TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09012 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7DW

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT

rendu le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0516

DÉFENDERESSE

Madame [T] [U], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 15 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09012 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7DW

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé à effet du 15 janvier 2024, M. [S] [I] [H] a donné à bail à Mme [T] [U] un appartement à usage d’habitation situé au 5ème étage, à droite porte droite, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 730 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Par un contrat de cautionnement de type Visale, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [T] [U] pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation notamment.

Des loyers étant demeurés impayés et après indemnisation du bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Mme [T] [U] par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, un commandement de payer sous deux mois la somme de

2 423,03 euros correspondant à l’arriéré locatif au 30 juin 2025 s’agissant des loyers et charges d’avril, mai et juin 2025 restés impayés, et visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [U] le 02 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025 à étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur a fait assigner Mme [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [U] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— la condamner à lui payer la somme de 4 848,06 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 1er juillet 2025 sur la somme de 2 423,03 euros et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— la condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2025. Toutefois, aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été appelée et retenue. La société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5 656,07 euros selon décompte en date du 07 novembre 2025 et quittances subrogative du bailleur.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [T] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier de son débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement reprend les conditions permettant l’engagement de caution de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le fait que les quittances qui lui sont délivrées la subrogent dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées. La subrogation permet à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit les quittances subrogatives visant les sommes qu’elle a versées.

Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur, M. [S] [I] [H].

Sur la recevabilité de l’action

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il appartient au locataire de procéder au paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu à effet du 15 janvier 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juillet 2025 pour la somme en principal de 2 423,03 euros. Ce commandement rappelle la mention selon laquelle le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Le délai de deux mois visé au commandement de payer, plus favorable au locataire, sera appliqué. Le commandement est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs à la dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et aux quittances subrogatives jointes et est ainsi valable.

Il ressort des pièces produites que ce commandement du 1er juillet 2025 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er septembre 2025 à minuit.

Régulièrement assignée à étude et informée des enjeux de la présente procédure, Mme [T] [U] n’a pas comparu ni ne s’est pas fait représenter. Dès lors, aucune contestation n’est apportée de sa part et le juge saisi reste dans l’ignorance de sa situation sociale et financière.

En conséquence, Mme [T] [U] étant occupante sans droit ni titre depuis le 02 septembre 2025, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [T] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La défenderesse y sera condamnée.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Mme [T] [U] reste devoir la somme de

5 656,07 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés selon les quittances subrogatives produites pour les mois d’avril 2025 à octobre 2025 inclus.

Elle est également redevable des indemnités d’occupation échues à compter de l’échéance de novembre 2025.

Mme [T] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de contestation sur le principe ou le montant de la dette. Elle ne forme aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5 656,07 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, échéance d’octobre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer le 1er juillet 2025 sur la somme de 2 423,03 euros, à compter de l’assignation le 22 septembre 2025 sur la somme de 4 848, 06 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

De plus, Mme [T] [U] sera condamnée à payer à la demanderesse une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de l’échéance de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu à effet du 15 janvier 2024 entre M. [S] [I] [H] et Mme [T] [U] concernant un appartement à usage d’habitation situé au 5ème étage, à droite porte droite, [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er septembre 2025 à minuit,

ORDONNE à Mme [T] [U] de libérer les lieux situés au 5ème étage, à droite porte droite, [Adresse 4] de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, outre le cas échéant, de tous les lieux loués accessoirement au logement et de restituer les clés,

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [T] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 656,07 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, échéance d’octobre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025 sur la somme de 2 423,03 euros, à compter du 22 septembre 2025 sur la somme de 4 848,06 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [T] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

CONDAMNE Mme [T] [U] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE Mme [T] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

le greffier le Président