JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 13]

N° RG 23/00052 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3L7Q

S.A.S [9] Copropriétés

C/

Mme [W] [R]

Programme de rénovation urbaine [Localité 15] [Localité 10] avec l’ANRU

LE 17 JANVIER 2024

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A.S [9] Copropriétés

inscrite au RCS de PARIS sous le n° 853 319 036

pousuites et diligences son représentant légal domicilié audit siège es qualité, Monsieur [M] [P]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIE

Madame [W] [R]

née le 02 Décembre 1964 à [Localité 8] – ALGERIE

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel MOATTI, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de [Localité 11], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales,

[Adresse 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président: Céline DEPRE, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 22 novembre 2023

EXPOSE DU LITIGE :

Le Parc [Localité 10] est un vaste ensemble immobilier, en copropriété, situé à [Adresse 12] ; sa construction s’est achevée en 1964, avec la création de 375 appartements; Il devait répondre à la forte demande de logements, notamment du fait de l’arrivée de plus de 450 000 rapatriés d’Algérie en 1962.

L’ensemble construit s’étend sur trois parcelles cadastrales : la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 4] regroupant les bâtiments G et E et le centre commercial, la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5] regroupant les bâtiments A-C-D-F-H et trois linéaires de 10 garages chacun et la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6] regroupant un linéaire de 10 garages .

Vu la requête en fixation d’indemnité d’expropriation de la société [9] Copropriétés, datée du 4 avril 2023 et déposée le 20 avril 2023, dont il ressort que :

Dès 1973, l’ensemble immobilier a commencé à se dégrader du fait d’une gestion défaillante du syndic professionnel de l’époque, SAGEC/URBANIA, qui n’assurait pas l’entretien des parties communes et n’engageait pas de procédure de recouvrement des charges de copropriété à l’encontre des copropriétaires défaillants ; de sorte qu’au fur et à mesure, le bâti s’est dégradé et de plus en plus de propriétaires occupants ont quitté la copropriété au profit de locataires ou ont cédé leurs appartements à bas prix permettant sans le vouloir une exploitation de ceux-ci par des marchands de sommeil ; leur présence et le manque d’implication des copropriétaires bailleurs ont contribué à alimenter la spirale de dégradation, paupérisant le Parc [Localité 10].

Ainsi à partir de la fin des années 1970, le bâtiment B s’est dégradé au point de devenir totalement insalubre ; le préfet des Bouches-du-Rhône a pris, le 14 mai 1980 le concernant, un arrêté d’insalubrité remédiable ; mais le bâtiment a dû être détruit en 1991.

En 1980, il a été constaté qu’à peine un tiers des propriétaires occupaient encore leurs biens et la dégradation des bâtis était telle que la collectivité territoriale a mis en œuvre de multiples mesures, notamment un diagnostic social urbain a été réalisé dans le cadre du programme de rénovation urbaine [Localité 15]-[Localité 10] avec l’agence nationale pour la rénovation urbaine, qui a permis à la Métropole de prendre acte des difficultés auxquelles étaient confrontées les copropriétés constituant l’ensemble immobilier du Parc [Localité 10] : des dégradations préoccupantes des bâtis et des équipements collectifs, outre une gestion urbaine compliquée, avec des charges de copropriété impayées, des logements vacants et des squats .

C’est ainsi que dans le cadre de ses compétences en aménagement du territoire, la métropole [Localité 7]-[Localité 11] Provence a lancé le projet d’aménagement du Parc [Localité 10] et de ses abords, autour de la traverse Signoret et de la [Adresse 14], d’une superficie d’environ 93 400 m², suivant délibération n°DEVT 004-4210/18/ CM du 28 juin 2018 ;

L’assemblée délibérante a pris le 26 septembre 2019, par délibération n°DEVT 006-6812/19/CM la décision de recourir à une concession d’aménagement sans transfert de risque, au sens du code de la commande publique ainsi qu’aux articles L. 1414-1 à L. 1414-4 du code général des collectivités territoriales et aux articles L.300-1, L.300-4, R 300-11 et suivants du code de l’urbanisme .

Le marché a été attribué à la société [9] Copropriétés et un traité de concession a été régularisé le 5 mai 2020 .

Ainsi, la société [9] Copropriétés a déposé à la préfecture un dossier de déclaration d’utilité publique sur le fondement de l’article L615-7 du code de la construction et de l’habitation .

Le préfet des Bouches-du-Rhône a pris le 21 décembre 2022 un arrêté portant déclaration d’utilité publique et de cessibilité au profit de la société [9] Copropriétés, l’emprise expropriée portant sur les lots privatifs et les parties communes composant le bâtiment C du Parc [Localité 10].

Dans le cadre de cette opération, aucun accord n’a pu être trouvé avec Madame [W] [R], propriétaire suivant actes du 29 novembre 2011 et 19 janvier 2012 ; les droits et biens immobiliers visés dans la présente instance constituent les lots n° 13, et 61, soit respectivement un appartement de type F3 situé au 3e étage extrémité gauche de l’immeuble 1 du bloc A et une cave située au sous-sol de l’immeuble 1 du bloc A, ainsi que les lots n°18 et 66, soit respectivement un appartement de type FA situé au 4è étage côté intérieur gauche de l’immeuble 1 du bloc A et une cave au sous-sol de l’immeuble 1 du bloc A .

L’expropriante offre une indemnité totale de dépossession de 42.800 euros se décomposant comme suit : 38.000 euros au titre de l’indemnité principale et 4.800 euros au titre de l’indemnité de remploi .

Le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions au greffe le 6 juin 2023 ; il conclut à ce qu’il plaise au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité globale de dépossession à hauteur de 43.350 euros soit une indemnité principale à hauteur de 38.500 euros et l’indemnité de remploi à hauteur de 4.850 euros .

Madame [W] [R] a constitué avocat ; selon mémoire récapitulatif reçu au greffe le 17 novembre 2023, elle sollicite, à titre principal, une indemnité principale d’expropriation à hauteur de 187.892,32 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 18.789,23 euros, à titre subsidiaire, une indemnité principale à hauteur de 64.684,16 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 6.484,16 euros, outre la condamnation de l’expropriante aux dépens .

Selon mémoire récapitulatif et en réplique reçu au greffe le 7 novembre 2023, la société [9] Copropriétés maintient les termes de son mémoire de saisine .

Vu le dossier de la métropole [Localité 7]-[Localité 11] Provence de décembre 2021 présentant le projet simplifié d’acquisition publique, faisant état de l’insalubrité du Parc [Localité 10] et de son insécurité, liée notamment au trafic de stupéfiants, à l’installation d’un réseau criminel développant le trafic de logements, d’armes et de prostitution, outre les règlements de comptes (les derniers meurtres datant du 17 avril 2021,17 septembre 2021, 22 juillet 2022, 6 mars 2022, le 13 mai 2023) et la dangerosité présentée par les squats de migrants entraînant des tensions et des violences sur fond de rivalités entre clans, le juge de l’expropriation a sollicité auprès des forces de police en date du 31 janvier 2023 l’assistance et la protection policière pour l’ensemble des personnes présentes lors des visites des lieux, et ce compte tenu de la dangerosité avérée du site ; l’état-major départemental de la direction départementale de sécurité publique des Bouches-du-Rhône, ayant parfaitement compris et admis la demande, a écrit à la juridiction le 3 février 2023 pour préciser que “les modalités d’assistance qu’aurait à mettre en œuvre la direction départementale de sécurité publique des Bouches-du-Rhône dépassent [ses] capacités opérationnelles […] pour en garantir la sécurisation [de la délégation judiciaire] dans un site sensible” et par conséquent son impossibilité de prêter assistance lors des visites ;

Qu’ainsi par ordonnance rendue le 10 mai 2023, le juge de l’expropriation a constaté l’impossibilité de procéder au transport sur les lieux en raison de la dangerosité du site et de l’absence de protection policière .

Dans ce contexte, les parties ont été autorisées à présenter et à verser à la procédure tous les documents ou pièces jugées nécessaires par elles pour justifier de l’état des lieux (photographies, constats d’huissier, rapports d’experts, attestations, etc) et/ou toute autre preuve utile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article R.311-22 du Code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une indemnisation inférieure à celle de l’expropriant.

Selon l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans lequel l’immeuble est situé. En l’espèce, la parcelle est classée en zone UC3- tissus discontinus de collectifs, zone de type urbaine à vocation habitat du PLUi approuvé le 19 décembre 2019, opposable depuis le 28 janvier 2020, qui est la date de référence .

L’expropriante rappelle que le bâtiment A est le bâtiment le plus dégradé du Parc [Localité 10], ; que le syndicat secondaire du bâtiment A a été placé sous administration judiciaire à compter du 13 janvier 2017 ; que suivant l’ordonnance en date du 31 août 2019, le président du tribunal judiciaire de Marseille, saisi à la demande de l’administrateur judiciaire dans le cadre des dispositions relatives à la carence de copropriété prévues au code de construction et de l’habitation a désigné deux experts en la personne de Mr [J], pour examiner l’aspect technique de l’immeuble et Mr [B], pour examiner son aspect financier ; ils ont rendu un rapport mettant en évidence la carence du syndicat secondaire, de sorte que suivant jugement en date du 22 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire a prononcé la carence du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du Parc [Localité 10] et par délibération en date du 10 mars 2022 la métropole [Localité 7]-[Localité 11] Provence a approuvé le projet simplifié d’acquisition publique du bâtiment A en vue de sa démolition.

En l’espèce, il convient de retenir à la méthode par comparaison pour l’évaluation du bien en cause .

L’expropriante fait valoir que l’indemnité proposée repose sur une évaluation du pôle d’évaluation domaniale de la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, conformément aux articles L 615-7 et L 615 -8 du code de la construction et de l’habitation, et à titre comparatif, elle cite de nombreuses acquisitions intervenues dans le bâtiment A du Parc [Localité 10] entre le 25 juin2020 et le 9 février 2023 arguant qu’elles font ressortir une moyenne de 376 euros le mètre carré pour des biens dont la superficie est de l’ordre du bien en cause soit 47,23 m2 pour le premier et 54,80 m2 pour le second ; elle souligne que cette valeur du mètre carré est inférieure à la somme indemnitaire qu’elle propose, et que l’état de dégradation générale de l’immeuble voué à la démolition ne permet pas une indemnisation plus haute .

Il convient en effet d’admettre que les termes de comparaison produits par la société [9] Copropriétés sont pertinents, pour être actuels et concerner le même bâtiment ; on peut ainsi observer que le lot n°125 du bâtiment A d’une superficie de 58 m² s’est vendu 18.000 euros le 9 février 2023, soit une valeur de 310 euros le mètre carré et que le lot n°45 du bâtiment A d’une superficie de 48 m² s’est vendu 16.000 euros le 17 mars 2022, soit une valeur de 333 euros le mètre carré.

L’expropriée conteste l’indemnisation proposée et produit une liste des mutations intervenues entre le 1er juin 2018 et le 31 décembre 2022 sur la section cadastrale, concernée section 888 ; mais les ventes listées ne correspondent pas réellement à des ventes intervenues dans le Parc [Localité 10], mais plutôt dans un secteur géographique proche de celui-ci situé sur l’avenue [Localité 10], où les immeubles sont de bonne qualité et ne s’inscrivent en aucune façon dans la problématique du Parc [Localité 10].

Le commissaire du gouvernement produit également des exemples de mutations d’appartements publiées intervenues dans le même bâtiment A du Parc [Localité 10], dont il ressort une moyenne du prix du mètre carré à hauteur de 340 euros/m2 ; il doit être observé des valeurs homogènes en fonction des superficies ; ainsi un appartement de 57 m² a été vendu le 2 février 2022 au prix de 20.000 euros, soit un prix de 350 euros le mètre carré, un appartement de 57,88 m² a été vendu le 1er septembre 2022 au prix de 21.000 euros soit 363 euros le mètre carré, un appartement de 48 m² a été vendu le 29 mars 2022 au prix de 16.000 euros, soit 333 euros le mètre carré.

L’expropriante fixe aussi le prix du mètre carré en tenant compte de l’état particulièrement dégradé des appartements constituant les lots n°13 et n°18 , et produit aux débats deux procès-verbaux de constat d’huissiers du 28 février 2023 pour justifier de l’état des deux biens, dont il ressort qu’ils sont extrêmement délabrés avec des niveaux de dégradation très importants présumant des situations d’insalubrité voire de dangers pour les occupants .

L’expropriée ne produit aux débats aucun élément de nature à justifier de l’état du bien, contestant qu’ils puissent être squattés.

Elle sollicite que la perte des caves soit indemnisée, de même que la quote-part des parties communes dont il n’aurait pas été tenu compte, et demande à ce que soit pris en compte les travaux de réfection des appartements qu’elle a entrepris ; elle ne produit aucun terme de comparaison.

Cependant, il doit être tenu compte des éléments suivants :

— Aux termes de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, il n’est pas tenu compte dans la surface habitable de la superficie des combles aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas […]; les caves ne sauraient être prises en compte pour le calcul de l’indemnité dans la mesure où il ne s’agit pas de surfaces habitables;

— Les travaux que l’expropriée fait valoir pour la réfection de ses appartements ne sauraient être retenus comme effectifs dans la mesure où les documents versés aux débats ne prouvent pas qu’ils concernent les lots en cause s’agissant de reçus d’espèces ;

— Il est de notoriété publique que le Parc [Localité 10] est une cité en déshérence, symbole du mal logement et de la violence (titre France Info du 15 octobre 2021 écrit par [T] [X]) désigné par le journaliste [U] [C] le 2 novembre 2018 comme étant “le pire lieu de [Localité 11]”; le bâtiment A qui fait partie de ce Parc est composé de 96 logements divisés en deux blocs ;

— L’ensemble des documents versés par la société [9] Copropriétés et la succession des arrêtés pris démontrent la fragilité et les désordres structurels du bâti et les photographies produites montrent que l’immeuble présente une architecture typique des années 60, sans aucun charme, même si les baies vitrées des appartements les plus élevés s’ouvrent sur la mer et les îles du Frioul ; les défauts classiques de ces constructions tiennent à une mauvaise isolation phonique et thermique, outre des matériaux de qualité très moyenne tant au niveau de l’étanchéité que de l’électricité, et présentent des difficultés à être entretenues correctement compte tenu de leur grandeur ; les photographies montrent également que les parties communes fortement dégradées et sales, les boîtes aux lettres cassées, les cages d’escaliers et les paliers étroits posant de surcroît un problème spécifique de sécurité-incendie ;

— Il ressort de l’extrait du registre des délibérations du bureau de la métropole [Localité 7]-[Localité 11] Provence du 10 mars 2022 que le bâtiment A est l’un des plus dégradés du Parc [Localité 10] ; comme pour le bâtiment C, la qualité constructive souffre de nombreux défauts (vieillissement des bétons, réseau obsolète, mauvaise qualité thermique et acoustique) mais aussi d’un état d’abandon général ; le rapport établi par Mr [J], expert judiciaire nommé dans le cadre de la procédure de carence souligne un problème de sécurité cruciale pour ce bâtiment ; l’occupation sociale du bâtiment est composée de familles très précaires, la plupart sans emploi avec pour certaines des situations administratives complexes ; cet immeuble connaît également une problématique très lourde de squats, plus de 20 logements étant squattés en décembre 2021 .

Enfin, l’expropriée indique que le calcul opéré par [9] Copropriétés est erroné en ce qu’en appliquant la somme de 376 euros/m2 par les mètres carrés des appartements, elle obtient :

—  376 euros X 54,80 = soit 20.604,80 euros pour le lot n°18,

—  376 euros X 47,23 = 17.758,48 euros pour le lot n°13,

Soit un total de 38.363,28 euros, au lieu de celui de 38.000 euros proposé par l’expropriante ;

Sur ce point, le commissaire du gouvernement, qui a estimé à 102,03m2 la superficie totale des biens, et a retenu une valeur de 375euros/m2, obtient un total de 38.261 euros qu’il propose d’arrondir à la somme de 38.500 euros.

Compte tenu de l’ensemble de ces observations, il convient de fixer la valeur des appartements de Madame [W] [R] à 376 euros le mètre carré, soit une indemnité totale d’expropriation à hauteur de 43.350 euros se décomposant comme suit : une indemnité principale à hauteur de 38.363,28 euros arrondie à 38.500 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 4.850 euros ;

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 43.350 euros, l’indemnité globale d’expropriation due par la société [9] Copropriétés à Madame [W] [R] se décomposant comme suit : une indemnité principale à hauteur de 38.363,28 euros arrondie à 38.500 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 4.850 euros ;

LAISSE les dépens à la charge de la société [9] Copropriétés.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION