TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e STRABONI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 octobre 2024

à M. [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00543 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OAN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SA SOGIMA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [U] [V]

demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er juillet 2022, la SA SOGIMA a donné à bail à Monsieur [W] [U] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 414,08 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 18 octobre 2023, la SA SOGIMA a fait signifier à Monsieur [W] [U] [V] un commandement de payer la somme de 2.211,28 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 28 décembre 2023, la SA SOGIMA a attrait Monsieur [W] [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner Monsieur [W] [U] [V] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.190,75 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 31 décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, avec indexation et due depuis la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens et frais.

Appelée à l’audience du 21 mars 2024, l’affaire avait été retenue et plaidée.

A cette audience, la SA SOGIMA avait maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 4.778,50 euros, arrêtée au 20 mars 2024.

Cité à étude, Monsieur [W] [U] [V] n’avait pas comparu et personne pour lui.

Par ordonnance du 23 mai 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin de respecter le principe du contradictoire et à la demande de Monsieur [W] [U] [V] qui justifiait de son absence aux débats pour raison de santé.

Rappelée à l’audience du 4 juillet 2024, l’affaire a été plaidée.

Toujours assistée de son conseil, la SA SOGIMA a réitéré ses demandes en actualisant sa dette à un montant de 6.910,50 euros, arrêtée au 3 juillet 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et toute suspension des effets de la clause résolutoire en soulignant l’absence de tout paiement du locataire depuis juillet 2023.

Monsieur [W] [U] [V] a comparu en personne. Il a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a concédé ne pas avoir réglé les derniers loyers avant l’audience, expliquant vouloir déposer un dossier de surendettement. Il a déclaré un emploi en CDI pour 1500 euros de salaire mensuel. Il a proposé d’apurer sa dette à minima sur 24 mois, à hauteur de 200 euros maximum.

Le rapport de diagnostic financier et social du locataire indique qu’il vit seul dans le logement. La dette locative est née suite à un arrêt maladie de plusieurs mois, puis une baisse de ses revenus suivie d’une rupture des droits ARE de deux mois.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 janvier 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 26 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2022 contient une clause résolutoire (article XV) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.211,28 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date 18 décembre 2023.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, en l’absence de paiement des derniers loyers courants avant l’audience, Monsieur [V] ne peut bénéficier des dispositions précitées et prétendre ni à des délais de paiement dérogatoires, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [V] étant occupant sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé, que Monsieur [V] reste devoir la somme de 6.910,50 euros au 3 juillet 2024.

Pour cette somme au principal, Monsieur [V] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné, par provision, à son paiement au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur le montant de 2.211,28 euros à compter du commandement de payer du 18 octobre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation et de la bonne foi de Monsieur [V], de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement sur 24 mois, dans les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la position économique des parties, l’équité exige de rejeter la demande de la SA SOGIMA formée au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [V] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2022, entre la SA SOGIMA et Monsieur [W] [U] [V], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 décembre 2023 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [W] [U] [V] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [U] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SOGIMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] [V] à payer à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 544,25 euros, due à compter du 18 décembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] [V] à payer à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de 6.910,50 euros, avec intérêts au taux légal sur le montant de 2.211,28 euros à compter du commandement de payer du 18 octobre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 3 juillet 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [W] [U] [V] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 287 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA SOGIMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président