TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 07 juin 2024

à M^e JERVOLINO Christophe

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EXPEDITION :

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N° RG 23/04002 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3R72

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis Venant uux droits de la Société Phocéenne d’Habitations – [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [H]

née le 27 Octobre 1976 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2013, la société PHOCEENNE D’HABITATION a donné à bail à Mme [L] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 275,95 euros de loyer et 87,36 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte du 27 juin 2017, la société SA UNICIL a absorbé la société PHOCEENNE D’HABITATION.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Mme [L] [H] par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 1076,17 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 5 mai 2023, la SA UNICIL a attrait Mme [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ;constater la résiliation du bail d’habitation consenti à Mme [H] [L] par application de ladite clause;En conséquence,

dire et juger que Mme [H] [L] est occupante sans droit ni titre du logement;ordonner l’expulsion immédiate de Mme [H] [L] de l’immeuble précité, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ; condamner Mme [H] [L] à payer à titre provisionnel des loyers et charges dus suivant détail ci-après :2460,10 euros outre 98, 61 de frais de procédure correspondant au montant du commandement délivré le 25 août 2022, soit encore la somme de 2558,71 euros suivant décompte arrêté au 6 avril 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par les locataires au montant du dernier loyer dument indexé et charges couvrant la période s’écoulant entre le prononcé du jugement, la libération effective des lieux par remise des clés par la locataire et cela jusqu’au départ effectif des lieux;dire et juger que cette indemnité sera indexée annuellement, selon le même indice de référence servant de base à la révision du loyer;condamner Mme [H] [L] à payer à titre de provision, cette indemnité jusqu’à la remise des clefs du logement;condamner Mme [H] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, y compris le coût du commandement précédemment délivré, soit 98,61 euros;dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcée dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A 444-31 du Code de Commerce devra être supporté par la débitrice en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Appelée à l’audience du 21 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée au 7 décembre 2023, date à laquelle elle a été plaidée.

Lors des débats :

UNICIL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.299,29 euros, terme du mois de novembre inclus. Citée à étude, Madame [L] [H] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Par ordonnance du 8 février 2024, la réouverture des débats a été prononcée pour qu’UNICIL produise la preuve de la reproduction de la clause résolutoire dans le commandement de payer délivré à la locataire.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 4 avril 2024, date à laquelle :

UNICIL a soutenu que la clause résolutoire a bien été produite aux débats, sa reproduction dans le commandement de payer n’étant pas exigée. Madame [H] n’a pas comparu ni n’était pas représentée.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [L] [H] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA UNICIL.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En 2017, une fusion absorption de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS par la SA D’HLM UNICIL a été actée.

UNICIL justifie donc venir aux droits de la PHOCENNE D’HABITATIONS en qualité de bailleur de Madame [L] [H] suivant le bail qu’elle verse au dossier, daté du 1er octobre 2013.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 16 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er octobre 2013 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2022, pour la somme en principal de 1.076,17 euros.

Il est rappelé que la reproduction du contenu de la clause résolutoire dans le commandement n’est pas imposée par les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer délivré à Madame [H] est donc régulier.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 novembre 2022.

Madame [H] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [H] à son paiement, soit un montant mensuel de 389,71 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [H] reste devoir un arriéré locatif de 4.037,10 euros hors frais de procédure, comptes arrêtés au 30 novembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [H] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme.

En l’absence de Madame [H] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires, ce d’autant qu’elle ne règle plus régulièrement ni totalement ses loyers et charges depuis août 2021.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par UNICIL au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2013, entre la société PHOCEENNE D’HABITATIONS dans les droits de laquelle vient la SA D’HLM UNICIL, et Mme [L] [H], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 novembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [L] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [L] [H] à verser à la SA D’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, soit un montant de 389,71 euros, indemnité due à compter du 16 novembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Mme [L] [H] à verser à la SA D’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, à titre provisionnel, la somme de 4.037,10 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 30 novembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de la SA D’HLM UNICIL, venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [L] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président