TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2024

à M^e BRUN-SCHIAPPA

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/07270 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GFW

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [W] [D]

né le 29 Juin 1977 à [Localité 4]

domicilié : chez Agence Immobilière AROBASE (Mandataire), [Adresse 1]

représenté par M^e Catherine BRUN-SCHIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [F]

née le 09 Février 1970 à [Localité 3] (PORTUGAL)

domiciliée : chez Agence Immobilière AROBASE (Mandataire), [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine BRUN-SCHIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [Y] [U]

né le 17 Novembre 1984 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 28 juillet 2022, Monsieur [D] [K] [W] et Madame [F] ont donné à bail à Monsieur [U] [O] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 371,04 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [K] [W] et Madame [F] a fait signifier à Monsieur [U] [O] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 9 juin 2023 un commandement de payer la somme de 2447,66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, Monsieur [D] [K] [W] et Madame [F] a fait assigner Monsieur [U] [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— recevoir la demande de Monsieur [K] [D] et Madame [M] [F] et de la déclarer bien fondée ;

— juger que le commandement de payer les loyers en date du 09/06/2023 délivré par la SCP PLAISANT- LAMBERT est resté infructueux plus de deux mois ;

— juger que la résiliation du bail existant entre Monsieur [K] [D], Madame [M] [F] et Monsieur [O] [U] est acquise au 09/08/2023 pour non- paiement des loyers et acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— juger que la présente assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône dans le délai de deux mois avant l’audience ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [U] et de tout occupant de son chef des lieux loués, sis [Adresse 2] ;

— condamner Monsieur [O] [U] à payer aux propriétaires, Monsieur [K] [D] et Madame [M] [F], à titre provisionnel, la somme de 4986,78 euros, correspondant à la dette locative, loyers, charges et indemnités d’occupation, comptes arrêtés au 7 novembre 2023, sous déduction des versements effectués par le locataire, portés au crédit de son compte, sur le fondement du bail, de l’article 7 a de la loi du 06/07/1989 et l’article 1728-2 du Code civil ;

— condamner Monsieur [O] [U] à payer aux propriétaires, Monsieur [K] [D] et Madame [M] [F] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer plus charges (loyer 384,01 euros + 20 euros provision sur charges) ; soit 404,01 euros selon l’article 1240 du Code civil et à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit du 09/08/2023 pour non-paiement et jusqu’à ce que les lieux soient parfaitement libérés, étant précisé que l’indemnité d’occupation sera indexée de la même manière que l’aurait été le loyer fixé par le bail si celui-ci avait continué ;

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— le condamner à payer aux propriétaires, Monsieur [K] [D] et Madame [M] [F], la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, d’un montant de 154,64 euros.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [K] [W] et Madame [F] exposeent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 9 juin 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [D] [K] [W] et Madame [F], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualise leur créance à la somme de 5794,80 euros, selon décompte en date du 1er janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Monsieur [U] [O] [Y], comparait en personne indique être actuellement au SMIC et parvenir à un CDI en août 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juin 2023, pour la somme en principal de 2447,66 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 août 2023.

Monsieur [U] [O] [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [O] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [U] [O] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 404,1 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [U] [O] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [O] [Y] reste devoir la somme de 5794,80 euros, à la date du 1er janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Monsieur [U] [O] [Y] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5794,80 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2447,66 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [O] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [K] [W] et Madame [F] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2022 entre Monsieur [D] [K] [W] et Madame [F] et Monsieur [U] [O] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 9 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [K] [W] et Madame [F] pourrons, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] [Y] à verser à Monsieur [D] [K] [W] et Madame [F], à titre provisionnel, la somme de 5794,80 euros décompte arrêté au 1er janvier 2024 incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2447,66 euros à compter du 9 juin 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 404,10 euros à ce jour, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] [Y] à verser à Monsieur [D] [K] [W] et Madame [F] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT