leur terme des échéances mensuelles ainsi que du loyer courant et des provisions sur charges, le bailleur sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, son expulsion au besoin de la force publique.

Il est de principe que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il y a lieu d’ores et déjà de dire et juger que, dans l’hypothèse où la résiliation serait acquise au profit du bailleur, la défenderesse sera redevable d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, d’un montant de 3670,57 euros à compter de la résiliation, et jusqu’au départ du locataire et remise des clés et qu’elle sera condamnée à son paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de l’issue du litige, il sera alloué à la SNC STALINGRAD la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS ATELIER PLEXI JM qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au bail commercial liant la SNC STALINGRAD et la SAS ATELIER PLEXI JM portant sur les locaux situés [Adresse 4] a pris effet le 5 décembre 2024 ;

CONDAMNONS la SAS ATELIER PLEXI JM à payer à la SNC STALINGRAD à titre provisionnel, la somme de 54 842.28 euros arrêtée au mois de décembre 2025 inclus ;

ACCORDONS à la SAS ATELIER PLEXI JM un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et l’autorisons à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 2280 euros, le premier versement devant intervenir le premier du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les autres versements tous les premiers des mois suivants et le solde lors du dernier versement ;

ORDONNONS en conséquence la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré le 5 novembre 2024 ;

PRECISONS que la clause résolutoire ne jouera pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

DISONS à l’inverse qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours ;

ORDONNONS dans cette hypothèse, l’expulsion de la SAS ATELIER PLEXI JM et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles L4331 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS dans l’hypothèse de la résiliation du bail, le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours, à la somme de 3670.57 euros ;

CONDAMNONS la SAS ATELIER PLEXI JM à payer à la SNC STALINGRAD une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 3670.57 euros à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS ATELIER PLEXI JM à payer à la SNC STALINGRAD la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS ATELIER PLEXI JM aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DÉCLARONS la présente ordonnance commune et opposable à la SOCIÉTÉ CAISSE D’ÉPARGNE DU LANGUEDOC ROUSSILLON, créancier inscrit ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES