TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e ZERBIB

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 octobre 2024

à M^e ALI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00302 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MFD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. 1 ALBE

domiciliée : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER (ACTIVE IMMO) Mandataire, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [V]

né le 09 Juillet 1974 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Amir ALI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [L] épouse [V]

née le 04 Février 1996 à [Localité 4] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Amir ALI, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 10 août 2021, la SCI LA SOCIETE 1 ALBE a donné à bail à Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 760 euros euros outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société 1 ALBE a fait signifier à Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023 un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 2.885,23 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 20 novembre 2023, la SCI LA SOCIETE 1 ALBE a attrait Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, et défaut d’assurance ;ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et sans application des délais prévus aux articles L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meuble de son choix aux frais et risques des expulsés ; condamner Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] solidairement à lui payer :* une provision de 3.757,63 euros au titre de sa créance locative ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel avec charges, avec intérêts à compter de l’assignation, jusqu’à complète libération des lieux ;

* les frais du commandement de payer ;

* 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et les frais de mise en exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 février 2024, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 4 juillet 2024.

Représentées par leur conseil respectif, les parties ont soutenu oralement leurs conclusions déposées auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des motifs.

La SCI société 1 ALBE a repris l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 2.070,86 euros. Elle s’est désistée de sa demande de résiliation pour défaut d’assurance, le document ayant été produit en cours de procédure. Elle a souligné ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement aux locataires avec suspension des effets de la clause résolutoire, mais sur une durée de 12 mois et avec des échéances de 200 euros comme prévu dans le plan d’apurement conclu auprès de la CAF le 10 juin 2024. Elle a souligné que ce plan prenait en considération des ressources de Madame [V].

Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] ont demandé :

à titre principal que l’assignation n’a pas été dénoncée à la préfecture, de sorte qu’il n’y a lieu à référé et que la demanderesse doit être déboutée de ses prétentions ; à titre subsidiaire d’accorder à Madame [L] qui occupe seule les lieux, à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 49 euros, avec bénéfice d’une suspension des effets de la clause résolutoire qui ne jouera pas en cas de respect des modalités ordonnées ;dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au nom de l’équité, et que chacune des parties supportera ses propres dépens.

Les défendeurs ont exposé des difficultés financières en raison de leur situation professionnelle et à l’origine de la dette locative. Ils ont fait valoir une reprise du loyer courant avec règlement de la moitié de la dette. Ils ont expliqué être en instance de divorce. Le logement est occupé uniquement par Madame et l’enfant commun. Un accord a effectivement été signé le 10 juin avec la bailleresse auprès de la CAF, mais sur une dette plus importante. L’échelonnement de la dette actuelle sur le délai prévu de 36 mois équivaut à des mensualités de 49 euros que Madame [L] propose de régler en plus des loyers courants comme convenu.

Le rapport de diagnostic financier et social des locataires indique que la dette locative est née suite à la perte d’emploi de Monsieur [V]. Un dossier FSL maintien a été déposé, Madame travaille à temps partiel et Monsieur a débuté un nouvel emploi à temps complet le 2 janvier 2024.

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 novembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI société 1 ALBE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 4 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 10 août 2021 contient une clause résolutoire (article 17) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 avril 2023, pour la somme en principal de 2.885,23 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 juin 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation, du décompte versé par la bailleresse, qu’une somme de 1.761,53 euros reste due au 5 juillet 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges.

Le bail, signé tant par Monsieur [V] que par Madame [L], contient une clause de solidarité (article 16).

En outre, il convient de rappeler qu’en application de l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un ou par l’autre des époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement ; les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ; qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années.

En l’espèce, le divorce de Madame et Monsieur [V] n’a été ni prononcé, ni retranscrit à l’état civil, et il résulte de leurs déclarations que l’enfant réside commun réside dans le logement litigieux avec sa mère.

Dès lors, Monsieur [V] reste tenu des dettes contractées pour l’entretien et l’éducation de l’enfant, et particulièrement de la dette locative.

Partant, les époux [V], qui ne contestent pas le principe ni le montant de la dette locative, seront condamnés, solidairement et par provision, à payer à la SCI la société 1 ALBE, la somme de 1.761,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que les locataires ont bien repris le paiement des derniers loyers courants avant l’audience.

Les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement dérogatoires, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elles s’opposent en revanche sur la durée de l’échéancier et le montant des mensualités.

Il est constant qu’un plan d’apurement a été conclu le 10 juin 2024, portant sur la dette locative d’un montant de 2.538,64 euros, sur 12 mois, avec des échéances de 200 euros.

Les locataires ont sans conteste, engagé d’importants efforts en réglant près d’un tiers de leur dette avant l’engagement de ce plan prévu au 1er juillet 2024. Néanmoins, cet accord préservait tant les intérêts de la bailleresse que des locataires, en tenant compte de leur situation respective qui n’a pas évolué depuis sa signature. Pour préserver cet équilibre, il convient d’autoriser les preneurs à s’acquitter de leur dette en 17 mensualités de 103 euros, suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

à défaut pour Madame et Monsieur [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société 1 ALBE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

· Madame et Monsieur [V], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la société 1 ALBE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

En cas de départ des lieux de l’un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le propriétaire établisse que la dette présente toujours un caractère ménager, la charge de l’indemnité d’occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient seul dans les lieux, seul responsable de l’occupation illicite.

En l’espèce, le caractère ménager des indemnités d’occupation est démontré du fait de la résidence de l’enfant commun avec la mère. La SCI 1 ALBE sollicite à juste titre que Monsieur [V] soit tenu solidairement au paiement de ces indemnités d’occupation, la preuve de son départ des lieux n’étant d’ailleurs pas rapportée.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Les époux [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en amont leur contenu.

L’équité exige de les condamner à payer à la SCI 1 ALBE une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2021, entre la SCI LA SOCIETE 1 ALBE d’une part, Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 14 juin 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] à payer à la SCI LA SOCIETE 1 ALBE, à titre provisionnel, la somme de 1.761,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISONS Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] à s’acquitter de la dette en 17 échéances successives et mensuelles de 103 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

DISONS que les échéances seront payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI LA SOCIETE 1 ALBE sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] seront condamnés à verser à la SCI LA SOCIETE 1 ALBE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou leur expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] à payer à la SCI LA SOCIETE 1 ALBE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [C] [L] épouse [V] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président