TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°24/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2024

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Octobre 2024

N° RG 24/02154 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4326

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société FRANPRO

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 5]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Laetitia TORRES, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La SARL FRANPRO est propriétaire de biens immobilier au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en fonction a fait assigner la SARL FRANPRO devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

11221.12 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’exécution.

À l’audience du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la SARL FRANPRO, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions écrites reprises à l’audience, la SARL FRANPRO, représentée, reconnait être redevable de la somme de 8721.93 euros et demande au tribunal de bénéficier de délais de paiement sur huit mois et de débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la procédure accélérée au fond :

En l’espèce, par courrier du 30 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SARL FRANPRO de payer la somme de 10637.31 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, 19 octobre 2021, 11 octobre 2022 que les comptes arrêtés au 31 mars 2022 et le budget prévisionnel pour les exercices 2022/2023, et 2023/2024, ont été approuvés. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023/2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de se référer au décompte produit par le syndicat des copropriétaires arrêté au 29 juin 2023 qui mentionne un total de 11221.12 euros. Sur cette somme, il y a lieu de déduire les frais de syndic (366 €) et d’huissier (396,63 €) qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En outre, la SARL FRANPRO justifie avoir réglé une somme totale de 6394 euros entre le mois janvier 2024 et le mois d’octobre 2024.

En l’absence de décompte postérieur au 29 juin 2023 (et incluant les provisions non encore échues jusqu’au 31 mars 2024) et du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires approuvant le budget prévisionnel 2024/2025, le tribunal n’est pas en capacité de statuer sur les provisions postérieures.

Toutefois, les règlements effectués par le copropriétaire doivent s’imputer sur la dette la plus ancienne, en l’absence de mention particulière et sont donc à déduire de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, il convient de condamner la SARL FRANPRO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4064,49? euros, au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2024 (appel du 1er janvier au 31 mars 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La somme ainsi calculée prend en considération les règlements effectués par la défenderesse jusqu’au 29 octobre 2024 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 366 euros au titre des frais de syndic et la somme de 396,63 euros au titre des frais d’huissier.

Toutefois, les frais de protocole d’accord de même que ceux relatifs aux saisies attribution ne sont pas inclus dans les frais nécessaires.

En outre, la mise en demeure et le commandement de payer ne sont pas produits et aucune somme ne pourra être retenue à ce titre.

Par ailleurs, il y est également imputé des frais d’assignation, qui sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Enfin, il convient également de déduire les frais de « contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en fonction demande des délais sur huit mois. Il est en mesure de payer sa dette.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à la SARL FRANPRO des délais afin de s’acquitter de sa dette en 7 versements de 500 euros et un 8e versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SARL FRANPRO aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens d’exécution, à ce stade hypothétiques.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SARL FRANPRO à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SARL FRANPRO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en fonction la somme de 4064,49? euros , au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2024 (appel du 1er janvier au 31 mars 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE la SARL FRANPRO à s’acquitter de sa dette en 8 fois, en procédant à 7 versements de 500 euros et un 8e versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en fonction de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en fonction de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL FRANPRO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en fonction la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les 4064,49? euros , au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2024 (appel du 1er janvier au 31 mars 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision autres demandes des parties,

CONDAMNE la SARL FRANPRO aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE