TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD [Localité 4]

Le 06 septembre 2024

à M^e SLIMANI Soraya

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04970 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3Y4Y

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [F] [P]

née le 01 Janvier 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 14 octobre 2008, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat a donné à bail à Madame [D] [F] [P] un appartement situé au [Adresse 1], dans le [Adresse 7] [Localité 3], pour un loyer de 271,74 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, Madame [D] [F] [P] a fait assigner l’Epic 13 Habitat devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 6 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 873 du code de procédure civile et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 aux fins de :

— condamnation à procéder aux travaux permettant de rendre le logement décent et exempt de tout trouble de jouissance, sous astreinte provisionnelle de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— juger que les loyers et provisions sur charges, réduits judiciairement, seront consignés entre les mains d’un compte ouvert auprès de la CARPA jusqu’à constat de la parfaite réalisation de l’intégralité des travaux, constat par huissier de justice aux frais du bailleur,

— juger que le paiement des loyers sera suspendu durant la durée de travaux,

— enjoindre à l’Epic 13 Habitat de proposer une solution de relogement dans une autre résidence sous astreinte provisionnelle de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner l’Epic 13 Habitat au versement de la somme provisionnelle de 3.000 euros en réparation du trouble de jouissance,

— condamnation de l’Epic 13 Habitat au versement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 31 août 2023.

Elle a été plaidée à l’audience du 20 juin 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions en réplique, Madame [D] [F] [P] a réitéré ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir les désordres affectant son logement, constatés par commissaire de justice le 4 octobre 2022. Elle fait état de l’absence d’équipements, notamment de ventilation. Elle soutient que son logement est insalubre et indécent.

Sur la suroccupation du logement, elle la conteste, indiquant avoir saisi l’Epic 13 Habitat d’une demande de mutation suite à la naissance de ses deux enfants. Elle écarte tout manquement de sa part dans l’entretien des lieux.

Sur les deux propositions de relogement faites par l’Epic 13 Habitat, elle oppose qu’elles n’étaient pas viables.

Conformément à ses conclusions en réponse n° 2, l’Epic 13 Habitat, pris en la personne de son Président, a :

— conclu au débouté des demandes de Madame [D] [F] [P],

— sollicité sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soulève des contestations sérieuses en raison d’une suroccupation des lieux et de l’absence de leur entretien correct. Il se prévaut de la remise des lieux en bon état et de leur entretien régulier s’agissant des travaux lui incombant.

Il ajoute que Madame [D] [F] [P] refuse deux propositions de relogement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes principales

En application des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 a), b) et c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis, ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 (…).

L’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement de type 3 d’une surface de 101,18 m2.

L’état des lieux d’entrée indique la délivrance d’un logement en bon état général.

Au soutien de sa demande, Madame [D] [F] [P] produit un procès-verbal de commissaire de justice établi non contradictoirement le 4 octobre 2022 relevant plusieurs désordres, notamment un défaut d’isolation du mur contre façade de la cuisine, une humidité et des moisissures. Madame [D] [F] [P] signale un dégât des eaux survenu au cours de l’année 2020.

Elle ne justifie d’aucune réclamation faite au bailleur avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2023.

L’Epic 13 Habitat verse au débat des bons de travaux établis en 2019 et en 2022 dont il ressort la présence de fuites au niveau du lavabo et d’une colonne encastrée ayant donné lieu à plusieurs interventions dont des travaux du 10 au 15 février 2022 d’un montant de 3.535 euros. Il s’agit du remplacement d’une colonne sur trois étages, accompagné de la réfection de la cuisine de l’appartement de Madame [D] [F] [P], avec une deuxième intervention le mois suivant et d’une troisième au mois de juillet 2022.

Il en résulte une contestation sérieuse en ce que l’appréciation de l’exécution par l’Epic 13 Habitat de son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux excède les pouvoirs du juge des référés.

En l’absence de tout élément actualisé relatif à l’état du logement, notamment par la saisine d’un inspecteur de salubrité, un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite ne peuvent être vérifiés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Madame [D] [F] [P].

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [F] [P] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Madame [D] [F] [P] ;

CONDAMNE Madame [D] [F] [P] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du nouveau code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier La Présidente