N°Minute:25/00113

N° RG 24/00695 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDMF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 11]

JUGEMENT DU 22 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], AYANT POUR SYNDIC SARL 136 GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandra SOULIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [D] [I], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

Greffier : Marie-Agnès GAL

DEBATS:

Audience publique du : 17 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 22 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Janvier 2025 par

Sabine CORVAISIER, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond

assistée de Marie-Agnès GAL, greffière

Copie exécutoire délivrée à : M^e Alexandra SOULIER

Copie certifiée delivrée à : Mme [D] [I]

Le 24 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [I] est propriétaire des lots n°5017, 5025 et 5107 au sein de l’immeuble en copropriété, [Adresse 9], situé [Adresse 7].

Estimant que Madame [D] [I] ne s’était pas acquittée du paiement de ses charges de copropriété arrêtées au 12 juin 2024, par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SARL 136 Gestion, a fait assigner Madame [D] [I] devant ce tribunal, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, :

– 2587,18 euros au titre de l’arriéré échu, somme arrêtée au 12 juin 2024, avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2023,

– 340 euros au titre des frais de recouvrement,

– 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Avec application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

***

À l’audience du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Il a produit un décompté arrêté au 16 décembre 2024 à la somme de 2416,08euros.

Madame [D] [I] a comparu.

Elle a indiqué avoir subi un accident du travail qui n’avait pas encore été pris en compte par l’assurance maladie puis être tombée gravement malade. Elle devait d’ailleurs être opérée dès la sortie de l’audience. Ne touchant plus aucune ressources, elle a quitté son logement, l’a mis en vente et vit dans un foyer. Elle a toutefois proposé de payer 150 euros par mois pour rembourser sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

Motifs

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété ,

— le procès-verbal des assemblées générales des 4 octobre 2021, 24 mars 2022, 16 juin 2022, 22 février 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période arrêtée au 16 décembre 2024,

— les appels de fonds et les relevés de charges,

— les lettres de mise en demeure et relance en date des 16 mai 2023 et 19 décembre 2023,

— les contrats de syndic,

— une attestation de non conciliation.

Il ressort de ces documents que Madame [D] [I] reste devoir la somme de 1698,18 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 16 décembre 2024, comprenant les appels de charges du 4eme trimestre 2024, somme à laquelle elle sera condamnée et qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il a été déduit la somme de 423,59 euros au titre des frais de recouvrement et de poursuite ainsi qu’une somme de 294,31 euros pour des appels de fonds non justifiés.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance

Il a été produit les lettres de mise en demeure et relance en date des 16 mai 2023 et 19 décembre 2023,

La lettre de mise en demeure du 16 mai 2023 est accompagnée de son avis de réception.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 46 euros.

Sur les frais de remise du dossier à l’avocat ou au commissaire de justice

Concernant les frais de « remise dossier à l’avocat » ou « suivi dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande du syndicat de copropriétaires sera en conséquence, rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1154 du Code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Madame [D] [I] a mis en vente son logement et ne dispose d’aucune ressource actuellement ; sa situation personnelle, médicale et financière justifie de reporter l’exigibilité de sa dette jusqu’à la vente de son logement qui devra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dépens

Madame [D] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité justifie de ne pas faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 9], situé [Adresse 6] ([Adresse 4] [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 1698,18 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 16 décembre 2024, comprenant les appels de charges du 4eme trimestre 2024, qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 9], situé [Adresse 5] [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 46 euros au titre des frais de recouvrement, qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REPORTE l’exigibilité du paiement de la dette jusqu’à la vente du bien par Madame [D] [I], qui devra intervenir dans un délai de deux ans à compter de la signification du présent jugement,

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343–5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le report,

CONDAMNE Madame [D] [I]aux dépens de l’instance,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS