TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 24 janvier 2025

à M^e PLANTARD Maxime

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 janvier 2025

à M^e LABONNE Benjamin

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02836 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44WC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [L]

né le 27 Octobre 1970, demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représenté par M^e Benjamin LABONNE, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 9 avril 2024, la SA VILOGIA a assigné Monsieur [N] [L] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 3] ;

• ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde meubles au choix de la SA VILOGIA et aux frais, risques et périls de Monsieur [L] ;

• condamner Monsieur [L] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 1626,89 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 900,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, la SA VILOGIA a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 3509,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA VILOGIA a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [L], cité en l’Etude de la SELARL GU 2V, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est fait représenter par un avocat lequel a sollicité les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a demandé à ce qu’il soit enjoint à la SA VILOGIA de communiquer les attestations de paiement effectués par Monsieur [L] depuis le mois de juin 2024 afin de permettre sa régularisation auprès de la CAF.

Subsidiairement, il sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux.

En tout état de cause, il sollicite le débouté de la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA SA VILOGIA s’en est rapportée sur les délais et a indiqué ne pas s’opposer à communiquer les attestations de paiement effectués par Monsieur [L].

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

LA SA VILOGIA produit la notification à la CCAPEX en date du 11 août 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 9 août 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 9 avril 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 11 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 4 juillet 2024.

L’action de la SA VILOGIA est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2022, la SA VILOGIA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] pour un logement situé à [Adresse 3], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 305,48 euros outre 113,16 euros de provisions sur charges.

Monsieur [L] ne règlant pas régulièrement ses loyers, la SA VILOGIA lui a fait délivrer le 9 août 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1208,48 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 août 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 9 octobre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de le condamner à payer à la SA VILOGIA la somme provisionnelle de 3236,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2024, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [L] sera en outre condamné à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles dès lors que celui-ci est d’ores et déjà prévu par les articles L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’initiative du Commissaire de Justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion.

Sur la communication des attestations de paiement effectués par Monsieur [L] depuis le mois de juin 2024 :

Il convient de donner acte à la SA VILOGIA de ce qu’elle s’est engagée à communiquer les attestations de paiement effectués par Monsieur [L] depuis le mois de juin 2024 afin de permettre sa régularisation auprès de la CAF.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la non reprise de paiement du loyer intégral avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée sur le fondement des articles susvisés.

En revanche, il ressort des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [L] dispose pour seules ressources du RSA pour un montant de 559,42 euros.

Il convient dès de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [L] à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités de 134,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [L] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [L] sera tenu de payer à la SA VILOGIA la somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA VILOGIA ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 9 octobre 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [L] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 3], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Monsieur [L] à payer à la SA VILOGIA:

• la somme provisionnelle de 3236,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Monsieur [L] des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 3236,50 euros et disons que Monsieur [L] devra régler cette somme en 24 mensualités de 134,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

DONNONS ACTE à la SA VILOGIA de ce qu’elle communiquera les attestations de paiement effectués par Monsieur [L] depuis le mois de juin 2024 ;

DEBOUTONS la SA VILOGIA du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur [L] à payer à la SA VILOGIA la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 9 août 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,