TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01589 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2AFG

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Y] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Fatima-zohra KHALOUI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.C.I. DU VITRAIL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Marc MESSAGER, avocat au barreau de LILLE

Mme [U] [V] [Q] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante

M. [I] [W] [R] [M]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Marc MESSAGER, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. UNITED VALUES

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc MESSAGER, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. E-VOLVE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Marc MESSAGER, avocat au barreau de LILLE

M. [L] [P] [T]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Marc MESSAGER, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 20 Janvier 2026 prorogé au 03 Mars 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SCI du Vitrail est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 2] à Roubaix (59100).

Le 10 juin 2025, l’assemblée générale de la SCI du Vitrail a adopté la résolution d’autoriser M. [L] [T], gérant, à procéder, pour le compte de cette société, à la cession de cet immeuble, moyennant un prix minimal de 750 000 euros net vendeur.

Le 9 octobre 2025, soutenant que cette délibération était irrégulière, la SARL [Y] [G] a assigné la SCI du Vitrail, ainsi que Mme [U] [V] [Q] [Z], M. [I] [W] [R] [M], M. [L] [P] [T], la société United Values et la société E-Volve, devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin notamment d’obtenir l’inscription d’une mesure d’interdiction temporaire de céder ledit immeuble, propriété de la SCI du Vitrail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025 et renvoyée à l’audience du 16 décembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025 et soutenues oralement, la SARL [Y] [G], représentée par son avocat, demande de :

A titre liminaire :

— prononcer l’interdiction temporaire de la cession de l’immeuble sis [Adresse 6] à Roubaix (59100), détenu par la SCI du Vitrail, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la régularité de la résolution du 10 juin 2025 ;

— ordonner l’inscription d’une mention conservatoire d’opposition ou d’interdiction sur l’immeuble, auprès du service de la publicité foncière compétent ;

A titre principal :

— annuler la quatrième résolution du procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société SCI du Vitrail du 10 juin 2025 relative à la cession de l’immeuble sis [Adresse 2] à Roubaix (59100) ;

A titre subsidiaire :

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la juridiction, afin d’évaluer la valeur vénale de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— réserver les dépens.

Au soutien de ses demandes de mesures conservatoires, la SARL [Y] [G] fait valoir que la cession de l’immeuble est projetée alors que :

— les associés n’ont pas tranché à l’unanimité le sujet : l’objet social de la société ne prévoit pas la vente du bien, qui est l’unique bien de la société, de sorte que cette décision doit nécessairement être prise à l’unanimité, conformément aux dispositions de l’article 1832 du code civil,

— la cession de l’immeuble aboutirait à la liquidation de la société, ce qui n’a pas été soumis à l’approbation des associés,

— l’immeuble risque d’être cédé à un tiers de bonne foi pendant cette période d’incertitude, en attendant une décision de justice qui viendrait acter le fait que la résolution d’assemblée prise l’a été en violation des droits des associés.

Elle soutient ensuite que la résolution relative à la cession de l’immeuble, adoptée à la majorité simple et en l’absence de 3/5 associés, est irrégulière et, partant, doit être annulée dans la mesure où elle aurait dû être adoptée à l’unanimité des associés. Elle estime que, dans la convocation à l’assemblée générale, aucune précisionn’était faite sur la cession de l’immeuble, seul actif social, et que M. [T], co-gérant non-associé direct, s’est auto-donné mandat de céder l’immeuble, en centralisant les procurations des trois autres associés.

Elle conteste enfin le prix adopté pour la cession de l’immeuble qui est en deçà du prix du marché et des dettes supportées pour cet immeuble et au regard des travaux récents d’un montant de 281 000 euros et de l’absence de toute évaluation contradictoire du bien. Elle estime que l’exécution de cette résolution est imminente et porterait atteinte à l’intérêt social, dans la mesure où la cession envisagée est irrégulière et préjudiciable à la société et à ses associés.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025 et soutenues oralement, la SCI du Vitrail,Mme [U] [V] [Q] [Z], M. [I] [W] [R] [M], M. [L] [P] [T], la société United Values et la société E-Volve, représentés par leur avocat, demandent de dire infondées l’ensemble des demandes formées par la société [Y] [G] et de la condamner en tous les frais et dépens de la procédure, outre à verser à chacun des défendeurs une somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils opposent que la résolution en litige est incontestablement valide, que l’affirmation selon laquelle la vente de l’immeuble en cause aboutirait à la dissolution de la société est inexacte en fait et inopérante en droit et que la demande d’expertise n’est pas justifiée en l’absence de motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 3 mars 2026 compte tenu de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus d’informations sur les prétentions respectives et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcer l’interdiction temporaire de la cession de l’immeuble sis [Adresse 6] à Roubaix (59100), détenu par la SCI du Vitrail, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la régularité de la résolution du 10 juin 2025 et d’ordonner l’inscription d’une mention conservatoire d’opposition ou d’interdiction sur l’immeuble auprès du service de la publicité foncière compétent

Selon l’article 835, alinéa premier, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut s’analyser en toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, laquelle peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice ou d’une convention.

Le dommage imminent est celui qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, et ce, sans référence à la licéité ou à l’illicéité de celle-ci, qui est fondée sur le préjudice que le demandeur va subir dans un bref délai. La mission du juge des référés consiste à éviter qu’une situation irréversible ne se crée, qui consacrerait un dommage pouvant être illégitime. L’existence d’un dommage imminent relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Aux termes de l’article 1852 du code civil, les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés.

En l’espèce, par délibération du 10 juin 2025 (pièce n°6 demandeur), l’assemblée générale mixte de la SCI du Vitrail a adopté la résolution n° 4 d’autoriser M. [L] [T], gérant, à procéder, pour le compte de la SCI, à la cession de l’immeuble sis [Adresse 6] à Roubaix (59100) appartenant à la SCI, moyennant un prix minimal de 750 000 euros net vendeur. Elle a conféré à cet effet à M. [T] tous pouvoirs pour signer tous actes, recevoir toutes sommes et en donner quittance, consentir toutes garanties éventuelles et généralement faire le nécessaire pour une durée de 24 mois, renouvelable si cela était dans l’intérêt de la société.

La SARL [Y] [G] ne justifie pas avoir saisi le juge du fond en annulation de cette délibération.

La SCI du Vitrail, dont le capital social est divisé en 1 600 parts, a pour associés Mme [U] [V] [Q] [Z], M. [I] [W] [R] [M], la société United Values et la SARL [Y] [G], détenant chacun 399 parts, et la société E-Volve, détenant 4 parts.

Elle a pour objet social, selon l’article 4 de ses statuts (pièce n°8 demandeur), l’acquisition, l’administration et l’exploitation de tous les immeubles dont elle pourrait devenir propriétaire par voie d’acquisition, d’apport, d’échange ou autrement et, à titre accessoire, la propriété et la gestion d’un portefeuille de valeurs mobilières par voie d’achat, d’échange, d’apport, de souscription de parts, d’actions, obligations et tous titres en général. Son objet social n’est donc pas limité à l’administration et l’exploitation de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] en cause.

Selon l’article 14 desdits statuts, relatif aux décisions collectives, tous les associés ont le droit d’assister aux assemblées générales, chacun d’eux pouvant s’y faire représenter par un autre associé ou un mandataire de son choix, sous réserve des dispositions de l’article 1161 du code civil, et chaque associé dispose d’un nombre de voix égal à celui des parts sociales dont il est titulaire.

Cet article prévoit que les convocations aux assemblées sont adressées par la gérance par lettre recommandée au moins quinze jours avant la date de réunion et indiquent l’ordre du jour de telle sorte que le contenu et la portée des questions qui y seront inscrites apparaissent clairement sans qu’il y ait lieu de se reporter à d’autres documents.

Il résulte de ce même article 14 des statuts qu’est de nature extraordinaire toute décision de vente d’immeubles dépendant de l’actif social et que, sous réserve d’autres conditions prévues par la loi ou les statuts, les décisions extraordinaires sont prises à la majorité des deux/tiers au moins des voix présentes ou représentées.

Par ailleurs, l’article 18 des statuts prévoit que la collectivité des associés peut, à toute époque, prononcer la dissolution anticipée de la société et que cette décision doit être prise à la majorité des voix dont disposent l’ensemble des associés et à l’unanimité s’il n’y a que deux associés.

La convocation à l’assemblée générale adressée aux associés par la gérance par LRAR le 13 mai 2025 mentionne à l’ordre du jour de l’assemblée générale extraordinaire du 10 juin 2025 le point suivant “autorisation et mandat à donner au gérant” et qu’est joint à cette convocation le texte de la résolution n°4 précitée qui a été adoptée (pièce n°1 demandeur).

Mme [U] [V] [Q] [Z] et M. [I] [W] [R] [M], à la fois en son nom propre et en qualité de représentant légal de la société E-Volve, ont donné les 13 mai 2025 et 20 mai 2025 pouvoir à M. [L] [T] de les représenter à l’assemblée générale, ces pouvoirs écrits mentionnant l’ordre du jour de ladite assemblée (pièces n°3 à 5 demandeur).

La résolution n°4 litigieuse a été adoptée à 75,06 %, avec 1201 voix ayant voté pour et 399 voix ayant voté contre, soit à une majorité des deux/tiers au moins des voix présentes ou représentées, conformément aux statuts.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, dès lors qu’il n’en ressort pas avec l’évidence requise en référé que l’assemblée générale de la SCI du Vitrail n’aurait pas délibéré dans les formes prévues par le pacte social et à la majorité requise, la SARL [Y] [G] ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite qui justifierait que le juge des référés prescrive une mesure conservatoire.

Toutefois, la SARL [Y] [G] démontre que la cession de l’immeuble au prix où elle a été autorisée constitue un dommage imminent pour la SCI du Vitrail et ses associés.

Le procès-verbal de délibération du 10 juin 2025 mentionne que M. [Y] [G] s’étonne du prix proposé qui ne couvre pas les dettes.

L’assemblée générale de la SCI du Vitrail a autorisé la cession de l’immeuble sis [Adresse 7] à Roubaix (59100) au prix minimal de 750 000 euros net vendeur.

La SARL [Y] [G] produit un avis de valeur établi le 3 juillet 2025 par l’agence Bonte Immo qui, au terme d’une description détaillée du bien, estime sa valeur vénale, en raison de sa superficie (550 m2 habitables, sur une parcelle de 1090 m2), son cachet, sa proximité des transports et commerces, sa rénovation complète récente et mise aux normes techniques et sa rentabilité locative (94 100 euros/an brut HC), à 1 370 000 euros (pièce n°7 demandeur).

Les défendeurs ne produisent aucun élément contraire sur l’évaluation de la valeur vénale du bien en cause, se bornant à fournir deux mandats simples de vente des 12 et 18 juin 2025 au prix de 1 200 000 euros (pièces n°12 et 13 défendeurs).

En conséquence, en présence d’un dommage imminent, la cession de l’immeuble telle qu’autorisée par l’assemblé générale étant susceptible d’intervenir à un prix inférieur de près de la moitié de sa valeur vénale, il y a lieu, à titre de mesure conservatoire, de prononcer l’interdiction temporaire de la cession de l’immeuble sis [Adresse 7] à Roubaix (59100), propriété de la SCI du Vitrail, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la régularité de la résolution du 10 juin 2025, et d’ordonner l’inscription d’une mention conservatoire d’opposition ou d’interdiction sur l’immeuble auprès du service de la publicité foncière compétent.

Sur la demande d’annuler la quatrième résolution du procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société SCI du Vitrail du 10 juin 2025 relative à la cession de l’immeuble sis [Adresse 6] à Roubaix (59100)

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, qui ne peut trancher au fond, d’annuler une résolution d’assembée générale, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’annuler la quatrième résolution du procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société SCI du Vitrail du 10 juin 2025 relative à la cession de l’immeuble sis [Adresse 2] à Roubaix (59100).

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner la SCI du Vitrail,Mme [U] [V] [Q] [Z], M. [I] [W] [R] [M], M. [L] [P] [T], la société United Values et la société E-Volve aux dépens et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de rejeter leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’annuler la quatrième résolution du procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société SCI du Vitrail du 10 juin 2025 relative à la cession de l’immeuble sis [Adresse 6] à Roubaix (59100) ;

Prononce l’interdiction temporaire de la cession de l’immeuble sis [Adresse 6] à Roubaix (59100), propriété de la SCI du Vitrail, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la régularité de la résolution du 10 juin 2025 et ordonne l’inscription d’une mention conservatoire d’opposition ou d’interdiction sur l’immeuble auprès du service de la publicité foncière compétent ;

Condamne la SCI du Vitrail,Mme [U] [V] [Q] [Z], M. [I] [W] [R] [M], M. [L] [P] [T], la société United Values et la société E-Volve aux dépens ;

Rejette la demande de la SCI du Vitrail, Mme [U] [V] [Q] [Z], M. [I] [W] [R] [M], M. [L] [P] [T], la société United Values et la société E-Volve formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;