Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 avenue PIERRE MENDES FRANCE

75013 PARIS

représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [Z]

13 rue Francis Le Guillou

Logement 40 Etage 1

44220 COUËRON

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02366 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NE6F

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [Y] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 juin 2019 à effet au même jour , CDC Habitat Social a donné à bail à [Y] [Z] un logement lui appartenant sis, 13 rue Francis Le Guillou, 1er étage n°40 – 44220 COUËRON, moyennant un loyer mensuel initial de 364,70 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 109,28 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, CDC Habitat Social a fait commandement à [Y] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.250,49 € arrêté au 31 décembre 2023, outre coût de l’acte, et justifier d’une assurance locative ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC Habitat Social a fait assigner [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 14 juin 2019 à compter du 10 février 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 21 février 2024 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [Y] [Z] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [Y] [Z] au paiement de la somme de 2.082,43 € arrêtée au 9 avril 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 10 janvier 2024 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [Y] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 10 février 2024 ou du 21 février 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [Y] [Z] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le 20 juin 2024, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a déclaré le dossier de [Y] [Z] recevable et a imposé des mesures de réaménagement des dettes le 12 septembre 2024

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 septembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.501,91 € au titre des loyers et charges échus à la date du 15 octobre 2024. La requérante déclare également se désister de sa demande de constat de résiliation du bail fondé sur le défaut d’assurance.

Régulièrement assignée à étude, [Y] [Z] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CAF le 28 décembre 2023, dont la caisse a accusé réception le 11 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 30 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 30 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Résiliation pour défaut d’assurance

A l’audience, CDC Habitat Social a déclaré se désister de cette demande et il convient de lui en donner acte.

Résiliation pour non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 10 janvier 2024 accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la page 5/14, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [Y] [Z].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[Y] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.501,91 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 15 octobre 2024.

Il convient pourtant de déduire de ce montant la somme de 241,92 € correspondant aux frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

Il convient également de déduire de ce montant la somme de 22,86 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées aux locataires (7,62 x 3), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

En conséquence, [Y] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 2.237,13 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 15 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à CDC Habitat Social, à compter du 16 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 480,22 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [Y] [Z] a repris le règlement de son loyer courant depuis mars 2024.

Le diagnostic social et financier indique que [Y] [Z] vit avec ses deux enfants de 14 et 20 ans, l’aînée étant scolarisée dans le privé du fait de la filière qu’elle a choisie. Ce sont ces prélèvements qui ont mis la locataire en difficulté d’après ses dires. D’après ce diagnostic, fin août 2024, CDC Habitat Social avait refusé des délais de paiement à sa locataire qui offrait alors de verser 100 € en plus du loyer courant.

Lors de l’audience, CDC Habitat Social rappelle que les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique n’ont pas encore été homologuées mais qu’il convient d’entériner ces mesures dans le cadre de cette action en expulsion du fait d’une dette locative.

Ainsi, la bailleresse ne conteste pas que [Y] [Z] doive verser à une reprise de 196 € en plus de son loyer courant puis à cinq reprises la somme de 461,06 € en plus de son loyer courant, soit des délais de paiement sur une durée de six mois.

Il sera donc accordé à [Y] [Z] un délai de six mois pour régler sa dette locative envers CDC Habitat Social, conformément au plan imposé par la Commission de Surendettement et l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989.

Si la locataire s’acquitte ensuite du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai mentionné à l’article 24-VI de la loi du 6 juillet 1989, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet et CDC Habitat Social pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Y] [Z], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande de CDC Habitat Social présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 14 juin 2019 entre CDC Habitat Social et [Y] [Z], concernant le logement sis 13 rue Francis Le Guillou, 1er étage n°40 – 44220 COUËRON ;

CONSTATE que CDC Habitat Social se désiste de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition pour défaut de paiement des loyers de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture ;

CONDAMNE [Y] [Z] à payer à CDC Habitat Social la somme de 2.237,13 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [Y] [Z] un délai de paiement de six mois pour se libérer de la dette, conformément aux mesures décidées par la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique, par une première mensualité de 196 € à verser le premier mois suivant la signification du présent jugement, puis quatre mensualités de 461,06 €, et une dernière pour le solde ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai de six mois accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé ci-dessus, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [Y] [Z] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 13 rue Francis Le Guillou, 1er étage n°40 – 44220 COUËRON, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [Y] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [Y] [Z] à payer à CDC Habitat Social, à compter de son occupation des lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 480,22 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [Y] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE CDC Habitat Social de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEF Constance GALY