TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à M^e Dorothée SOULAS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 mai 2024

à Mme [E] [I] [R] [N]

Le 24 mai 2024

à Mme [L] [W]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00274 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MDF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [A] épouse [V]

née le 04 Août 1941 à [Localité 8] (13), domiciliée : chez SAS IMMOBILIERE PUJOL (Admin. d’immeubles, gérant & mandataire), [Adresse 4]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [E] [I] [R] [N]

née le 10 Juin 1996 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Madame [H] [D]

née le 14 Novembre 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [L] [W]

née le 22 Février 1988 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 février 2023, Madame [Z] [A] épouse [V], représentée par la société par actions simplifiée (SAS) Immobilière Pujol, a donné à bail à Madame [E] [N] et à Madame [H] [D] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le dixième [Localité 5], pour un loyer de 615 euros et une provision sur charges de 100 euros, outre une provision sur la taxe d’ordures ménagères de 27 euros.

Madame [L] [W] s’est portée caution de Madame [E] [N] selon acte sous seing privé signé le 21 février 2023.

Le 4 août 2023, des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [A] épouse [V] a fait signifier à Madame [H] [D] et à Madame [E] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, avec dénonciation à la caution le 21 août 2023.

Par actes de commissaire de justice des 12 et 13 décembre 2023, Madame [Z] [A] épouse [V], élisant domicile chez sa mandataire, la SAS Immobilière Pujol, a fait assigner Madame [L] [W], Madame [H] [D] et Madame [E] [I] [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, expulsion immédiate sans délai de Madame [H] [D] et Madame [E] [S] sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamnation solidaire de Madame [L] [W], Madame [H] [D] et à Madame [E] [S] au paiement de la provision de 4.900,16 euros comptes arrêtés au 1er décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges,

— condamnation solidaire de Madame [L] [W], Madame [H] [D] et à Madame [E] [S] au paiement de la somme de 1.100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.

A l’audience du 14 mars 2024, Madame [Z] [A] épouse [V], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2.298,63 euros et de 5.043 euros si le versement effectué la veille de l’audience revenait impayé..

Comparant en personne, Madame [E] [I] [R] [N] et Madame [L] [W] ont reconnu le principe et le montant de la dette. Elles ont sollicité un délai de paiement afin de permettre à Madame [E] [N] de rester dans les lieux. Madame [E] [N] a précisé se nommer [I] [R] et en a justifié.

Madame [Z] [A] épouse [V] s’est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle a indiqué que la créance évaluée à la somme de 2.298,63 euros prenait en compte un virement d’un montant de 2.000 euros effectué la veille et dont l’effectivité n’avait pas pu être encore confirmée. Elle a expliqué que plusieurs virements antérieurs avaient été rejetés. Elle a indiqué que sa créance était d’un montant de 5.043,63 euros, sans prise en compte du virement de la veille.

Citée à étude, Madame [H] [D] n’est ni comparante ni représentée. Madame [E] [I] [R] a indiqué qu’elle ne résidait plus dans les lieux, s’agissant de sa mère.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 décembre 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Par ailleurs, Madame [Z] [A] épouse [V] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 8 août 2023.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 février 2023 contient une clause résolutoire (article 8 page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 août 2023, pour la somme en principal de 2.841,56 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [W], Madame [H] [D] et à Madame [E] [I] [R] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Pour la somme au principal, Madame [E] [I] [R] [N] et Madame [L] [W] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [L] [W], Madame [H] [D] et à Madame [E] [I] [R] [N] restent devoir la somme de 5.043,63 euros à la date du 12 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2024 inclus.

Au regard des virements rejetés mentionnés sur le décompte, il convient de prendre en compte l’arriéré locatif au 12 mars 2024.

Madame [L] [W], Madame [H] [D] et à Madame [E] [I] [R] sont donc solidairement condamnées, par provision, au paiement de la somme de 5.043,63 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) arrêté au 12 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [I] [R] [N] et Madame [L] [W] sollicitent des délais de paiement en faisant valoir une situation personnelle et financière difficile pour Madame [E] [I] [R] [N] et indiquent que Madame [E] [I] [R] [N] souhaite rester dans le logement loué. Elle déclare exercer la profession d’esthéticienne dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée pour un salaire de 1.600 euros. Elle communique son relevé de prestations sociales indiquant qu’elle a à charge un enfant âgé de cinq ans.

Madame [L] [W] s’engage à aider Madame [E] [I] [R] [N] à apurer sa dette, indiquant exercer la profession d’éducatrice spécialisée pour un salaire de 2.000 euros.

Le décompte indiquant un virement de 1.700 euros le 12 mars 2024, il convient d’accorder aux locataires et à la caution des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [H] [D] et Madame [E] [I] [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [H] [D] et Madame [E] [I] [R] [N], devenues occupantes sans droit ni titre, seront condamnées solidairement avec Madame [L] [W] à verser à Madame [Z] [A] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 776,51 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, dans la limite du plafond d’un montant de 26.712 euros s’agissant de Madame [L] [W], conformément aux stipulations de l’engagement de caution,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. La demande d’expulsion sans délai sera rejetée, de même que la demande d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [W], Madame [H] [D] et Madame [E] [I] [R] [N], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.

Madame [H] [D] et Madame [E] [I] [R] [N] seront en outre solidairement condamnées à payer à Madame [Z] [A] épouse [V] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2023 entre Madame [Z] [A] épouse [V] d’une part, et Madame [H] [D] et à Madame [E] [I] [R] [N] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 15 septembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [W], Madame [H] [D] et Madame [E] [I] [R] à verser à Madame [Z] [A] épouse [V], à titre provisionnel, la somme de cinq mille quarante-trois euros et soixante-trois centimes (5.043,63 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) arrêté au 12 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023 ;

AUTORISE Madame [L] [W], Madame [H] [D] et Madame [E] [I] [R] [N] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de cent quarante euros (140 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [H] [D] et Madame [E] [I] [R] [N] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [H] [D] et à Madame [E] [I] [R] [N] seront solidairement tenues avec Madame [L] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit sept-cent soixante-seize euros et cinquante-et-un centimes (776,51 euros) à ce jour, dans la limite du plafond d’un montant de 26.712 euros s’agissant de Madame [L] [W], conformément aux stipulations de l’engagement de caution ;

REJETTE les demandes d’expulsion sans délai et d’astreinte ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [W], Madame [H] [D] et Madame [E] [I] [R] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [D] et Madame [E] [I] [R] [N] à payer à Madame [Z] [A] épouse [V] la somme de six cents euros (600 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente