N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00706 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPJI

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[I] [A]

C/

[F] [H]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Janvier 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Janvier 2026 :

Entre :

Monsieur [I] [A]

né le 18 Juin 1973 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ophélie DURAND, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [F] [H]

né le 12 Novembre 1962 à [Localité 2] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 03 Décembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Janvier 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 septembre 2024, [I] [A] a donné en location à [F] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 270 €.

Le 7 janvier 2025, [I] [A] a fait délivrer à [F] [H] un commandement de payer la somme de 1.430 € au titre des loyers impayés et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 juillet 2025, [I] [A] a assigné [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de [F] [H] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 2.030 € au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 décembre 2025, [I] [A], représenté par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la somme actualisée au mois de novembre 2025 inclus est de 4.674,78 €.

[F] [H], régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu, n’est pas représentée et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ; que le commandement du 7 janvier 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ; que [F] [H] n’a pas justifié d’une attestation d’assurance locative ; que [F] [H], ainsi que le révèlent les décomptes produits par [I] [A] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement du locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 7 février 2025, soit un mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [F] [H] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [F] [H], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [F] [H] s’élève désormais à la somme de 4.674,78 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de novembre 2025 incluse. Toutefois, [F] [H] n’ayant pas comparu, il convient, afin de fixer la provision, de retenir la somme demandée selon décompte produit dans l’assignation, soit la somme de 2.030 € au titre des loyers et charges impayés, mois de mars 2025 inclus.

Ainsi, il y a lieu de condamner [F] [H] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 1.430 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [H], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [I] [A] les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [F] [H] sera donc condamné à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de [I] [A], de la clause résolutoire insérée au bail en date du 4 septembre 2024 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] à compter du 7 février 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, [F] [H] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS [F] [H] à payer à [I] [A] :

la somme provisionnelle de 2.030 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de mars 2025 inclus ; les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 1.430 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ; une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 300 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de avril 2025 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de [F] [H] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [F] [H] à payer à [I] [A] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [F] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

La présente ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE